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房价暴涨没戏了,但中国经济真的在走向新平台

2017-09-14 钟伟 陈骁 李迅雷 正和岛 正和岛

全球经济确实在蹒跚着告别危机,而不是颤抖着面临新一轮危机。中国经济也在触底,新发展理念将中国经济引入新平台。


中国经济进入新平台,决定了我们看待已进行的增长转型,和可期待的经济愿景,可以更为乐观而不是怀疑和悲观。


如此认知下,资产战略配置层面,权益优先,准现金也有必要,一线城市地产的价格有上涨余地。虽然2017年创下销售面积和金额的历史记录,但行业已在洗牌,区域市场已在分化,行业集中度在缓缓提高,地产暴涨论可以休矣。在维持房价稳定底线思维下,房地产投资机会将是结构性的。


国企混改、消费升级和创新成长是可期待的投资主要脉络,建议加大金融资产的配置比例,如股票、债券或各类基金,还有就是外汇、黄金等。



作 者 :钟伟  陈骁  

来 源 :宏观经济评论(ID:hgjjpl)

全球经济在蹒跚着告别危机


有没有经济新周期?是近来争议很热的话题。我们可以明显观察到2015年以来的一些显著变化。全球经济确实在蹒跚着告别危机,而不是颤抖着面临新一轮危机。中国经济也在触底,新发展理念将中国经济引入新平台。


一是全球增长趋稳,但增长仍弱,创新仍不足。以2014年底美联储宣布退出量化宽松为标志,此后全球经济逐渐趋稳。尤其是曾被非常不看好的经济体,改善就越明显。这在去年是俄罗斯和巴西,在今年是欧元区和日本。由于创新动能整体不足,导致增长改善更多地呈现出均值回归的特点,中国也不例外,从2010年3季度以来的增长持续下行,即便不是触底,也呈现出明显的整体趋稳趋好迹象。



二是全球陆续告别通缩,但通胀仍不是显著威胁。居民消费和大宗商品逐步趋稳,弱复苏和资源品的宽松平衡,使得人们并不担心通胀卷土重来。中国也告别了比东亚危机时期还严峻的通缩,当下也通胀温和。



三是反危机的刺激措施在撤火,尽管走走停停。由于增长和通胀均不及预期,因此美联储的加息缩表,和欧央行的退出量宽进程,都呈边走边看之姿态。考虑到中国增长已从10%以上降至6%-7%的平台,物价从3%降至1%-2%的平台,因此中国货币供应速度的放缓并非偶然,而是必然。中国不仅不再强调强刺激,甚至对金融和地产等行业都采取了严厉调控。



四是经济虚实协调日益重要,路阻且长。如何维持实体经济和虚拟经济,尤其是资产价格之间的良性关系和协调发展?是各主要经济体都头疼的问题。中国则尤为强调新发展理念,创新、协调、绿色、开放、共享渐渐深入人心。因此新周期也罢,朱格拉周期也罢,包括中国在内的世界经济,在危机十年后,毫无疑问地走向新平台和新气息。

国企混改、消费升级和创新成长是可期待的投资主要脉络


基于这样的宏观经济背景,我们才能进而讨论,如何调整资产配置战略。悲观者和乐观者通常不会走上同一条道路。悲观者会选择避险资产,乐观者选择主动权益型的权益资产。对所处经济周期的分歧,也集中表达在避险和风险资产的选择之中。


一是中国权益资产是洼地,投资三大主线,耐心是关键。


从次贷危机至今,美国股市不断攀升,当下处于美国“新经济”之后最强劲的牛市。尽管美股总市值已2倍于GDP,估值处于75分位的较高水平。尽管美国科技股出现了泡沫端倪,但从2017年初至今,多重因素使美股能够维持在历史高位。同时,欧日股市也不便宜,欧元和日元汇率更是坚挺。



中国股市从次贷危机以来,有剧烈波动无显著上升,目前估值处于25分位的稳健水平。所处的经济周期和权益估值,甚至市场情绪都很类似2004年。许多人还在追问改革在哪里?改革在发展理念的巨变,在经济刺激从放到收;改革在供给侧改革使得实体经济得以提质增效,也在于悄然间央企业已缩减到98家。改革也在于创新付出了代价也收获到一些果实。考虑到改革在路上,和中国梦的明确方向,对中国A股需要有更多耐心和信心。



如果说权益类值得超配,那么主题是什么?也许是国企混改、消费升级和创新成长。其中最应予以寄托厚望的是国企改革。混改标的在边际上的显著改善是大概率,而创新成长则更像是沙里淘金的进程。考虑到中国经济走入新平台仍然已是事实却不是共识,以资源类为代表的周期股、受调控约束的金融股和地产股很可能会继续表现,行业洗牌中的龙头企业是不二之选。


二是流动性还是很重要,尤其是人民币现金。


考虑到经济复苏弱,货币宽松政策退潮,看起来债市似乎是一个长熊的入口。实体经济的温和改善,和央行推动流动性常态化的明朗化,都使得信用债和含权债的前景,可能比单纯的利率债为好。在此背景下,保持流动性的充裕十分重要,就人民币流动性而言,信托优先级和非保本银行理财可能是稳健之选。


