实探！3字头可上车深圳“价格洼地”名校学区房，值得入手吗？
The following article is from 乐居深圳买房 Author 天猫测评师千堆雪
龙岗区，是新房“供应大户”，也是深圳购房者的“刚需天堂”。除了坂田、大运、龙岗中心城的新房是5-6万/㎡外，其余片区价格则集中在3-4字头。
据深圳市房地产信息平台显示，截至8月5日，龙岗区今年共有8个住宅项目获批预售，合计供应4417套住宅房源，合正方洲和信城缙悦花园都分别获批两次预售。
在二手房方面，深圳中原研究中心数据显示，今年上半年龙岗区依然是成交量最大的区域，成交套数为2621套，成交套数占比为26.3%。
深圳中原研究中心认为，龙岗区二手住宅市场供应量充足，价格相对较低，实际成交价格与参考价差距较少，首付低易上车，因此成交量稳居第一。但是从同比来看，上半年龙岗区成交量同比下跌68.3%。
图片来源：深圳中原研究中心
新房供应充足，上车门槛相对较低、二手房实际成交价格接近参考价，因此不少购房者会选择置业龙岗区。
同时，有名校加持的龙岗区，近年来也成为了家长们置业的首选，毕竟花相对较低的价格就能匹配到名校资源。
深圳中学、深圳高级中学等学校相继落户龙岗，为龙岗的教育添砖加瓦；近年来，深圳市龙岗区幼儿教育集团、龙岗区外国语学校（集团）、龙城高级中学教育集团相继挂牌成立，促进学校协同发展。
过去的五年，龙岗区推进义务教育学校新改扩建39所，新增公办义务教育学位6.39万座，破解“入学难”的问题。
天猫好房测评师盘点发现，龙岗区有不少在售/待售的楼盘都临近“名校”，且周边教育资源相对充沛。测评师此次实探5个新盘，深圳“价格洼地”的学区房值得入手吗？
备注：
1、本文所提及的所有学校均不作为招生口径，具体学区划分范围以当年教育局公示为准；
2、本文不构成购买建议和意见，请购房者谨慎决策。
01
入市进度：预计8月底开盘
价格：毛坯限价3.63万/㎡
周边学校：深圳高级中学（龙岗学校）（预计今年9月招生）
中海寰宇珑宸位于龙岗宝龙科技城东区，占地约4.6万㎡，建面约24万㎡，分为2个地块开发，总户数为3141户。
项目已开放展示中心和样板间，将推1358套77-94-114㎡3-4房住宅，据置业顾问透露：“项目预计在8月底开盘入市。”
中海寰宇珑宸是去年由中海摘得的龙岗宝龙G11101-1126地块，毛坯限价3.63万/㎡，加上3000元/㎡的装修费，预计入市均价约为3.93万/㎡（具体以开发商公示为准）。
点击下方视频号，看中海寰宇珑宸样板房实拍
天猫好房测评师8月2日实探时，项目已高出地面多层。
深圳高级中学龙岗学校是一所36班的九年一贯制学校（24班小学、12班初中），可提供1800个学位，将于今年9月开始招生。
建设中的深高龙岗学校，拍摄于今年6月
目前深圳高级中学龙岗学校的学区划分范围已公布：宝龙社区比宝二路以东（此招生地段与宝龙外国语学校共享）、同乐社区（此招生地段与同乐主力学校共享），小学、初中保持一致。
图片来源：龙岗区教育局官网
此外，中海寰宇珑宸直线距离3公里范围内还有宝龙外国语学校、坪山高级中学、龙山学校等教育资源（以上具体学区划分范围以教育局公示为准）。
在交通方面，项目目前3公里范围内暂无地铁站分布，距离地铁14号线（在建中）宝龙站约1.6公里。
在商业方面，中海寰宇珑宸配建有2万㎡的商业，周边还有社区底商，可以满足业主日常的采买需求。
值得一提的是，就在8月4日结束的深圳二轮土拍中，深振业以4.17亿元摘得龙岗宝龙G02409-0004地块，毛坯限价39170元/㎡。该地块距离中海寰宇珑宸（毛坯限价3.63万/㎡）约1公里，限价差价达2870元/㎡。
总的来说，中海寰宇珑宸最小户型建面约77㎡3房，且毛坯限价3.63万/㎡，对刚需购房者来说相对友好。此外，项目临近深圳高级中学龙岗学校，预计也会受到各位家长的青睐。
02
入市进度：顺销中
均价：49600元/㎡
周边学校：龙腾学校（预计明年9月招生）
合正方洲位于龙岗区龙岗大道及吉祥南路交汇处，原为龙腾工业区旧改，总占地约22万㎡，总建面约180万㎡，整体分为四期开发。
项目从去年9月底开始，已有五次获批预售。项目上一次开盘时间为今年7月3日，推售481套房源，户型建面约96-138㎡，开盘销售239套房源，去化约49%。
此前，龙岗区教育局发布成立深圳市龙岗区龙腾九年一贯制学校（暂定名），该校隶属于龙岗外国语集团，预计2023年9月招生。
天猫好房测评师8月2日实探时，发现龙腾学校地块临近合正方洲，目前是该盘的临时停车场，有不少车辆停放在此，还未有开工迹象。
