合一罗宇：深圳目前无法退出的各类更新项目规模近300亿
来源 | 深圳乐居（ID：szhouse）整理自「2019年深圳市城市更新第二季度及上半年市场研报发布会」，转载请注明
7月23日，合一城市更新集团携手北京银行深圳分行举办的“2019年深圳市城市更新第二季度及上半年市场研报发布会”在深圳举办，合一城市更新集团董事总经理罗宇就2019年深圳市城市更新上半年市场进行了更为深入的剖析。
在论坛上，罗宇对二季度深圳城市更新市场进行了数据分析。2019年第二季度全市更新单元计划公告36项，其中计划公示15项，计划公告21项。城市更新单元规划公示14项（含规划修改公示3项）、规划公告6项。实施主体确认共11个项目，拆除面积为55.7公顷。
“综合整治占比依然较低，最核心的是拆除重建。”罗宇首先指出二季度立项项目的情况。目前市场上旧改项目大部分变成工改和村改两大类，其中工改是最核心的，占一半以上。
谁在申报旧改？通过穿透申报主体背后的股权结构，合一发现，民企最为核心，其中也隐藏着部分金融机构，“二季度有好几个立项的申报主体穿透股权之后都有金融机构的身影，特别是信托机构，这是非常之典型的现象。”
对于二季度单元规划批复的情况，罗宇认为，要单纯从供应产业用房的角度去看待。产业用房供应面积比例最多的是南山区，南山区作为原特区内的区域，本身开发强度就比较高，市场对于产业用房的刚性需求也比较大，落实到规划这一块会有这种现象。
“从实施主体来看，55%是民企，91%是非上市民企。”深圳城市更新民企占据主导地位。由于大部分企业属于非上市企业，融资通道有限，特别是在旧改面临着很多限制性因素。从计划立项的数据来看，申报主体中57%为民企，所有申报主体中，非上市企业占87%，市场化、中小企业控制的前期项目为主的情形，依然是非常典型的特征。
对于深圳城市更新的未来市场走势，罗宇做了六点预测：
一是经历了史诗级土拍之后，市场对于土地渴求度很高。
“一级市场很多参与者收并购时，要么投成熟项目，高价微利，无风险；要么投早期项目，干脆连计划立项都不要了。”罗宇表示。
投没立项的项目，则以时间换空间，回归旧改的本质。这导致大量的计划立项但实施主体确认前项目由于种种不确定性而处境尴尬。哪怕计划立项了，但由于计划立项有效时限，有可能被废掉，有可能被清理掉。此外，就算包拆迁，资金方也不感兴趣，这就造成并购过程中很难找到双方达成一致的交易框架，处于极其尴尬的境地。
如果这些项目再往前推进，还面临着重资产投资的问题。“因为涉及拆迁可能要收购物业，垫付大笔资金，这时由于市场对这一类前期融资已经卡得非常严，能做的机构非常少，所以这些项目在市场中处于非常尴尬的局面。”
二是潮退之际，行业步入新政策周期。
市场正经历投资逻辑与价值重构的过程，“今年以来遇到很多并购项目请合一做顾问的案子。其中有一个很典型的项目——关注多、谈得多，但出手少。可以预见的是，出手谨慎在一段时间内会成为常态。”
三是投资可研尽调日益精细化。
旧改进入深水区之后，要深度剖析项目计划立项可行性、规划功能与指标、拆迁可行性、可售物业成本及气市场价值、溢价与估值、风险可控的交易结构与合作模式，这些都是市场关注较多的重点，对现金流的把控也是市场高度关注的。
四是由于中长期政策的不确定性，市场争抢“十三五”计划立项窗口依然会是大趋势。
“十三五”中期调整完后，很快会修编“十四五”规划。同时在编的有深圳城市更新中长期战略规划，立项比以前难得多。罗宇指出，现在市场都在争抢“十三五”规划期最后的立项窗口，这一块是很重要的动向。
五是金融机构前融进入部分项目面临到期无法退出的风险，不良旧改资产频现。
由于项目成熟度对价、收购方式等难以谈拢而无法退出，因此影响更多金融机构进入的信心。以往只认主体及增信的被动管理模式不可持续，金融机构介入旧改前融必须走主动管理模式，深度介入，监控项目熟化。比如：要定期审视项目的投资开发进度和基金、信托的时间周期是否吻合，否则很可能重蹈过往的覆辙。
据了解，目前市场上到期或即将到期的无法退出的各类产品中，大概有300亿人民币的规模。罗宇建议，可以密切关注信托、基金及资管等涉及的存量旧改项目，由于融资置换或到期退出等原因带来的交易机会。
六是受经济形势、金融环境及地产调控多重因素影响，旧改越来越呈现重资产趋势。
村改项目必须砸重金收购村里的房子，包租集体物业，买非农指标、征转地指标，所以旧改项目对于资金的渴求度非常高。市场前融机构本来就有限，深圳能做旧改前融的机构不超过十家，在进一步收紧的地产融资环境中，行业洗牌不可避免，其间很多有实力的房企也在甩卖旧改项目进行换仓，这也是需要警惕的风险。
当然其中也不乏好的并购机会，但谨记，城市更新适合股不适合债，须避免期限错配。某种意义上来说，没有三、五年的旧改金融产品，要提心吊胆，很多短融、超短融产品值得警惕。
罗宇总结旧改全过程投资开发的关键要素——
投研风控。除了全面研判和尽调之外，还需要进行前瞻性的政策规划主动预警，因为项目可能要经历三年、五年，必须对未来政策规划走向有预警。还要拿出风险边际可控的合作方案、合作模式、风控体系、项目估值、对价支付结点、有效成本溢价认定等。好的税筹就有空间，特别是投资成熟项目高价微利时，税筹变成极其重要的因素。
融资安排。旧改项目过程比较漫长，需要有全过程现金流方案，个性化项目融资方案，灵活多样的融资安排，丰富稳定的融资渠道。
管理熟化。投融管退中，管理手法最重要，从没立项走到立项，从立项走到专规，从专规走到实施主体确认，要经历一个又一个过程，如果没有管理熟化的能力，项目就无法走到退出的窗口。
卤肉面 | 整理
蒸鱼🐟 | 编辑
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