宝山徐汇开启2017年上海土拍大幕，对昆山楼市有何影响？

今天，上海土地市场迎来了2017年的第一场土拍，两宗地块都在宝山区，一宗是住宅+办公的综合地块，一宗是纯住宅地块。而在本月12号，上海徐汇区还有一宗商办用地块拍卖。

宝山罗店的综合地块已于今早已经开拍，碧桂园 、绿地、新城 、世茂四家开发商参与了竞拍，短暂竞拍後由碧桂园拿下，成交总价22.45亿元，楼板价16405元/㎡。

 地块概况：

地位于宝山罗店镇，紧靠沪太公路旁，距离宝山美兰湖3公里路程，地处郊环线以外，周围地铁暂时未开通，距离地块最近的是7号线的终点站美兰湖站。

地块地理位置及辐射区域

根据土地出让预合同，该地块地上建筑面积13.7万㎡，其中5万㎡为社区商业中心（80%面积须持有20年），8.7万㎡为住宅（5%面积为保障房、15%面积须持有70年、剩余80%面积为可售商品房（近7万㎡））；地下车库须额外再交地价。此外开发商还须建设1.37万㎡公共服务设施无偿移交政府。

今天下午，宝山区还有一宗纯地块要拍卖，将有10家开发商参拍，作为上海2017年拍卖的第一幅纯住宅地块，意义重大。

 地块概况：

此地块要求住宅套数下限710套，需配置不少于总住宅建筑面积5%的保障性住房，全装修住宅建筑面积不少于总住宅建筑面积30%，中小套型住宅建筑面积不低于总住宅建筑面积60%。

根据中指数据库显示，2017年1月出让的宝山两宗土地是2017年上海土地市场的开年首拍。随着2016年政府在楼市和土地市场调控政策的升级，或许宝山开年的土拍结果走向在某种程度上也将奠定2017上海土地市场的基调。2016年，《上海市城市总体规划(2016-2040)》草案的出台，将宝山纳入了上海主城区，宝山吴淞成为4个主城副中心之一。宝山外环内及外环附近如顾村、杨行、吴淞等被纳入主城区，今后土地供应会日渐趋紧，本次罗泾、罗店大面积土地的出让也许是预示了这一点。规划的出台对于未来宝山整体的发展一片向好。

本月12号，徐汇区还有一块商办地块将要出让，它毗邻西岸传媒港，西连上海南站，东达浦东新区，附近有地铁11号线龙耀路站，出行非常便利，极具区位优势。

西岸传媒港定位高端，是徐汇滨江以东方梦工厂重点打造的文化产业聚集区。根据中指数据库统计，2013-2016年，黄浦江南延伸段WS5单元出让了8宗商办用地（不含本宗用地），总建筑规划面积24.27万方，成交总价126.65亿元，成交楼面价16350元/㎡。目前西岸传媒港区域商办用地已全部挂牌出让，本次挂牌的188S-C-4，188S-D-1地块在区位上具有很大优势。12月28日，政府确定以招标的方式出让该宗地块，招标以及20年自持商业的要求，可见政府对该区域的重视。

小 结

当下不少企业对于土地投资已经趋于谨慎，但房企在上海的土地储备仍然是首选，且一般到年初都有关于购买土地的预算，2017年上海的土拍市场究竟会走向何方，我们就拭目以待吧！

对昆山楼市的影响

昆山实施限购限贷之后，楼市就处于持续低位运行的状态，直到年底也没有回温。而在2016年12月中旬，济南、郑州、武汉等地已开启了第三轮楼市调控来抑制过热的房地产市场，可见政府对管控房地产市场的决心。

昆山虽不是热点的二线城市，但因其特殊的地理位置和良好的发展条件，一直备受苏沪投资客的青睐，加上土拍的推波助澜，房价也在2016年猛烈增长，直到新政发布才刹住了脚。可以说，在全国房地产市场调控如此严厉的情况下，政府不会再让房价的步伐跨得太大太快，这实在太过冒险。所以，尽管上海土拍大幕已开启，但楼市君认为，这块石头恐怕对已冰冻的昆山楼市不会产生太大的影响。

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