房价暴涨没戏了，但中国经济真的在走向新平台
全球经济确实在蹒跚着告别危机，而不是颤抖着面临新一轮危机。中国经济也在触底，新发展理念将中国经济引入新平台。
中国经济进入新平台，决定了我们看待已进行的增长转型，和可期待的经济愿景，可以更为乐观而不是怀疑和悲观。
如此认知下，资产战略配置层面，权益优先，准现金也有必要，一线城市地产的价格有上涨余地。虽然2017年创下销售面积和金额的历史记录，但行业已在洗牌，区域市场已在分化，行业集中度在缓缓提高，地产暴涨论可以休矣。在维持房价稳定底线思维下，房地产投资机会将是结构性的。
国企混改、消费升级和创新成长是可期待的投资主要脉络，建议加大金融资产的配置比例，如股票、债券或各类基金，还有就是外汇、黄金等。
作 者 ：钟伟 陈骁
来 源 ：宏观经济评论（ID：hgjjpl）
全球经济在蹒跚着告别危机
有没有经济新周期？是近来争议很热的话题。我们可以明显观察到2015年以来的一些显著变化。全球经济确实在蹒跚着告别危机，而不是颤抖着面临新一轮危机。中国经济也在触底，新发展理念将中国经济引入新平台。
一是全球增长趋稳，但增长仍弱，创新仍不足。以2014年底美联储宣布退出量化宽松为标志，此后全球经济逐渐趋稳。尤其是曾被非常不看好的经济体，改善就越明显。这在去年是俄罗斯和巴西，在今年是欧元区和日本。由于创新动能整体不足，导致增长改善更多地呈现出均值回归的特点，中国也不例外，从2010年3季度以来的增长持续下行，即便不是触底，也呈现出明显的整体趋稳趋好迹象。
二是全球陆续告别通缩，但通胀仍不是显著威胁。居民消费和大宗商品逐步趋稳，弱复苏和资源品的宽松平衡，使得人们并不担心通胀卷土重来。中国也告别了比东亚危机时期还严峻的通缩，当下也通胀温和。
三是反危机的刺激措施在撤火，尽管走走停停。由于增长和通胀均不及预期，因此美联储的加息缩表，和欧央行的退出量宽进程，都呈边走边看之姿态。考虑到中国增长已从10%以上降至6%－7%的平台，物价从3%降至1%－2%的平台，因此中国货币供应速度的放缓并非偶然，而是必然。中国不仅不再强调强刺激，甚至对金融和地产等行业都采取了严厉调控。
四是经济虚实协调日益重要，路阻且长。如何维持实体经济和虚拟经济，尤其是资产价格之间的良性关系和协调发展？是各主要经济体都头疼的问题。中国则尤为强调新发展理念，创新、协调、绿色、开放、共享渐渐深入人心。因此新周期也罢，朱格拉周期也罢，包括中国在内的世界经济，在危机十年后，毫无疑问地走向新平台和新气息。
国企混改、消费升级和创新成长是可期待的投资主要脉络
基于这样的宏观经济背景，我们才能进而讨论，如何调整资产配置战略。悲观者和乐观者通常不会走上同一条道路。悲观者会选择避险资产，乐观者选择主动权益型的权益资产。对所处经济周期的分歧，也集中表达在避险和风险资产的选择之中。
一是中国权益资产是洼地，投资三大主线，耐心是关键。
从次贷危机至今，美国股市不断攀升，当下处于美国“新经济”之后最强劲的牛市。尽管美股总市值已2倍于GDP，估值处于75分位的较高水平。尽管美国科技股出现了泡沫端倪，但从2017年初至今，多重因素使美股能够维持在历史高位。同时，欧日股市也不便宜，欧元和日元汇率更是坚挺。
中国股市从次贷危机以来，有剧烈波动无显著上升，目前估值处于25分位的稳健水平。所处的经济周期和权益估值，甚至市场情绪都很类似2004年。许多人还在追问改革在哪里？改革在发展理念的巨变，在经济刺激从放到收；改革在供给侧改革使得实体经济得以提质增效，也在于悄然间央企业已缩减到98家。改革也在于创新付出了代价也收获到一些果实。考虑到改革在路上，和中国梦的明确方向，对中国A股需要有更多耐心和信心。
如果说权益类值得超配，那么主题是什么？也许是国企混改、消费升级和创新成长。其中最应予以寄托厚望的是国企改革。混改标的在边际上的显著改善是大概率，而创新成长则更像是沙里淘金的进程。考虑到中国经济走入新平台仍然已是事实却不是共识，以资源类为代表的周期股、受调控约束的金融股和地产股很可能会继续表现，行业洗牌中的龙头企业是不二之选。
二是流动性还是很重要，尤其是人民币现金。
考虑到经济复苏弱，货币宽松政策退潮，看起来债市似乎是一个长熊的入口。实体经济的温和改善，和央行推动流动性常态化的明朗化，都使得信用债和含权债的前景，可能比单纯的利率债为好。在此背景下，保持流动性的充裕十分重要，就人民币流动性而言，信托优先级和非保本银行理财可能是稳健之选。
