红山新盘来袭！“深高北”学区房闭眼入？且慢……
被网友调侃为“宇宙中心”的龙华，去年新房市场“暗淡无光”。
新盘去化惨淡，仅仅靠港铁天颂等几个尾盘出清，勉强能挂上“日光盘”帽子。2021年一整年，深圳新房住宅算上加推开盘的共有106个，去年龙华仅有11个新盘推货。
但“愁云惨雾”的境况今年有望打破。接下来龙华将会有不少新盘亮相，其中包括去年出让、民治街道的3个项目。
去年二轮深圳集中供地，龙华推出三宗商住宅地，均位于民治街道，当中红山片区的两宗地块，位置相当不错，配套资源优异，被中海斩获；另一宗A806-0394地块则被保利置业竞得。
当天中海一口气拿下4宗靓地，豪掷127亿元，分别是：
龙华民治A817-0614宗地由中海以36.66亿+配建24000平竞得；
龙华民治A811-0344宗地由中海以25.11亿+配建14000平竞得；
光明凤凰A503-0093宗地由中海以37.34亿+配建21000平竞得；
龙岗宝龙G11101-1126宗地由中海以28.04亿+配建38000平竞得；
随着中海宝龙项目的启动，中海龙华、光明及龙岗四个项目同步开发，预估将在今年6月开始陆续入市。这四个项目各有优劣，今天乐居君实地探营，为打新人带来一手资讯!
与“地王”成邻居
超2万/㎡价差显优势
中海A817-0614宗地取名为“中海闻华里”，用地面积23705.24㎡，建筑面积122477㎡，建成后限售价6.98万/㎡（毛坯）。
项目属于龙华区民治街道，位于腾龙路与人民路交汇处，南边是在建的龙华区实验小学和龙光“地王”项目，在4号线上塘站与红山站之间，步行到两个站点均需要一些时间。
▲项目施工现场，乐居摄于1月26日
中海闻华里所在的红山片区，是网红盘集中的区域，地理位置优越，生活配套、教育资源充沛，如龙光玖悦台、尚誉红山里、中央原著等都在项目附近，都是新建社区，因而周边街道、绿化市容较好。
▲龙光玖悦台，乐居摄于2月28日
在商业与休闲方面，项目附近有天虹商场、上塘荟等购物中心，距离红山6979商业中心约1公里（高德测距）左右，步行十来分钟，还有附近小区底商街铺补给，星河coco garden也在步行范围之内；此外，周边有多个休闲绿化公园，如绿廊公园、奋斗者广场等。
教育方面，项目对面即是在建中的龙华区实验学校小学部，一路之隔为龙华区实验学校，该校在龙华区的排名较为靠前。
在二手房方面，项目附近的华业玫瑰四季馨园，参考价为7.38万/㎡；星河传奇花园二期，参考价6.9万/㎡。
新盘方面，去年初入市的尚誉红山里均价7.2万/㎡，2020年8月底入市的龙光玖悦台，开盘均价9.05万/㎡，而紧挨着龙光的中海闻华里，享受同样的区位与资源，超2万/㎡的价差优势，很难让人不心动。
深高北学区内
中海学仕里能不能买？
中海A811-0344项目，定名为中海学仕里，同属于民治街道，项目体量较小，用地面积16652.31㎡，总建筑面积76599㎡，需配建2.3万㎡租赁住房。建成限售均价7.82万/㎡。
中海学仕里地处新区大道和4号线轨道桥之间，距离四号线红山站与深圳北站，都不是特别近。
据现场所见，中海学仕里施工进度较快，目前地基已完成，据现场人员透露，项目预计在6月入市。
▲地基已完成，乐居摄于2月28日
项目位于新区大道与白松路(未建)交叉处东北侧，距离地铁红山站约700米，片区附近有红山标杆楼盘金亨利都荟首府、汇龙湾，而有名的深圳高级中学北校区就金亨利都荟旁。根据龙华教育最新学区划定，中海学仕里在深高北招生范围内。
中海学仕里被创业花园及新区大道、地铁车轨切割成一个“三角地带”。
北侧为创业花园，创业花园旁边是安居房瑞龙苑项目，该项目包含4栋超高层住宅、一所18班制幼儿园；创业花园对面是在建的深圳新华医院，与新华医院相邻的是龙光玖钻商业体，目前仍未开业。
▲深圳新华医院已经封顶。乐居摄于2月28日
简单来说，小区北向，将会对着一排密密麻麻的建筑；小区东南部朝深圳北站，东边是地铁车轨，东南门是新区大道、高铁轨道，存在噪音隐患；西南部并无社区，周边整体的居住氛围并不算太浓厚，街道容貌也较为一般。
商业方面，除了龙光玖钻商业体，从中海学仕里步行约500米左右，是红山6979商业中心。再往北走，便可以去到天虹、cocogarden等购物点。
实际上，中海两个项目都围绕在红山地铁站附近，商业与休闲配套重叠。
项目附近目前暂无在建的住宅项目，在二手房方面，宗地周边有金亨利都荟首府，二手房参考价为9.05万/㎡。
同在红山片区，从居住环境上来看，中海闻华里胜出；如果看教育资源，手握深高北的中海学仕里已经让不少家长趋之若鹜。打新人，选环境、还是选学位？
光明城站旁
中海观园4.44万/㎡真香
最早动工的光明项目，近日终于敲定项目名。据家在网友爆料，中海A503-0093地块取名“中海观园”。该项目靠近光明交通枢纽光明城站，建成后限价44400元/㎡，目前正在基坑施工阶段。
对它的“邻居”大家都不陌生，光明首个开盘打92折的新盘——龙光玖瑞府，去年11月开盘，推出287套住宅，龙光玖瑞府毛坯限价48900元/㎡，打折前精装售价在4.77万-5.54万/㎡区间，结合两个项目的价格差，可以做个参考。
▲中海光明项目施工现场。乐居摄于1月11日
项目周边1公里范围内，有多所学校满足教育需求；有两座公园满足日常休闲锻炼；还有深圳最高的医疗资源，可以提供3000张床位的深圳中医院光明院区（预计将在今年建成）。
在商业方面，项目周边有勤诚达商业、万达广场和龙光·蓝鲸世界等。
宝龙中海寰宇珑宸花园
套内均＜90㎡
近日，中海去年拍下的第四个项目，龙岗宝龙项目平面规划图出炉，取名为中海寰宇珑宸花园，建成后限价3.86万/㎡。
中海寰宇珑宸花园位于龙岗区宝龙街道宝龙科技城宝龙大道和冬青路交叉口南侧，占地面积48413.3㎡，建筑面积239922㎡。
据规划，中海寰宇珑宸花园共建设三栋住宅，最高楼层地上48层，地下三层，1、2栋总户数共1430户（保障性住房352户），3栋总户数1711户（保障性住房336套），合计共3141户；机动车位共计2554，车位配比不足1:1；项目所有户型套内面积均＜90㎡。
项目毗邻宝龙大道，位于龙岗宝龙工业区东侧，距离坪山高铁站约2.4公里。
结语：受资金流动性限制，2021年房企接连暴雷，不少项目爆出停工消息，买房人担心受怕的过日子。而中海地产还可以拿地毫不手软，与其业绩、控制得较好的负债水平不无关系，去年在土拍市场的表现，足以证明其雄厚实力。
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