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冯国亮:北京涨,深圳跌,各地房价为何分化?

2017-02-28 正和岛首发 正和岛 正和岛

近来关于深圳房价回落的报道屡见不鲜,去年12月在深圳参观时房价已有所松动,统计数据表明如今已步入实质性回落阶段,而北京无论新房还是二手房房价实际上仍然在微涨,局部二手房涨幅明显,十一前后两地几乎同时出台楼市新政,那么房价走势何以出现两重天呢?



推  荐 | 冯国亮(ID:fglvvv)

来  源 | 正和岛(ID:zhenghedao)



有人认为北京去年供地太少了,房产供不应求,必然推高房价,这自然有些道理,而深圳可建设用地比北京少得多,近几年几乎没有新增住宅用地供应,且北京已基本实现人口零增长,而深圳人口每年增长几十万,购房需求大增,相比房产更紧缺。

 

有人认为深圳楼市调控更严厉,逐条对比跟北京的政策大同小异,有些方面还不如北京的更严,因而这一点也说不通。

 

对此不断有学友们问及,这确实很耐人寻味,其实现象背后有三方面因素在主导。

 

首先,市场规律始终在起作用,深圳楼市2014年四季度开始复苏上行,2015年步入高位,而北京的周期波动与其相差了约半年时间,从周期角度看,深圳楼市会提前步入回落阶段,上海和北京将随其后。

 

万物皆有定时,房地产周期实际上是需求周期,也就是说在3年一轮的短周期中需求是有定数的,当然恐慌性购房和投资投机性购房可能会因市场过热而短时间明显增加,而当价格被抬高到一定水平,实际购买力也会跟不上,当楼市新政出台,预期有所转变,这部分需求就会明显减少,市场还是要靠真实需求来支撑,自然会出现阶段性调整,如今深圳的楼市波动正源于此。

 

北京也会出现类似的调整,如2008年、2011年和2014年都曾如此,就好比是一场马拉松,可以一时加速,而能量终究有限,释放后需要一段时间积蓄,必然会有放缓的过程。因而楼市只是步入冷冬还是暖冬的区别,冷冬即区域内市场出现大范围调整,暖冬即调整幅度相对较小或者局部调整,两者在此前都曾出现过。



 其次,一线城市房产已成为类金融资产,房价水平取决于资金总量。根据<2016中国城市资金竞争力排行>,2016年上半年金融本外币存款,北京为134814.1亿元,深圳为61609.07亿元,北京是深圳的两倍还多。


深圳炒房资金基本都是民间的零散资本,类似股市中的散户,在银行的信用较低,去年炒房资金不少都来自于互联网金融、担保公司等,杠杆高且不稳定,金融监管一加强,则后续难以为继,抗风险性能力弱。

 

此前深圳购房资金曾有相当一部分来自于股市,2015年股市行情好时,有些人赚了钱就转向买房,从而避过了股灾,获得了丰厚的房产增值收益。而股灾后去年以来股市一直没有新行情,也将没有更多新资金供给楼市,因而购买力大打折扣。


北京汇聚更多的全国购房投资需求,居民家庭改善性购房需求居高不下,实际购买力更强。而且北京的国有资本占比更高,相当于股市中的机构投资者,资金实力及抗风险能力明显高过深圳。

 

因而当步入周期调整时,深圳的投资者显然弱不禁风,一有风吹草动必然有一部分投资者挺不住,要先考虑避险。此外深圳购房中投资投机比重明显比北京高,杠杆水平也更高,本轮深圳房价涨幅也明显比北京大,从短期看泡沫更大,当房贷严控后,调整幅度理论上也会更大更明显。

 

还有,官方态度其实也有不同,即便同样的调控政策,也可以有不一样的执行力度。深圳两会期间市长提“通过政策调控使房地产去除泡沫”,而北京市长则表示“确保明年房价环比不增长”,两者区别很大。至少从表态上看深圳是要顺应市场趋势做调整,而北京没有要降房价的意图,更侧重于房价基本稳定,通过调整供应结构即可实现平均房价环比不增长。

 

综上,市场周期波动是规律,是难以避免的,而资金供应和官方态度不同对楼市波动幅度影响很大,这决定着北京与深圳以及其它城市今年楼市走势会有所不同。


去年我曾走进28个城市参观考察,各个城市发展潜力、资金实力、市场供给状况及楼市政策不尽相同,因而楼市走势出现明显分化。就全国而言楼市分化将是常态,趋势性上涨已成为过去,而结构性机会依然存在,因此购房投资时要就各个区域具体情况做以对比分析,并踩准时机节点,避免盲目投资。


注:以上内容仅供参考,非投资建议!具体问题具体分析。

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