迷惑 | 豪宅业主涨价200万，深圳还有一半房价在降
最近一周，乐居陪朋友买房，分别看了坂田、龙华、南山、宝安四个小区，遇到不少业主反复提价或直接不卖，香蜜湖名校片区年后普涨30-100万，这些业主哪里来的自信？
深圳并没有出现传说中的普涨，据深圳中原地产研究中心统计，在成交活跃的样本房源中，房价上涨的占比为52.5%，下跌的占比为47.5%。
楼市分化在加剧，豪宅“秒光”、刚需排队、开盘三成，都是事实。这些事实表明，深圳已经不是普涨的状态，难卖的楼盘，开发商给到6个点佣金依然销售困难，深圳购房者已经被教育得特别醒目。
优质区域、学位房、网红概念区，已经脱离深圳人传统的想象，但是存在硬伤的区域确实难涨，且有下跌的趋势，网红区域更是有透支的危险。
近一周以来，香蜜湖片区可以说是普涨，如金地香蜜山、鑫竹苑、香山美树苑的业主相比去年底挂牌价格上涨30-100万不等。后两个小区属于教科苑附属小学和深圳高级中学学区。
而属于荔园外语语小学和深圳高级中学位区的中旅国际公馆涨得最凶，拥有同样学区的香域中央现在已经香蜜湖最贵房源，成交均价18万/平。"年后深圳名校的学区房普涨近10-30%，很多业主都根据现在的行情不停的在调价，尤其是科技园、香蜜湖片区。"香蜜湖中介陈先生表示。
2017年的次新房万科臻山府，属于红岭小学和深圳高级中学学区。一期2017年开盘，二期2018年开盘。新房约9万的单价，三年时间不到，现在14.5万/平。
其中240平户，一业主开盘时买入，总价约2300万，该户型2019年年底成交3300万，现在低楼层挂牌价格3500万，高楼层的3700-3800万。“今年挂盘最低3500到4000万。目前还没有成交。如果是高楼层3500万可以马上成交。业主信心很足，臻山府是次新房，品质好，带开发商豪华装修。”中原地产汤佳炜表示。
近日，香蜜湖中旅国际公馆一期158平3房，一位业主把挂牌价再次提高了100万，现在挂牌价格为2798万。中介朋友们表示无语，主要是该套户型的市场成交价在2538万左右。
该业主两次反价共计涨了200万，但中介朋友们都表示业主是诚心卖房，就是太看好市场。现在有100多位中介在该名业主的销售群为他两套房子服务，希望能够卖掉该套房源，听说业主会给豪佣。
乐居询问该业主涨价原因，业主回应：“别人卖多少钱，他卖的比我贵还是便宜，跟我其实没多大关系，我只卖我自己房子，我只对自己的房子负责，只对自己房子有信心。卖房就要卖个合更换价格不是贱卖，中旅的房子是最稀缺的资源，又有学位和商圈，地铁口都有两个，好的房子只会越卖越少，看一看豪宅销售有多旺，蛇口盘都是秒光盘。”
国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，虽然已经预测到楼市会在疫情好转后出现反弹，但是真没有料到楼市会出现如此亢奋的“爆款”现象，这种现象明显加剧了深圳楼市的内部分化，因为受疫情以及经济形势的影响，更多的普通盘卖得并不理想，有的盘已经卖了一年多也没有卖出多少套。
近期二手房业主时常反价，这并不是豪宅房的专属个案。
在福田、罗湖工作的刚需，购房区域集中在坂田与龙华。这两个区域的价格变化与业主心态，较能反应大势。
坂田地铁口德润荣君府，89平三房2卫，年初成价约525万，有业主挂牌545万，随后一周调整到560万，前两天580万成交。
陈业主表示意外，“我刚调完价，中介就说马上带客户来成交，马上签合同，所以晚上就完成了签约，我也很意外。”
同小区一套88平3房1卫，挂牌价格从540万涨到560万。但该名业主已经不接中介的电话，乐居致电询问原因。该名业主是潮汕人，开盘以单价4.5万，总价约350多万购买该房源，打算留给单身的女儿未来结婚用。
