爆料 | 深圳湾名校低总价“新房”刷屏，又是“翻新房”搞的鬼？

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600万“上车”深圳湾学位的诱惑。

“深圳湾一手精装房，高使用率，深圳湾中小学学位，总价660-730万元起。”近日，深圳中介再次刷屏朋友圈，低总价上车深圳湾学位口号非常诱人。

就在上周，低调推出了40套37平方米的两房产品，由于属于深圳湾学区房，并称实际使用面积达到70平方米，实际使用率高达150%，推售当晚十分热闹，中介表示签约到了晚上11点多。

这个主打深圳湾“小户型、总价低”的房源，名为紫藤苑，也称致远大厦，项目位于南山后海中心路与工业八路交汇处。

据乐居了解，紫藤苑实际上是投资公司打包“翻新”的改造房，分别有写字楼与住宅，住宅有一部分曾是2012年投资公司打包买下，一直处于出租的状态，现在重新装修拿出来卖。

在售的住宅属于三梯八户，出售面积约37～51平米，价格在660-850万。稍大户型价格在750-850万。据了解，两房户型在市场上能租1万元/月。但实际上这个总价虽然是深圳湾较低，但单价一点也不便宜。

据宣传信息可知，建筑面积37平方米，总价680－700万元算下来，紫藤苑的单价约在18万元/左右，并不算低。但由于赠送面积多，能做两到三房，且带深圳湾中小学学位，还是颇有诱惑力。

而深圳湾片区小户型最出名的小区宝能太古城，据链家网显示成交均价约16.5万/平。

目前后海片区以大平层高端住宅或公寓为主，优质住宅稀缺，小面积新房更是断层。因此该项目市场关注度极高，目前剩下少量高层在售。

该项目本质属于二手房过户，但原登记价低，所以税费也低，要求买家一性付款，贷款最多也只能贷款2-3成。

图为项目宣传图片

一直以来，这类由投资公司“翻新”而来的房源出现热卖现象，在深圳并不少见，背后根本原因当然还是有利可图。

“重新包装出售，再加上中介联动，这类“存量经济”下的二手房，价格可以提高不少。”一名业内人士透露。

事实上，以深圳房价迁移和上升的速度，一些早期低价开发的房源，如今也已经升值。一些投资公司看中牟利空间，将其改造包装后，打造为新产品重新推出，暗藏的或许不仅是套利，也可能有未知风险。

一方面，投资公司与开发商协议之下，多方利益牵涉不清，容易出现一房两卖的现象；另一方面，翻新房产权模糊，购房者理清信息的成本较大，背后真实价值更是难以界定。

此次被翻新售卖的紫藤苑项目，位于南山区深圳湾工业八路，2006年8月批地，为2栋18层高的商住楼，总建筑面积约2.64万平方米。

有接近项目的人士透露，该项目其实是交由两家投资公司打理，早期买入估计在6万元/平方米左右。

“目前应该因为资金问题，急于套现，所以才拿出来卖，只要产权清晰，就算加价卖，也是市场行为，业主享受了城市发展的红利，只要买卖双方接受就可以。”该人士补充说道。

由于凭借着地段与学位加持，已吸引了不少买家出手。发布过项目信息的中介张亮（化名）透露，项目在4月24日就已经开盘售卖，目前基本上已经快售罄。

“楼盘售卖当天很多客户去看，因为太过于火爆，现在暂时不接受看房。”中介张亮表示可以私底下带客，但无法自行“上客”。

是否存在购买风险？

对此，针对于售价问题，房产律师周争锋表示，“存量房翻新改造之后，从法律角度上没有任何问题，原来房源就是在某家公司旗下，之所以翻新，是因为想实现价格的提升，那么如果是有真金白银的投入改善，价格溢价是正常范围的话，并不存在问题。”

以周边项目对比，同样学位的阳光海滨花园、卓越维港北区、恒裕滨城花园、宝能太古城、华润深圳湾悦府等，均价都在16～20万元/平方米左右，总价也基本上都在2000万元/套以上，虽然单价不分上下，但小户型的紫藤苑相比较确实门槛低了不少。

资料显示，紫藤苑最早定位为写字楼项目，由深圳市致远房地产开发有限公司开发，有一部分住宅被投资公司早年买下运营，只租不售。根据销售人员表示，目前项目为住宅，投资商装修好交楼，带1万元/平方米的装修。

“一个契税，首套 1%，二套3%，产权还剩56年，没有印花税，但是需要一次性付款，2021年5月份就能交楼 。”根据另一中介透露，承包紫藤苑的投资公司，要求买家全额购房，声称能够快速过户，省去一些繁琐流程。

但也有业内人士表示，该项目目前虽然没什么风险，但银行对此类项目一般评估价格低，贷款少，总体上性价比不高。

回顾类似案例。2017年曾有相关媒体爆料，深圳罗湖区太子道项目被投资公司打包出售，宣称仅200多万元就能买到名校学位房。

深圳翻新房常有， 投资需谨慎

当时报道表示，太子道被投资公司以6万元/平方米买入，随之从商用性质转变成住宅性质，甚至一度采取饥饿营销，最终被调控，价格也从最高的13万元/平方米降至8万~9万元/平方米。

而在2018年1月，同样是被爆出由投资公司打包出售的宝树台项目，也属于名校学位房，位于福田华强-百花片区，此前拿出约200套房源售卖给投资公司，自己散卖数量仅几十套。

同年4月，位于深圳南山区的宝能城被质疑将房源倒卖于旗下公司，通过左手倒右手的方式，旨在将房子转成二手房，从而突破价格限制，但最终项目方称属于正常交易。

最新为2020年3月，深圳出现投资公司与开发商利益纠葛案件，即南山学府道项目的投资公司将开发商告上法庭，并发布控诉公开信。背后原因为投资公司签订了整售和独家销售代理协议，以及支付数千万首期款后，开发商却单方面要求解约，并私下自行售卖，涉嫌“一房两卖”。

其实，开发商将项目整售于投资公司，或是投资公司将存量房翻新改造，按常理而言并未有所不妥，但若中间涉及多方利益，就会容易出现未知纠葛。

一名资深业内人士对乐居表示，投资公司的市场比较小众，一般也是快出快进的类型，只要不违规，市场总会出现这类交易。

“就像股票的短期交易，可以定义为一种“游资”，但是另一个角度来看，投资公司的模式下“趋利避害”是有可能的，因此需要谨慎对待。”

显然，房价的不断攀升，使得市场出现多种形式的交易，特别是投资公司打造的翻新房模式，不仅在国内多个城市有出现，甚至也在不断增多，但这类现象无法定义最终好坏，因为市场交易的主体基本上都是平等的。

总归是那句：投资有风险，下手需谨慎。

文 | 不二

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