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爆料 | 深圳湾名校低总价“新房”刷屏,又是“翻新房”搞的鬼?
Original
乐居新闻组
深圳乐居
2022-03-21
字数 | 2591
600万“上车”深圳湾学位的诱惑。
“深圳湾一手精装房,高使用率,深圳湾中小学学位,总价660-730万元起。”
近日,深圳
中介再次刷屏朋友圈,低总价上车深圳湾学位口号非常诱人。
就在上周,低调推出了40套37平方米的两房产品,
由于属于深圳湾学区房,并称实际使用面积达到70平方米,实际使用率高达150%,
推售当晚十分热闹,中介表示签约到了晚上11点多。
这个主打深圳湾
“小户型、总价低”
的房源,名为紫藤苑,也称致远大厦,项目位于南山后海中心路与工业八路交汇处。
据乐居了解,紫藤苑实际上是投资公司打包“翻新”的改造房,分别有写字楼与住宅,住宅有一部分曾是
2012年投资公司打包买下,一直处于出租的状态,现在重新装修拿出来卖。
在售的住宅属于三梯八户,出售面积约37~51平米,价格在660-850万。稍大户型价格在750-850万。
据了解,两房户型在市场上能租1万元/月。但实际上这个总价虽然是深圳湾较低,但单价一点也不便宜。
据宣传信息可知,
建筑面积37平方米,总价680-700万元算下来,紫藤苑的单价约在18万元/左右,并不算低。
但由于赠送面积多,能做两到三房,且带深圳湾中小学学位,还是颇有诱惑力。
而深圳湾片区小户型最出名的小区宝能太古城,据链家网显示成交均价约16.5万/平。
目前后海片区以大平层高端住宅或公寓为主,优质住宅稀缺,小面积新房更是断层。因此该项目市场关注度极高,目前剩下少量高层在售。
该项目本质属于二手房过户,但原登记价低,
所以税费也低,要求买家一性付款,贷款最多也只能贷款2-3成。
图为项目宣传图片
一直以来,这类由投资公司“翻新”而来的房源出现热卖现象,
在深圳并不少见,背后根本原因当然还是有利可图。
“重新包装出售,再加上中介联动,这类“存量经济”下的二手房,价格可以提高不少。”一名业内人士透露。
事实上,以深圳房价迁移和上升的速度,一些早期低价开发的房源,如今也已经升值。一些投资公司看中牟利空间,将其改造包装后,打造为新产品重新推出,暗藏的或许不仅是套利,也可能有未知风险。
一方面,投资公司与开发商协议之下,
多方利益牵涉不清,容易出现一房两卖的现象;
另一方面,翻新房产权模糊,购房者理清信息的成本较大,背后真实价值更是难以界定。
此次被翻新售卖的紫藤苑项目,位于南山区深圳湾工业八路,2006年8月批地,为2栋18层高的商住楼,总建筑面积约2.64万平方米。
有接近项目的人士透露,该项目其实是交由两家投资公司打理,早期买入估计在6万元/平方米左右。
“目前应该因为资金问题,急于套现,所以才拿出来卖,只要产权清晰,就算加价卖,也是市场行为,业主享受了城市发展的红利,只要买卖双方接受就可以。”
该人士补充说道。
由于凭借着地段与学位加持,已吸引了不少买家出手。发布过项目信息的中介张亮(化名)透露,项目在4月24日就已经开盘售卖,目前基本上已经快售罄。
“楼盘售卖当天很多客户去看,因为太过于火爆,现在暂时不接受看房。”
中介张亮表示可以私底下带客,但无法自行“上客”。
是否存在购买风险?
对此,针对于售价问题,房产律师周争锋表示,“存量房翻新改造之后,从法律角度上没有任何问题,原来房源就是在某家公司旗下,之所以翻新,是因为想实现价格的提升,
那么如果是有真金白银的投入改善,价格溢价是正常范围的话,并不存在问题。”
以周边项目对比,同样学位的阳光海滨花园、卓越维港北区、恒裕滨城花园、宝能太古城、华润深圳湾悦府等,均价都在16~20万元/平方米左右,总价也基本上都在2000万元/套以上,虽然单价不分上下,但小户型的紫藤苑相比较确实门槛低了不少。
资料显示,紫藤苑最早定位为写字楼项目,由深圳市致远房地产开发有限公司开发,有一部分住宅被投资公司早年买下运营,只租不售。根据销售人员表示,目前项目为住宅,投资商装修好交楼,带1万元/平方米的装修。
“一个契税,首套 1%,二套3%,产权还剩56年,没有印花税,但是需要一次性付款,2021年5月份就能交楼 。”
根据另一中介透露,承包紫藤苑的投资公司,要求买家全额购房,声称能够快速过户,省去一些繁琐流程。
但也有业内人士表示,该项目目前虽然没什么风险,但银行对此类项目一般评估价格低,贷款少,总体上性价比不高。
回顾类似案例。2017年曾有相关媒体爆料,深圳罗湖区太子道项目被投资公司打包出售,宣称仅200多万元就能买到名校学位房。
深圳翻新房常有, 投资需谨慎
当时报道表示,太子道被投资公司以6万元/平方米买入,随之从商用性质转变成住宅性质,甚至一度采取饥饿营销,最终被调控,价格也从最高的13万元/平方米降至8万~9万元/平方米。
而在2018年1月,同样是被爆出由投资公司打包出售的宝树台项目,
也属于名校学位房,位于福田华强-百花片区,此前拿出约200套房源售卖给投资公司,自己散卖数量仅几十套。
同年4月,位于深圳南山区的宝能城被质疑将房源倒卖于旗下公司,通过左手倒右手的方式,旨在将房子转成二手房,从而突破价格限制,但最终项目方称属于正常交易。
最新为2020年3月,深圳出现投资公司与开发商利益纠葛案件,
即南山学府道项目的投资公司将开发商告上法庭,并发布控诉公开信。
背后原因为投资公司签订了整售和独家销售代理协议,以及支付数千万首期款后,开发商却单方面要求解约,并私下自行售卖,涉嫌“一房两卖”。
其实,开发商将项目整售于投资公司,或是投资公司将存量房翻新改造,按常理而言并未有所不妥,但若中间涉及多方利益,就会容易出现未知纠葛。
一名资深业内人士对乐居表示,投资公司的市场比较小众,一般也是快出快进的类型,只要不违规,市场总会出现这类交易。
“就像股票的短期交易,可以定义为一种“游资”,但是另一个角度来看,投资公司的模式下“趋利避害”是有可能的,因此需要谨慎对待。”
显然,房价的不断攀升,使得市场出现多种形式的交易,特别是投资公司打造的翻新房模式,不仅在国内多个城市有出现,甚至也在不断增多,但这类现象无法定义最终好坏,因为市场交易的主体基本上都是平等的。
总归是那句:投资有风险,下手需谨慎。
文 | 不二
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