实探｜不得了，福田千万级公寓入市，直追深圳湾
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse
作者 / 刘 娟
几十年发展，从四面环山的穷乡僻壤，到“亚洲第一村”的出现，成为福田“后花园”，到如今承载福田北拓核心区域定位的片区，梅林已然“蝶变”。
梅林片区，山多林密，盛产杨梅，因而得名“梅林”。而四面环山的上、下梅林，在很长时间以来，都只是个穷山村。
1996年，深圳市住宅局组织了梅林一村（总建筑面积约为80万㎡）的规划、建筑设计的国际招标项目，由香港何显毅建筑工程师楼有限公司一举中标获得设计总包资格，成为深圳市第一家全面负责开发项目之总包设计工作的境外建筑师楼。
该大型公务员福利房的开发兴建，是梅林的面貌与城市地位开始改善的标志性事件。项目完成后，得到朱镕基、温家宝等国家领导人的参观。凭借高标准的规划设计、高质量的施工建设、高水平的物业管理，梅林一村被誉为“亚洲第一村”。
作为亚洲最大的公务员消费圈，梅林一直享有福田“后花园”美誉，向南两三公里范围内，有莲花山公园、福田中心区，北大医院、儿童医院、图书馆、音乐厅、中心书城、购物公园等深圳市众多商业、市政、文娱配套等地标建筑。
梅林三面环山，南面则横亘着一条北环大道，片区东西向狭长。
在不少老深圳人的印象里，由于梅林开发时间较早，内部住宅相对老旧，但居住环境接地气，生活居家气息浓厚，沿街商店多，购物十分方便。
另外，梅林有深圳有名的美食一条街，夜市很旺，是深圳老少食客心中的“宵夜天堂”。
同时，它也是福田区为数不多的工业厂房集中区域，住区和厂区混合发展。
经历过短暂“福田CBD的后花园”的辉煌之后，由于整个片区规划跟不上城市发展，逐渐显得落寞，“梅林成为价格洼地”也不断成为大家的共识。
如今，早期的工业厂房无论是建筑形态还是产业需求，已经显得越来越不合宜。因此，这些旧厂房建筑有强烈的升级改造意愿。
在历经多年城市扩张之后，拥有不到2000平方公里行政辖区的深圳市到2020年新增可建设用地仅剩58平方公里，而深圳中心区可开发土地接近零。
在空间饱和下，深圳CBD功能外拓势在必行。其中梅林作为承载福田北拓核心区域定位的片区，目前已拥有政府多项旧改、交通、经济规划，未来将彻底“蝶变”，迎来下一个黄金十年。
从区位上看，梅林位于福田区北部，紧邻福田中心区，同时位于深圳城市发展中轴线，天然的区位优势，为其未来的规划与发展都奠定了良好的基础。
梅林地区对外交通便利，内部“五纵三横”形成骨干路网。
梅林东、西、南3个方向共有10条交通要道，自西向东分别有梅丽路、梅秀路、梅村路、新洲路、中康路、凯丰路、彩田路、和皇岗路，以及东西走向的梅林路和梅华路。
另外，全长约25公里的深圳地铁9号线（2016年开通，2019年底第二期开通）纵贯罗湖、南山、福田三区，沿梅林路，覆盖整个梅林片区。
地铁四号线和地铁九号线交汇于上梅林站，成为轨道交通枢纽。
换而言之，目前有10条主干道+2条地铁贯穿梅林，片区交通日益升级的辐射效应，也刺激了区域价值的不断走高。
梅林地区正是依靠天然区位优势，以及日益成熟的交通主动脉优势，成为了北中轴上重要节点，将作为中心区商务拓展区，承接中心区商务功能外溢。
福田区“十三五”规划指出，“梅林-彩田”片区被正式纳入全市重点开发建设区域。
未来将以现代金融业、专业服务业、新一代信息技术产业等三大产业为主导，打造创新引领、业态丰富、要素聚合、环境优质、产城融合的梅林-彩田深圳中部发展轴创新基地，以及深圳中轴提升战略重要支点，梅林将形成cbd之外，又一新兴而强劲的核心经济增长圈。
