深圳一别墅低于市价250万拍卖，竟无人接盘
高昂的深圳房价让许多深圳人望楼兴叹，低于20%-30%市场价的法拍房逐渐走进深圳人的视野。
尽管法拍房风险重重，但由于其低价诱惑，依旧吸引了不少深圳人尝试购买。在阿里、淘宝的法拍房页面上，依旧可以看到许多法拍房的影子，有些甚至还是优质地段的好房子，价格却低出市场价20%-30%以上。
近期深圳曝光了多起法拍房竞买后，购买人却无法入住的案例，其中不少是因为竞买前就已存在租赁关系。从表面上看，“买卖不破租赁”是合同法第二百二十九条明文规定，这也一时让很多购房竞买人不知所措，而许多拍卖房的业主也利用这一点来做文章，甚至伪造租约长达几十年的虚假租赁合同。
在被查封之后，部分原业主为了防止自己的财产被法院强制执行，通常会与利益关系人签订虚假租赁合同，如将租赁合同的签订日期往前倒签，租赁期间约定较长，一般为10年以上——即便抵押财产被拍卖，拍卖财产上的租赁权仍继续存在于拍卖财产之上，从而达到间接控制被拍卖房产的目的。
这样的例子，在深圳法拍房市场也并不鲜见。
广东瀛尊律师事务所的鄢礼丽律师近期经办的一起深圳罗湖太白路某大厦业主起诉深圳某开发商关于商铺房产买卖合同纠纷案件中，被执行人及被执行的法定代表人名下的房产大多进入拍卖程序。律师发现，该被执行人房产竟然存在一份长达20年的租约，且不出意外地流拍了。
在阿里拍卖平台截图上可以看到，这座坐落于盐田沙头角的某面积为311.41平米的别墅是此次的拍卖标的，起拍价为人民币11492523.79元，增价幅度为人民币20000元。深圳链家统计数据显示，盐田区二手房10月参考均价约4.5万元/平。
同时，该房产却同时有着长达20年的租赁期限，租赁期限从2013年12月5日至2033年12月4日止，期限为20年。
长达20年的租赁期限让不少竞买购房人望而却步，相信这是导致该房产第一次毫无悬念流拍的原因。
房产流拍直接损害了债权人的财产利益。如果拍卖房产上设立了抵押，拍卖房产变现后应优先清偿抵押权人的债权，那么房产流拍首先损害的是抵押权人的财产利益。而竞买购房者拍得房产后发现存在长期租约导致不能入住使用房产的，其权益也同样受到严重侵害。
值得一提的是，该拍卖房产是否在抵押权设立之后出租，这一点将成推翻“买卖不破租赁”的关键点所在。
鄢礼丽律师认为，根据《物权法》第一百九十条第二款规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”抵押权人可以据此起诉至法院请求审查租赁合同的合法性。
如审查发现租赁合同确属真实的，且是在设立抵押之后成立的，该租赁合同也不能约束竞买人；但如果是设立抵押之前成立的，则该租赁合同继续有效，抵押权人仅可请求取得租金收益。
鄢律师谈道，“先抵押后租赁，租赁不能对抗先登记的抵押”，这个规定是“买卖不破租赁”的例外，在司法实践中还有很多不同的适用。
推翻“买卖不破租赁”有个非常重要的前置条件——抵押权在先，租赁在后，一定要满足这个先后条件，才有推翻的基础。如审查发现租赁合同系伪造的，那么竞买人或抵押权人均可追究房产原业主和承租人赔偿损失和妨碍司法的法律责任，严重的可追究其妨碍司法的刑事责任。
而对于竞买人（法拍房购房者）来说，鄢礼丽律师认为，竞买人在竞拍法拍房时，需要高度重视法院的风险提示，一定要前往房产登记部门核实拍卖房产的建筑面积、性质、用途、是否拖欠地价及土地使用费，是否存在抵押以及抵押时间，抵押债务金额等具体问题。
“还有一点需要注意的是，拍卖房产最后均以实物现状为准，法院不保证拍卖房产的瑕疵，法院不负责清场。竞买人一定要实地察看房产，了解拍卖房产有无人居住，是自住还是租赁，租赁期限，是否拖欠水、电、煤气、管理费等，到辖区派出所了解该房产的户口登记情况，能否满足户口迁移等事项。”
鄢礼丽律师提醒广大竞买人(购房者），随着淘宝拍卖房产逐渐进入市民购买房产的选择视野里，该类纠纷将更多的进入法院裁决，而不再是无药可解，目前，深圳市福田区人民法院已判决一宗拍卖房产类似的纠纷。如果竞买人在承受巨大风险购得房产仍遭遇类似不法侵害时，可以使用法律武器维护自己的合法权益。
蒸鱼🐟 | 编辑
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