同时，人民币和美元相比可能更好，利率和汇率大势如此。尽管人民币仍然比欧元等非美元为弱，但也许人民币的估值修复更坚实。尽管黄金受到国际安全冲突而时有表现，但若无危机事件冲击，稳健的人民币准现金资产，可能不弱于黄金，而好于利率债。较为充裕的流动性还有一个好处，就是保留了权益类市场、并购重组市场明朗化之后，迅速介入的机会。
三是地产暴涨论可以休矣，中心城市群宜以旧换新。
次贷危机至今，全球主要城市的楼市涨幅不小。中国楼市则经历了剧烈调整后的凶猛上涨。2016年第4季度以来，中国一线城市受限，三四线大热。中国楼市在2017年创下销售面积和金额的历史记录并不令人惊讶，但行业已在洗牌，区域市场已在分化，行业集中度在缓缓提高。因此除了国家中心城市和少量的都市圈周边的紧密小城市，房价暴涨已是水中月。如此给予大都市的富裕阶层对其住房的以旧换新的窗口期。同时，至少在年内，地产的龙头股也还不错。
四是主动型投资好于被动型投资，风险逐渐好于避险，边际改善期待最为显著的资产最值得配置。
从全球经济的表现看，是一个长期均值回归的趋同，而不是分化；同样地，大类资产也可能出现“均值回归”现象。回避已被持续看好和估值较贵的资产，重视尚被冷落、洗牌剧烈的行业龙头也许是必要的。理解均值回归的长期性，本身就是价值投资。
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李迅雷：中国未来房地产过剩是必然的，但有结构性机会
去年初，中央经济工作会议提到两句话，一句是“房子是用来住的，不是用来炒的”，肯定希望房价能够稳定；二是防止房价大起大落，大涨肯定不好，大跌也不好。大跌对金融体系的冲击、对财政收入的影响都非常大。
2016年，土地财政占到整个税收收入的30%以上，假如房价大幅下跌，财政将首当其冲，出现严重的财政赤字；银行的坏账率也将大幅上升，对全社会都会带来巨大冲击，并可能引发金融危机。鉴于此，今后两年，政策上一定要力保利率和汇率的稳定，以防止楼市、股市出现大起大落。
在维持房价稳定底线思维下，房地产投资机会将是结构性的。比如，结构性机会之一源于人口逆流现象。大家都认为，大城市化是社会发展的必然趋势。我现在也依然这样认为，人口集聚的大城市化趋势不会发生根本变化。
但与此同时，人口出现了逆流现象，这个逆流现象可能是短暂的，如持续5-6年，直至中国人口的流动性大幅下降。人口的逆流，引发了流入地房价的大幅上涨，例如合肥。安徽省过去是劳动力净输出的地方，2011年以后，出现了人口的正增长。其他人口净流入的地方还有不少，例如，四川、湖北、广东和浙江等。其中，广东省人口净流入的现象长期持续，广州人口的大幅增加也很明显。去年，广州的常住人口增加了近50万人，这就带来了房地产的投资机会。
房地产投资的区域选择无非看两点，一是人口
49 31293 49 15290 0 0 4022 0 0:00:07 0:00:03 0:00:04 4021流向，二是货币流向。人口流向是投资基本面，货币流向反映了产业发展前景和吸引力、就业机会等。但我们也应该看到，有些地方的房价可能缺乏持续上涨的基础。例如，江苏省人口增速非常低，而去年房价涨幅非常大，属于补涨的性质，但与人口的流向相背离了。大部分省份及城市房价的涨幅，与人口流入量还是比较一致的。所以，做房地产投资，还是应该研究人口流和货币流的变化趋势。
此外，还要考虑高铁、地铁等基础设施建设对房价的影响。根据中泰证券房地产团队的研究，高铁、地铁的布局与房地产价格正相关。高铁、地铁经过的城市或停靠的站点，其附近的房价上涨就非常明显。高铁和地铁改变了人们的经济地理感受，原先地理位置不好的，有了高铁或地铁经过，土地就得到了增值。
我认为，中国未来出现房地产过剩是必然的：房子越建越多，而人口老龄化早已出现了，购房主力人口数量在不断减少。那么，未来中国哪些地方的房价会继续涨呢？由于人口不断集中、大都市化是大趋势，而核心区域的土地资源具有稀缺性，故这些地方的房地产值得配置。用简单的数学公式可以来解释稀缺程度：圆的面积=πr²，假如半径（距离）增加一倍，从10km变为20km，则面积扩大至四倍，从100π变为400π。所以，离核心地段或区越近的地方，稀缺性越高；越远则供给成倍增加。
综上所述，如果我们投资房地产，就一定要关注人口流量和货币流向，还要注重稀缺性。做资产配置的时候，应考虑在存量经济主导下，资本市场更多的是结构性机会，而非趋势性机会。作为大类资产，房地产已占到中国居民资产配置的64%左右，明显偏高了，建议加大金融资产的配置比例，如股票、债券或各类基金，还有就是外汇、黄金等。（内容来自李迅雷公号“李迅雷金融与投资”，ID：lixunlei0722）
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