深圳法拍房激增，有盘溢价率超107%，投资客无奈离场
综合来源| 中国房地产报（记者：翁晓琳）
南方都市报、智慧房产、中国经济网、
中原大咖、南方+
深圳法拍房正在成为买家新的战场。去年12月刚刚成交的一套位于深圳市南山区深圳湾的御景东方花园191平方米的房源，起拍价为1349万元。由于该小区同样户型挂牌价达到了2200万元，这中间巨大的差价，吸引了290次竞价，最终以2794万元成交，溢价率达到了107.05%。
随着年底不少投资客离场，深圳投资客占比也开始走低。深圳中原研究中心数据显示，2018年上半年深圳投资客的占比还达到了26%，和2016年、2017年持平，到了2018年年末，深圳投资客的占比已经降到了23%。
市场人士猜测，深圳法拍房整体数量增加，意味着投资客开始离场，但是从长远来看，长期投资价值依然存在。
购房者小吴近期十分关注深圳的法拍房，“我看中的那套华侨城的豪宅，正常的200多平方米都要2000多万元一套了，这上边只要1589万元。之前到周边的中介了解过，有的是买家把房本抵押给银行或小额贷款公司，然后资金无法回笼，才不得不拍卖房子。”
中国房地产报记者也到后海片区、蛇口片区的二手房门店了解，的确有业主因为断供而导致手中房产拍卖，“这些业主大部分是投资客，因为民间借贷、商业贷款或者司法没收，资金缺口过大，不得不‘自断手臂’以求存活。”一位中介透露。
这也使得深圳的法拍房数量变相增加。阿里拍卖的数据显示，2018上半年，深圳法拍房数量还保持着不温不火的局面，维持在100~140套之间。8月过后深圳法拍房的数量开始直线增加，有3个月的数量甚至超过了200套。这一势头延续至今年，截至1月23日，已经有184套法拍房，平均每天就增加8套。
此外，诸葛找房联合阿里拍卖市场数据研究报告显示，深圳2018年法拍房的数量也在去年年末达到了一个小高潮，11月成交了161套，12月成交了128套。线上拍卖市场较为火热，去年12月溢价率达到了22.07%。
究其原因，随着深圳楼市调控深入，房地产市场短期预期消极，不少业主手中握有的二手房挂牌价也是一路走低。尤其是投资客，一旦资金成本控制不严，又无法脱手，往往要折戟。
深圳贝壳研究中心数据显示，2018年深圳二手房成交7.3万套，由于政策以及房贷利率影响，去年四季度二手住宅成交量较“7·31”新政前下跌了大约4成，月度平均成交量不足4000套。
美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者表示：“ 因为深圳楼市整体处于收紧状态，买家以观望为主，任何房子的转让周期都变长了，加上银行放贷紧缩，导致投资客出手困难。不过投资客对于深圳楼市长期看好，但要有足够高的资产溢价，持有的时间可能要比较长。”
深圳中原董事总经理郑叔伦也对记者表示，“7·31新政后，楼市下行明显，成交量大幅下滑，客户观望情绪特别明显，买房时更看重价格，一般情况下只有性价比高的房源才能成交。投资客一般是以获利为目标。近两年深圳房价涨幅有限，短期的投资客获利难度大，出手的价格也不会明显低于市场价，出手的难度加大。”
之所以深圳投资占比高，是因为深圳买家将购房杠杆运用到极致。深圳贝壳研究院数据显示，深圳二手房市场以贷款方式购房的比例2014年为87.3%，2018年已经增加至了92.3%。
中国房地产报记者了解到，除了正规渠道的住房按揭，在流动性宽松背景下，为控制不良贷款、提升利润空间，各银行（特别是中小银行）大力拓展以房屋抵押的消费贷款和以个人银行账户流水保障的信用贷款。
尤其是不少买家通过“加按揭”来买房。即有抵押的房产或者正处于按揭状态当中，可以通过“持证二次抵押”先将原来的贷款还清，然后将增值后的房产进行二次抵押，可以获得更多的贷款额度，多贷的钱就可以用于炒房。
此外，还有不少投资客将“高评高贷”玩到极致，一手合同以低价备案，销售时二手房估价又是高价，买家往往能从银行贷出高额资金。不少投资客甚至能做到零首付贷款买房继续投资。
官方曾有数据披露，利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例在5%~10%之间。但是2017年~2018年，进入房地产的资金多重政策进行了严控。
2017年9月，深圳发布《关于加强房产抵押消费贷款及按揭贷款风险控制的通知》，其中消费贷款不能超过5年，包括过去以房本抵押的住房消费贷款，也从30年被压缩为5年；审查中若借款人征信显示近3个月内有消费贷款记录的，认定为首付贷，将拒绝再贷款。
去年3月底，中国人民银行深圳中心支行、深圳市银监局、深圳市规划和国土资源委员会联合发文，要求深圳的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价一致。目的就是压缩“阴阳合同”生存空间，降低金融风险，打击炒房客。
深圳贝壳研究院相关负责人对记者表示：“调控一定程度上提升了置业者的购房成本。尤其是成交业主中持有红本比例下降，房贷余额比上升，这反映了目前业主持有压力增加。“
值得注意的是，虽然深圳投资客开始离场，但是大规模的断供潮并未到来，对于深圳楼市的未来走向，业内依然看好。