自2017年交房以来，一直处于出租的状态，租金约6000+，自己没做过多的管理。业主回应称，坂田的发展滞后，一开始想卖掉换福田或者罗湖的学位房，挂牌后发现不少人要看房，自己也就跟女儿一起看了房，发现周边的区域已经变样。
“大门口（整修两年）也开了，门口一条路全是市政的健身娱乐配套，对面万科综合体和旁边的外国语小学都在建，说今年9月份入学，这样看的话，感觉已经没有必要卖了，当初是觉得没有发展前景，现在学校、坂银通道、地铁都等到了，也没有必要卖了。”
（图片拍摄：乐居，德润荣君府大门口）
另外，位于龙华红山片区的华业玫瑰四季小户型已经提升到10万/平；宝中的熙龙湾一期和润恒御园，房源已经挂牌到21万+，熙龙湾一期的248平8房户型，总价直接上升到5300万，润恒御园348平6房户型，总价7500万。
虽然都是福田，南山，福田北带福外学校，深圳湾片区带深圳湾学位，相比去年都有近20%的涨幅。而福田南没有优质学位的如新洲的绿景花园，去年10年份开始基本没有涨幅。龙岗、横岗、布吉、五联等片区还相应的有些下跌。
资深媒体人陈小瑛表示，买房选择地段真的是太重要。几年之后回头一看，这就是大多数华为人和腾讯人资产差距大的原因。因为华为人都买在了坂田，而腾讯人很多都买在了南山，起点不同，结果资产增值完全不是一个概念。
从数据面来看，深圳上涨的房源跟下跌的房源几乎持平。
据中原研究中心数据显示，从样本房源的涨跌区间上来看，房源上涨和下跌的幅度均在10%之内。房源上涨的占比为52.5%，房源下跌的占比为47.5%。
无论是新房还是二手房，成交数据确实在上涨，但价格总体而言平摊下来还是平稳。
3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%；成交面积为32.4万平，环比上升279.9%，成交套数和面积皆为今年以来新高。
由于疫情原因，3月深圳二手住宅出现补偿性上涨，成交套数为8008套，环比上升3.8倍。由于过户数据与实时成交具有一定的时间差，3月过户的二手住宅实际上主要为2019年11月到2020年1月签订成交协议的房源。3月二手均价小幅上升，为59048元/平。
但有大部分原因是1月份、及去年12月份买卖的房子积压到3月份过户，所以3月份的数据会出现集中的爆发，这也是正常现象。
资深中介陈为民表示，市场上涨的主要原因是好区域没房卖，三年限售政策也让房源有所减少，供求问题是导致房价上涨的主因，另外去年双十一豪宅税取消，它的后劲还是很猛，南山片区优质小户型都是以50-100的阶梯在跳涨，现在剩下的都是高价盘，笋盘已经在去年底被消耗了。再加上银行放水，大家手头上的资产还是需要寻找出路。
对于深圳房地产会超乎预期的复苏，资深房产评论员朱文策表示，3-4月新房市场一线的快速恢复，则需要注意到双重力量的作用。一重是，因疫情限制而在2月份受到压抑的市场需求在3月的释放，另一重是，来自2-3月包括中国在内的全球货币、财政政策的积极宽松的刺激。
但目前大环境情况在恶化，反向下挫的力量还没有传导到房地产。如果房价不变，而预期收入能力的下滑，会削弱家庭的按揭还款能力，导致房贷违约率的风险上升。而对于银行部门而言，违约率风险的增加，意味着不良贷款率的上升。这些是随时可以出现的情况，银行不可能不进行压力测试。这是需要警惕的地方，也是不要急于跟随市场情绪的关键所在。
编辑 | 温姑娘
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