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新房库存深圳第一!“宇宙中心”该如何自救?

成映 深圳乐居 2022-10-09

供应量大,去化一般,学位紧缺遭受诟病,号称“宇宙中心”的龙华区,最近一则消息,令人忧心忡忡:

“龙华新房库存深圳第一”

据深圳中原数据统计,今年上半年库存最多为是龙华区,存量 76.4 万平米,超越了宝安和龙岗,目前为止8个项目获批预售,整体去化一般,库存进一步积压。

7月深圳新房数据出炉,全市成交3317套住宅,环比增加10.3%。宝安、龙岗、龙华、光明是成交主力。

龙华7月共网签677套,环比增长近34.9%。但去化的速度赶不上供应脚步,在供应量的面前,龙华陷入“去库存”的巨大压力中。

有楼盘分期促销,“首付1成、送1成、免息1成,分期15个月至交楼”,提前必须是名下无房无贷款记录、首付三成的买家才可以实现;此外,垫首付款各种工抵房等屡屡见报;连网红保障房项目也“降价出售”。

库存高、去化低,把龙华置于如此尴尬处境是定位的错配:刚需买不起,富豪看不上。同样的价格,人们更愿意往预期看好的西边买。

库存大、信心不足
成为龙华滞销的主因

据乐有家门店监测数据,买家成交周期有明显拉长。购房者信心不足,许多人有钱也不敢买房,倾向于存在银行,数据显示深圳上半年贷款增速放缓,人民币贷款额同比少增约980亿。

买房投资热情骤降的同时,是新盘的不断涌入。除了龙华,其他区域新盘选择增多,不少楼盘的价格、配套优势比龙华明显。

住建局的第三季度入市新盘计划,龙华还有两个全新盘入市,深铁珑境花园和保利招商龙誉,至少还有近千套的货量。

截至8月2日,房地产信息平台显示,整个龙华可售新房7825套,面积超过76.8万平米,比6月底的库存又上涨了。

如此巨大的新房存量,买家也会担心日后二手流通性



在明天(8月4日)深圳二轮土拍中,龙华将有三宗宅地出让,龙华贡献了近年来最大的一宗地块,计容建面达45.84万平米,起拍价近80亿元。加上今年首批次被深业+龙华安居竞得的民治宅地,龙华今年已经出让四宗地块,明后年的新楼盘源源不断。


天铁噪音成为“通病”
市场不好,问题更突出

放眼整个龙华,最好的配套基本集中在红山、上塘及深圳北商圈,一是区位上靠近福田CBD、南山核心区,二是开发建设得早,市容街貌好,配套成熟,因而商圈、教育、交通等也成为区内楼盘的最大卖点。

即便如此,这些区域也分具体位置而言,部分项目要遭受噪音、拥堵的困扰。



此外,龙华村楼多、学位少等问题,在如今“二手房价上涨乏力、新房成交疲软”的市场环境中,日益突出。

归根究底,是龙华“卖的贵”

出让的宗地毛坯价格7万以上,今年土拍价格,比去年提升了约2000元/㎡,皆位于民治街道。面粉价远比光明、宝安等要高,相比之下新盘毫无价格优势。

以近期入市的楼盘为例,中海双盘、保利项目皆为近两年出让宗地,推售价格约在7.4万-8.2万每平米,中海学仕里去化超8成、中海闻华里销控近23亿,有深高北或龙华实验教育、天虹商业等助力,带动了销量。

同为主打深圳北商圈、深外龙学区的保利置业项目却压力不小。

保利置业去年竞得的地块,保利招商龙誉花园已经开放展厅,预计下个月开盘,可售住宅750套,首推497套,毛坯限售均价7.05元/㎡,加装修价格约7.4万/㎡左右。由保利置业与招商蛇口共同开发。

远处绿色车厢为地铁6号线

右侧铁轨为地铁4号线。摄于2022.08.02

萦绕在龙誉花园不少争议声音,主要是项目位于地铁6号线和4号线高架之间,靠近龙悦居、白石龙民房区,天铁噪音、学位资源会是日后最大的问题。

白石龙居民区

虽然地铁4/6号线“近在咫尺”,但距离地铁口却还有一段距离,属于两头不着地的尴尬位置。

而另一个即将开盘的项目,深铁珑境是龙胜车辆段上盖物业,占地约11万平方米,分二期开发,总建面约48万平米。

项目包括住宅、36班九年制学校、幼儿园及其配套设施。一期推叠拼洋房、小高层,二期将打造户型建面约85-125㎡的高层。


上学变得“内卷”
连中学也要拼积分

龙华的居住划分较为集中且密集,民治又是这其中的代表。教育资源的紧缺,造成在龙华上学,除了拼房子,还要看买房时间。

乐有家研究中心的数据显示,民治二手房价格梯队为8-9万元/㎡,在深圳范围内属于中间梯队,次于10-15万元/㎡,以及15万元/㎡以上两个梯队。

二手房成交案例中,龙悦居四期的表现尤为引人关注,63㎡最新报价478万,跌了快300万!

龙悦居。摄于2022.08.02

深圳外国语教育集团龙华学校(简称“深外龙”)是龙悦居及附近小区抬价最大的筹码。

深外龙是九年一贯制公办区属学校,2018年9月正式开学,由龙华教育局和深外共同派遣管理,换句话说就是协管性质。

深外倾注资源有限,但生源质量也很关键,去年迎来首届初三中考升学。据媒体报道深外龙平均分513.52分,十大录取率25.3%,普高录取率超过96%。

在深外龙大学区范围内,汇集多个品质小区,如莱蒙水榭山、圣莫里斯、鸿荣源熙园山院都是区内豪宅,挂牌价均在10万+以上,还有2015年的地王龙光玖龙玺。

深外龙初中与玉龙学校、龙腾学校组成共享学区,连初中学位都要拼积分。

龙华学位竞争之激烈世人皆知,龙华学位紧缺,因此学位按类别划分为ABCD四种,每个类别再根据单片区、大学区分为1/2类,与户籍、房产,还和居住年限深度捆绑。

简而言之,在龙华不仅要买房,还要更早的买房,后来者入读优质学校机会渺茫。

仅看中学位、升值投资的买家,要慎重选择。你怎么看,评论区告诉乐居!



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宝安:润峯云上府 招商雍和府 卓越云奕府


坪山:龙光玖誉雅筑  保利明玥澜岸 

光明:中海观园 深房光明里 金地明峰府


南山:深业世纪山谷 鸿荣源尚璟公馆

福田:中心天元 深物业金领 上梅林雅苑

龙华:中海闻华里/学仕里 深铁珑境花园


龙岗:合正方洲 保达誉都花园 信诚缙华府


罗湖:独树阳光里 缙山府 益田御龙天地



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