作为深圳CBD北拓首站，梅林新兴产业带现已进入黄金发展期，自21世纪初，万科大厦率先进驻梅林，家乐福、华润等大型商业跟进。
在梅林片区不断看涨的行情利好下，卓越、绿景、皇庭、万利加等大型房企纷纷进驻。短短几年，大手笔改造陆续启动，填补了福田北中高端商业的空白。
其中包括40万㎡卓越城、36万㎡绿景虹湾、110万㎡的大康项目、50万㎡上梅林旧改、30万㎡万利加城市更新等，融合商务、产业、生活、休闲等多种功能，打造宜商宜业宜居新城区，有效推动梅林的“产城融合”。
乐居实探梅林
近期热点新盘盘点
卓越城：（又名卓越梅林中心广场）
地铁4号线与9号线换乘站—上梅林站的上盖物业，总体占地约3.9万㎡，总建筑面积约40万㎡。
共分两期开发，涵盖20万㎡大型shopping mall，引领中心北区时尚消费；2栋近200米高的超高层超甲级写字楼，铸就片区新地标；4栋100米高的总部办公基地，倡导总部商务全新生态体验。
2013年，卓越城一期首次开盘，商业办公物业销售均价45000元。
绿景虹湾：
2011年起，绿景集团开始进驻梅林。据了解，绿景虹湾总占地3.2万平米，总建筑面积达到36万平米，由超高层地标建筑以及与地铁（九号线梅景站）无缝连接的大型集中商业组成，将其定位为梅林片区标志性高尚居住区。
2014年10月，绿景虹湾开盘入市，共包括6栋超高层住宅、1栋商务公寓，价格为区间价格约为4-5万元/平。
事实上，过去5年时间里，除了卓越城、绿景虹湾等地区的标杆项目之外，梅林地区几乎极少有的纯新盘推出。
而据最新消息，皇庭和世茂在福田梅林联合开发的—皇庭世茂裕玺，预计将要入市了。目前已开放验资，可参观样板房。
皇庭世茂裕玺：（又名皇庭公馆）
皇庭公馆本身属于下梅林旧村改造的一部分，下梅林旧村改造分为五期建设，共将拆除30多万㎡的农民房和破旧厂房。
旧改项目一期为绿景虹湾，二期便是皇庭公馆了，未来还有三、四、五期尚未动工。
项目规划了5栋100米商座塔楼和3层地下室，加上底层商业裙房总面积约为10.9万㎡。其中A 座、B 座、C 座为商务公寓塔楼，D 座、E 座为回迁住宅塔楼。
日前，皇庭公馆更名为皇庭世茂裕玺，值得关注的是，楼盘所带标签为豪宅、高端公寓。有消息指出，去年12月，世茂收购了福田梅林这一旧改项目49%股权。
对于皇庭联姻世茂的操作，合富辉煌（中国）深圳公司总经理李举明认为，这是财务投资的行为。
“现在的趋势就是合作开发，各自优势互补，世茂拥有产品品质的优势，皇庭有本土资源的优势。对于世茂而言，争取在深圳多一个项目并不是坏事，对于皇庭而言，有大品牌的加持，可以发挥价值的最大化。
据现场销售介绍，该项目豪宅型公寓网传吹风价格，有可能将卖到10万+。
嘉鑫·辉煌时代：
除了暂未入市的皇庭公馆，梅林目前在售的仅有嘉鑫·辉煌时代。由深圳市嘉鑫辉煌房地产有限公司和深圳市上梅林实业股份有限公司共同开发建设，占地面积约0.8万㎡，总建面约10.7万㎡。
项目位于位于中康北路西侧、广康路东侧，毗邻地铁4号线上梅林地铁站B出口，一路之隔便是卓悦汇购物中心，于2016年开业，商业总体量达10万㎡，引进了永辉超市、h&m、周大福、YINER、橙天嘉禾影城、优衣库等业态品牌。
此外，嘉鑫·辉煌时代项目靠近莲花山、银湖山、梅林山、梅林水库、梅林公园和中康公园，生态资源丰富。
据了解，嘉鑫·辉煌时代项目已于2019年5月取得预售证，主力户型46-68㎡公寓产品，均价约7.1万/㎡；46-68㎡办公产品，均价约8.5万/㎡。
总的来看，在不断更新的发展与规划之下，梅林位于深圳城市发展中轴线，极具天然的区位优势，未来势不可挡。
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