此外，合正方洲自身配建有两所18班制幼儿园、一所72班制九年一贯制学校，直线2公里范围内还有龙岗区外国语学校（集团）爱联小学、龙岗区天誉实验学校、龙城初级中学等教育配套。
除了教育资源充沛外，合正方洲交通出行也较为便利。
在交通上，项目直线距离3号线吉祥站约480米，周边还有龙岗大道、沈海高速、水官高速等城市主干道。
在商业上，项目配建有部分商业，直线距离3公里范围内还有万科广场（深圳龙岗店）、龙城万科里、星河COCO Park（龙岗店）等商超。
03
入市进度：预计9月底开盘
价格：吹风价约5万/㎡
周边学校：深圳中学龙岗初级中学
万科金域学府原为回龙埔旧改，占地约4.3万㎡，建面约20万㎡，分为2个地块开发。
天猫好房测评师8月2日实探时，项目已高出地面多层，目前异地展示中心已开放。
万科金域学府总户数为2080户，住宅约1300套，车位比为1：0.79，预计2024年11月交房。
据置业顾问透露：“项目将推售78-180㎡3-4房住宅，预计9月底开盘入市。”项目吹风价约为5万/㎡，装修交付。
万科金域学府临近深圳中学龙岗初级中学，周边还有兰著学校和依山郡小学等。置业顾问透露：“兰著学校和依山郡小学以后会划入深圳集团化办学，项目东北侧还规划了一所小学，属于深中小学，预计2024年9月开学。”
兰著学校
但同时，置业顾问也坦言：“项目不读深圳中学龙岗初级中学。”也就是说，万科金域学府目前不在深圳中学龙岗初级中学的学区划分范围内。
在交通上，项目目前2公里范围内暂无地铁站分布，距离最近的是3号线吉祥站。此外，项目周边还有16号线（在建中）回龙埔站，直线距离约300米。
在商业上，万科金域学府配建有2万多㎡的商业，周边直线距离3公里范围内还有万科广场（深圳龙岗店）、龙城万科里等购物商超。
04
入市进度：预计8月底开盘
价格：吹风价5.5万+
周边学校：龙岗区外国语学校
星龙园位于龙岗大运片区，原为龙城街道陂头背及建新村旧村改造更新单元，占地约0.98万㎡，总建面约7.5万㎡，规划3栋建筑，整体体量较小。
天猫好房测评师8月2日实探时，项目已高出地面4-5层左右，目前展厅已开放，将推448套户型建面约72-83-95-118-143㎡2-4房，吹风价5.5万+/㎡，预计8月底开盘入市。
星龙园所处位置优越，一路之隔为深圳市龙岗区外国语学校，不远处即是龙岗大运中心，周边还有阳光·天健城、中森·双子座、绿景大公馆等小区，整体居住氛围相对醇熟浓厚。
龙岗区外国语学校是一所九年一贯制公办学校，中、小学各24个班，该校是深圳东部最好学校之一，中考成绩在龙岗区排名相对靠前。天猫好房测评师实探时，该校也正在改扩建施工中。
星龙园配建一所6班制幼儿园，直线距离2公里范围内还有深圳市文龙学校、深圳市第三高级中学、深圳市龙岗区外国语学校（集团）爱联小学、华南师范大学附属龙岗大运学校等（具体学区划分范围以当年教育局公示为准）。
在交通上，星龙园目前直线距离2公里范围内有地铁3号线爱联站、大运站。此外，项目周边还有地铁16号线在建中，未来大运中心站、龙城公园站都在项目不远处。
在商业上，项目自带部分商业，周边有社区底商，直线1公里范围内还有星河COCO Park（龙岗店）、天光城购物中心等商超。
新房方面，项目不远处的颐安都会中央四期去年入市，备案均价约5.56万/㎡，最低入围积分39.2分，开盘售罄，星龙园的开盘价格可参考该盘。
二手房方面，项目周边的阳光·天健城、中森·双子座公馆的参考价分别为5.22万/㎡、6.7万/㎡，和片区新房价格存在一定价差。
05
入市进度：待定
价格：毛坯限价5.08万/㎡
周边学校：华南师范大学附属龙岗大运学校
同在大运片区还有一个新盘——深铁G01063-0264，紧挨着颐安都会中央四期。
深铁G01063-0264位于龙岗大运枢纽站旁，未来这里有四条地铁线路交汇，分别是3号线、14号线(在建)、16号线(在建)、33号线(规划中)。
项目毛坯限价5.08万/㎡，户型建面约95-118-146㎡3-4房住宅，目前展示中心和样板间暂未开放，具体入市时间待定。
天猫好房测评师8月2日实探时，该盘工程进度较为缓慢，还在前期建设中。
在教育上，深铁G01063-0264周边有华南师范大学附属龙岗大运学校、深圳市文龙学校、深圳市龙岗区外国语学校（集团）爱联小学、厚德小学等教育资源。
在商业上，项目周边有颐安都会中央10万㎡商业、星河COCO Park等商超，日常购物还算便捷。
总的来说，龙岗区目前已实现集团化办学，深圳中学、深圳高级中学等学校也落户龙岗，多所学校也在改扩建中。同时，龙岗也是深圳的“价格洼地”，上车门槛相对较低，有意向的家长不妨考虑下该片区。
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