买房还能赚钱吗？

用屁股赚的钱，

比用脑袋赚的钱多

一个必须承认的现实是，过去20年许多人赚到的最大一笔钱，来自房子的增值。‍‍‍

这说明“你永远赚不到你认知以外的钱”纯属忽悠。大部分靠买房赚了钱的人主要靠的是运气，否则当初为什么不多买几套？

“用屁股赚的钱，比用脑袋赚的钱多”，这句话对买房赚到钱的人而言，可谓是真相。

很多人因为房子赚到钱，恰是因为房子之商品属性的缺点：贵、流通难。‍

1、因为贵，于是仓位重；

2、因为流通难，于是被迫长期持有。

所以，每个靠房子发财的人，都是因为被动成为了一名价值投资者。

然而，这一趋势似乎正在发生很大的变化。

世界大变，开发商“爆雷”，各地房价起伏。

买房的赚钱效应还在吗？

350年“只”翻一番，

以及100年涨一千倍

我刚到温哥华时，对该城市房价历史做了个简单研究。‍‍

当地传统豪宅区桑拿斯区过去100年大约涨了一千倍。毛估估算一下，每十年翻一番，年复合回报大约7%。‍

（以上数据仅为简单估算。）

100年一千倍的涨幅很吓人，算到每年7%似乎只能说过得去。这当中还没计算通胀。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

并且，温哥华是一个非典型的全球移民城市，过去百年间人口持续流入。

当人们谈起“房价永远上涨只是个神话”时，总会讲起荷兰阿姆斯特丹王子运河边上，那些历史悠久的漂亮房子。

从1628年到1973年之间，这些房子平均每年上涨了2.3%左右。

扣除通胀后房价每年只增长0.2%。如此算来，该房价在整整350年内仅增长了一倍。

由此能得出房价涨幅不过如此的结论吗？

不能。

试想一下，经历人间350年，能留下的还有什么？

一方面，荷兰阿姆斯特丹350年前是世界中心，后来不是了；

另一方面，又有多少城市能保留350年前的民宅？

人类歌颂永恒，恰是因为很难实现永恒。‍‍

房价因为其金融属性而和股市一样充满了泡沫。可是，人世间又有什么商品比房子更不充满泡沫？

“炒房教”信仰好城市好地段的房价必涨；‍‍‍‍‍

经济学家认为房地产泡沫早晚破灭。

信谁的？

事实的一面是：

美国20世纪90年代的房价（扣除了通货膨胀因素）跟19世纪90年代的房价相比，几乎没有增长。

事实的另一面是：

试图战胜通货膨胀，原本就是极为艰难的事情。

• 200年前的黄金，扣除通胀后现在大约是当初的3倍；‍‍‍‍‍‍‍‍
• 200年前的美金，扣除通胀后1块钱现在只剩下5分钱。

温和而睿智的席勒教授对房价深有研究，他在2013年获得诺贝尔经济学奖。早在2009年访问中国期间，席勒用“严重”一词来形容深圳和上海两地的房地产泡沫程度。‍‍‍‍‍‍‍