同时,人民币和美元相比可能更好,利率和汇率大势如此。尽管人民币仍然比欧元等非美元为弱,但也许人民币的估值修复更坚实。尽管黄金受到国际安全冲突而时有表现,但若无危机事件冲击,稳健的人民币准现金资产,可能不弱于黄金,而好于利率债。较为充裕的流动性还有一个好处,就是保留了权益类市场、并购重组市场明朗化之后,迅速介入的机会。



三是地产暴涨论可以休矣,中心城市群宜以旧换新。


次贷危机至今,全球主要城市的楼市涨幅不小。中国楼市则经历了剧烈调整后的凶猛上涨。2016年第4季度以来,中国一线城市受限,三四线大热。中国楼市在2017年创下销售面积和金额的历史记录并不令人惊讶,但行业已在洗牌,区域市场已在分化,行业集中度在缓缓提高。因此除了国家中心城市和少量的都市圈周边的紧密小城市,房价暴涨已是水中月。如此给予大都市的富裕阶层对其住房的以旧换新的窗口期。同时,至少在年内,地产的龙头股也还不错。




四是主动型投资好于被动型投资,风险逐渐好于避险,边际改善期待最为显著的资产最值得配置。


从全球经济的表现看,是一个长期均值回归的趋同,而不是分化;同样地,大类资产也可能出现“均值回归”现象。回避已被持续看好和估值较贵的资产,重视尚被冷落、洗牌剧烈的行业龙头也许是必要的。理解均值回归的长期性,本身就是价值投资。


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李迅雷:中国未来房地产过剩是必然的,但有结构性机会


去年初,中央经济工作会议提到两句话,一句是“房子是用来住的,不是用来炒的”,肯定希望房价能够稳定;二是防止房价大起大落,大涨肯定不好,大跌也不好。大跌对金融体系的冲击、对财政收入的影响都非常大。


2016年,土地财政占到整个税收收入的30%以上,假如房价大幅下跌,财政将首当其冲,出现严重的财政赤字;银行的坏账率也将大幅上升,对全社会都会带来巨大冲击,并可能引发金融危机。鉴于此,今后两年,政策上一定要力保利率和汇率的稳定,以防止楼市、股市出现大起大落。


在维持房价稳定底线思维下,房地产投资机会将是结构性的。比如,结构性机会之一源于人口逆流现象。大家都认为,大城市化是社会发展的必然趋势。我现在也依然这样认为,人口集聚的大城市化趋势不会发生根本变化。


但与此同时,人口出现了逆流现象,这个逆流现象可能是短暂的,如持续5-6年,直至中国人口的流动性大幅下降。人口的逆流,引发了流入地房价的大幅上涨,例如合肥。安徽省过去是劳动力净输出的地方,2011年以后,出现了人口的正增长。其他人口净流入的地方还有不少,例如,四川、湖北、广东和浙江等。其中,广东省人口净流入的现象长期持续,广州人口的大幅增加也很明显。去年,广州的常住人口增加了近50万人,这就带来了房地产的投资机会。


房地产投资的区域选择无非看两点,一是人口 49 31293 49 15290 0 0 4022 0 0:00:07 0:00:03 0:00:04 4021流向,二是货币流向。人口流向是投资基本面,货币流向反映了产业发展前景和吸引力、就业机会等。但我们也应该看到,有些地方的房价可能缺乏持续上涨的基础。例如,江苏省人口增速非常低,而去年房价涨幅非常大,属于补涨的性质,但与人口的流向相背离了。大部分省份及城市房价的涨幅,与人口流入量还是比较一致的。所以,做房地产投资,还是应该研究人口流和货币流的变化趋势。


此外,还要考虑高铁、地铁等基础设施建设对房价的影响。根据中泰证券房地产团队的研究,高铁、地铁的布局与房地产价格正相关。高铁、地铁经过的城市或停靠的站点,其附近的房价上涨就非常明显。高铁和地铁改变了人们的经济地理感受,原先地理位置不好的,有了高铁或地铁经过,土地就得到了增值。


我认为,中国未来出现房地产过剩是必然的:房子越建越多,而人口老龄化早已出现了,购房主力人口数量在不断减少。那么,未来中国哪些地方的房价会继续涨呢?由于人口不断集中、大都市化是大趋势,而核心区域的土地资源具有稀缺性,故这些地方的房地产值得配置。用简单的数学公式可以来解释稀缺程度:圆的面积=πr²,假如半径(距离)增加一倍,从10km变为20km,则面积扩大至四倍,从100π变为400π。所以,离核心地段或区越近的地方,稀缺性越高;越远则供给成倍增加。


综上所述,如果我们投资房地产,就一定要关注人口流量和货币流向,还要注重稀缺性。做资产配置的时候,应考虑在存量经济主导下,资本市场更多的是结构性机会,而非趋势性机会。作为大类资产,房地产已占到中国居民资产配置的64%左右,明显偏高了,建议加大金融资产的配置比例,如股票、债券或各类基金,还有就是外汇、黄金等。(内容来自李迅雷公号“李迅雷金融与投资”,ID:lixunlei0722)


封面图来自视觉中国,未经授权,谢绝转载。



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