实探 | 7.8万/平起，科技园“现楼第一盘”479套房要卖了（附户型图）
近日，南山科技园南区新盘阳光粤海花园取得现售许可证，共527套房源备案。备案房源含部分回迁房，可售房源479套，包括221套住宅和258套公寓。
价格方面，住宅备案均价约8.9万/平，价格区间7.8-10.1万/平，将推出157-245平4-5房；公寓备案均价约7.8万/平，价格区间7.1-9.1万/平，将推出42-86平1-2房。
此前，绿景红树湾壹号等项目曾现楼发售。不过，阳光粤海花园此次在深圳市市场监督管理局公布现售价格，可以说是真正意义上的“深圳现楼公示第一盘”。
早在2016年年底，阳光粤海花园就已开放展示中心与样板间，供回迁户参观，目前已基本建成。两年等待，终以现楼入市。
阳光粤海花园前身是粤海门村，属城中村拆迁改造项目，由深圳市阳光华艺房地产有限公司与深圳市南岗实业股份有限公司共同开发。
早在2007年，粤海门村便被列入《南山区2007年度旧改项目前期规划投资计划》。2010年，南山区旧城重建局公示旧改方案，并于次年获得深圳市规划和国土资源委员会批复。
在深圳做旧改，不发挥愚公移山的精神，难成气候。
截至2013年年底，粤海门村旧改项目签订房屋拆迁安置补偿协议的业主达98%，其余业主因赔偿标准未谈拢，谈判陷入僵局。
△粤海门村拆除现场（来源：晶报）
经过漫长的博弈，2014年12月15日，阳光粤海花园基坑支护、土石方及桩基础工程开工。在挖掘机的轰鸣声中，粤海门村旧宅倒下，阳光粤海新楼崛起。
阳光粤海花园位于南山区科技南一路与白石路交汇处西北侧，俯瞰深大，远眺深圳湾。项目属科技园南区，靠近后海、深圳湾，区位优越。
交通方面。阳光粤海花园与1号线深大站C出口步行距离约500米，与2号线科苑站步行距离约900米，此外设于白石路与科苑南路交叉路口处的深大东站，将由9号线延长线与13号线形成“十”字形换乘。未来建成后，阳光粤海花园将坐拥1、2、9、13号线4条地铁线，轨道交通便利。
△9号线西延线站点图
教育方面。项目自带一所建筑面积约2000平幼儿园，建成后移交由政府运营。幼儿园位于小区正中央，小朋友上下学方便。
阳光粤海花园所属学区为学府小学、学府中学。2017年6月，南山区第二外国语学校集团正式挂牌成立，由南山第二外国语学校、学府中学、学府小学海文部与海珠部、筹建中的海岸小学组成，分别更名为南二外海德学校、南二外学府中学、南二外学府第一小学、南二外学府第二小学与南二外海岸小学（筹建）。教育实力强劲。
商业方面。阳光粤海花园自带9000平社区商业，可基本满足业主生活需求。项目距离南山大型商圈海岸城购物中心步行距离约2.4公里，骑个共享单车轻松去浪。再远一点可以去到茂业百货、海雅百货等。9号线延长线建成运营后，4个站就到欢乐海岸，吃喝玩乐一应俱全。
配套超强，产品却勉强及格。
阳光粤海花园占地面积约3万平，总建筑面积约20万平，包括7栋住宅（约10万平）、1栋商务公寓（约4万平）、1栋写字楼+酒店（约4.5万平）、0.9万平商业、0.2万平幼儿园。
受旧改、超高层等因素影响，项目容积率约6.5，密度较大。一网友评价称，“旧改项目，高容积率难以避免，就是一个‘上车盘’。”
2016年年底，项目开放展示中心与样板间，供回迁户参观选房。据了解，住宅主推户型为75-245平，回迁户优先选房，小户型基本一抢而空，可售住宅为157平4房以上户型，“上车”门槛一点都不低。
深圳链家统计数据显示，目前科技园片区在售二手房均价约9.6万/平。科技园南区不少二手楼盘均价已经去到10万+，如中信海阔天空（11.9万/平）、阳光带海滨城一期（11.0万/平方米）、海怡东方花园（12.4万/平）等。
阳光粤海花园现售许可证已在市监管网公示，住宅备案均价约8.9万/平，总价最低842万元，与片区二手房价格仍存在一定的倒挂空间。这也是深圳首个真正意义上的现楼公示项目。
| 公寓
阳光粤海花园含一栋商务公寓2F。
公寓6梯19户，将推出两种户型——42-44平1房1厅1卫、86平2房2厅2卫，精装修交房。虽然用地性质是商务公寓，但据展示中心销售介绍，公寓产权70年，首付5成，不能使用燃气。
42-44平1房1厅1卫
一个大开间，居家体验较差，适合单身人士或情侣居住。
86平2房2厅2卫
公寓产品86平2房2卫，使用率一般。不过销售透露，开发商已经把靠近入户门处的房间和卫生间打通重新做隔断，改成两个房间，不过改造后空间略显局促。厨房只能使用电磁炉，不可见明火。客厅开间3.2米，带阳台，采光不错。
| 住宅
阳光粤海花园含7栋住宅，分别是2A、2B、2C、2D、2E、2G和2H，其中2D与2E为回迁房，其余5栋可售。住宅可售产品都是大户型，门槛较高，将推出157-245平4-5房，2A、2B与2C是2梯2户，2G与2H是3梯3户。住宅毛坯交楼。
235-245平5房2厅3卫
大面积、大尺度。3个套房，朝东南看花园。主卧面积超过50平，开间达6.7米，通透自然，但书房、衣帽间、卫生间和卧室的衔接区域有一定的空间浪费。3个套房3个卫生间，没有公卫，小房间在餐厅旁边，可调整成书房或改作别用。
△B户型，212平4房2厅3卫
157平4房2厅3卫
朝东偏北，看马路。户型方正，双套房设计，基本实现动静分区。厅出阳台，客厅开间4.5米，阳台宽2.2米，餐厅客厅相同，尺度大，采光好。不足的是，其中一个套房挨着入户门，私密性较差。
△G2户型，165-168平4房2厅3卫
请回答：7.8万/平起，明星配套VS及格产品，值得买吗？
蒸鱼🐟 | 编辑
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