何倩茹对记者表示：“从目前观察到的情况看，主要是前期金融杠杆使用得比较高的购房者难以承受每月的月供。他们本来打算短持的，但由于去年房子不好卖，资金链就断了。”
尤其是2018年年底，深圳信贷环境开始逐渐放松。中行、建行、工行、农行四大行已经将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%。而北京银行、招商银行等在更早之前就调整房贷利率。
郑叔伦对记者表示，“银行资金虽然紧张，但是还是可以满足房贷的需求，2018年上半年资金虽然紧张，但是楼市有明显的回暖趋势，从10月开始，资金已经渐渐放宽，流动性加大，利率也有放松。”
与此同时，深圳经济发展潜力依然很足，加上粤港澳大湾区等利好不断，吸引了不少人落户深圳。
深圳中原研究中心指出，深圳与其他一线城市相比，落户要求较低，去年上半年进一步放宽了落户条件。深圳还加大了对毕业生落户的补贴，吸引非常多的毕业生落户，深圳户籍人口增长加快。
“深圳房产肯定还是优质标的。虽然目前深圳正处于调整阶段，市场成交量和价格都在下行，但是从长远来看，长期的投资价值依然很高，看好深圳房产的人不在少数。”郑叔伦指出。
另据其他媒体报道，近日有市场消息称阿里拍卖网上北上广深拍卖房源激增，深圳增幅尤其明显，从而推导出深圳弃房断供数量大幅增加，引发市场关注。
两个月前，市场上也传出过深圳“断供潮”的消息，最终证实为误读。
阿里拍卖相关人士披露的数据显示，2017年12月深圳新增的司法拍卖住宅用房为173套，2018年11月为245套，2018年12月则为258套。无论同比还是环比均未出现太大增幅，表现基本稳定。
网站上显示的法拍房，还有不少是有流拍或中止的房源二次甚至多次上线重新拍卖，因此拍卖的房源数量存在重复计算，并不能代表实际拍卖数量。
据此前深圳市中级人民法院相关负责人透露，近一年来深圳司法网拍的力度一直在加大，所以上线拍卖的标的物数量确实在不断增长，但房产被强制拍卖的原因更多在于经济纠纷、债务清偿等。
阿里拍卖相关人士指出，按历年来的趋势，不仅是房产，年底所有司法拍买品的数量都会有一定增加，且年末法院执行案件集中处理，也会出现拍卖标的物相对增加的情况。
此外，虽然线上显示的是深圳房源，但有不少是纠纷案件在外地，只是按房产所在地来划分为深圳市的拍卖房源而已。
法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
民间借贷、商业贷款、司法没收、无主财产都有可能成为法拍房。
法拍房价格一般都会低于市场价，具有价格优势。网传的7折大甩卖，实则也是法拍房的常见价格区间。
据“南方+”媒体近日报道，部分司法拍卖房因远低于市场价的起拍价格而受到部分市民青睐，但其区别于二手房市场的潜在风险却常常难以看出。当你以为捡了漏，说不定会变成烫手山芋。2013年，肖女士和叶先生通过司法拍卖程序购得深圳罗湖一小区配套市场18套房产，但麻烦事接踵而来，房屋被占五年才交付，即使有法院判决，上千万占用费还未拿到，房屋消防通道至今无法收回。
部分法拍房的被执行人可能并不是只有一个债主，比在向银行抵押之外，各方社会借贷，均以房子作为背书，或者伪抵押物。
一旦拍下这种房屋，入住还遭到其他债权人的纠缠追讨，就比较糟心了。
买卖不破租赁，不少房子看似拍到了一个比较低的价格，但隐藏着各种各样的租赁风险。
如果被法院拍卖的房屋或在拍卖前已出租，而且租期很长，法院执行局无权将该租客驱逐出该房屋，更甚者是竞买人根本拿不到租金，存在二次诉讼的隐患。
被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用，需由竞买人支付。如果遇到某些费用恶意拖欠，入住后要补缴的费用很可能是一笔不小的数字。
法院强制拍卖被执行人房产的,只处理房屋权属问题,不处理户口问题。如果房子拍到手后，原房主不把户口签出，购房者将无户口可落，特别是遇到孩子需要上学，十分麻烦。
产权风险
产权是否清晰，必须提前明确。如该房产是否属于能够进入市场流通的完全商品房，即已办理了房地产权登记取得房地产权证书，且该房产之上不存在查封，或虽存在查封但系实施查封的机构解除查封委托拍卖等。
税费问题
一般来说，法拍房的税费比较高。在深圳，法拍房过户是按照拍卖成交价过户，这个价格远高于国土交易中心的过户评估价。此外，和买二手房一样，要看该房屋是否满五唯一，否则除契税外，要支付个税。
竞买司法拍卖房屋前，要去看拍卖标的物，实地了解一下相关情况及欠费，最好可以先委托律师尽职调查。
此外，拍卖房基本都是一次性付款，而且还有一定的期限。这就对购房者的资金实力要求不小。虽然部分线上的法拍房有标注“可贷款”的说明，但要求比较复杂，由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件。
原标题：深圳法拍房激增背后：投资客开始离场
原标题：传言中断供导致"房源激增"的法拍房，值得买吗？
selene| 编辑
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