教授的预测最终将是“正确的”。然而，假如因为听了他的演讲，而在2009年决定不买深圳和上海房子的人，可能会恨他一辈子。‍‍

人类的整体经济活动，是个极其复杂的系统，非线性，不均衡。我们无法用一种简化的方式来评价房子。‍‍

所以，作为个体，只能在中间地带，凭借自己的独立思考，来找寻立足之道。

毕竟，人类就是活在时间泡沫中的动物。

房价涨跌背后，

关键还是赚钱的机遇与人

如上所述，房子有可能可以“抵御”通货膨胀。

然而，房价的财富效应的最大特点是：‍‍‍

不均匀。

例如，在美国过去一百年，房价走势似乎与通货膨胀速度相当，但并不代表购买者就能够以此抵御通货膨胀。

因为这一百年间，美国房价的上涨并不均匀。真正称得上房地产黄金时期的只有两次：

一次是第二次世界大战之后；

另一次则是在20世纪90年代后期。

以中国为例，过去二十年房价整体涨幅惊人，但不同城市之间的涨幅，仍然有较大的差别。‍

概括而言，房价涨跌是不均匀的，包括了时间和空间的不均匀。‍‍‍‍‍

即使是在同一个城市，房价的涨跌分布也不均匀。‍‍‍‍‍

例如，房价涨幅惊人的深圳，该市某区域的豪宅十多年竟然没有涨。‍‍

那么，决定房价涨跌背后的关键要素，到底是什么？‍‍‍

我有一个观点：

房子本质上是一种用于存放作为赚钱机器的人的仓储物业。

一个人的赚钱能力越强，愿意支付的存放成本越高。

这一观点显然是简单粗暴的。毕竟房子有居住属性，有金融属性，还和区域气候、城市配套、医院学校等要素有关系。

也正因为变量复杂，所以简单粗暴的“观点”会有价值。‍‍‍‍

上面说到的那个深圳十年没涨的豪宅，最大的问题是距离市区交通较不便利。

“赚钱机器”们可以支付较高的房价，但无法接受较高的时间成本。

哪怕那里环境宜人，空气绝佳，山景无限。‍‍‍‍‍‍‍

房子的现金流，

居住者的现金流补贴

巴菲特曾经两次谈及个人在房地产上的投资，其关键词都是租金回报。

印象中，一次是买了农场，以10%的买价作为年租金租给自己的亲儿子；一次是与朋友合买了纽约市的大学边上年租金回报高达百分之十几（且被低估）的物业。‍

最好的物业投资，也许是可以用租金付月供后还有自由现金流，然后物业本身坐享升值收益。‍‍

当然，这样的物业很难找到。‍

记得十多年前和犹太人合作投资开发购物中心。他们反复说：开发住宅就像做好烧饼一次又一次卖。而购物中心则像是用租金养着，然后将土地的增值从头吃到尾。‍‍‍‍‍

然而，购物中心也无法逃离作为生产力工具被替换甚至被淘汰的命运。‍‍

一切皆有价。‍

对于大多数住宅而言，即使有不错的租金收入，也很难兼顾正现金流和增值收益。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

相反，物业税和管理成本还会带来“负现金流”。‍

因此，物业税哪怕仅有一个百分点的差别，也会对房价带来巨大影响。‍‍‍

又要回到上面我那个简单粗暴的观点：房子是用于存放“赚钱机器”的。‍

对于赚取工资以上的收益的“赚钱机器”而言，用“房价收入比”来评价合理房价并无意义，因为他们更愿意用自己别处的现金流来补贴房子。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

还不止于此。

据传，马化腾曾经在腾讯股价6元时卖出1000万股，用于购买别墅。这些股票放在今天，也许价值数百亿。‍

马化腾亏了吗？

当然不。毕竟“赚钱机器”也要改善生活，也要妥善存放以提高生产力。

席勒教授的小岛，

和普通人的栖息之地

主张“是泡沫，就一定会破灭”的席勒教授，自己却在离纽约不远的长岛海湾里买了一个小岛。

他对此给出的解释是：

1、为了消费；

2、为了多元化资产组合。

即使是对房地产泡沫保持极度理性的经济学家，也承认了房产的最大魅力之一：兼顾了消费和投资。‍‍

因为这“魅力”而付出的代价是，我们不能对“买房发财”有太高期望值。--确切说，你应该怀疑一切有太高期望值的发财之路。‍‍‍‍

至此，我可以就“买房还能赚钱吗？”这一话题做个系统性回答：

一、对绝大多数普通人而言，买房子的主要目的是为了居住，捎带有一定投资价值；‍‍‍‍‍‍

二、从投资属性看，房子有一定抵御通货膨胀的功能，但是否真能跑赢通胀，受制于时间和空间的不均匀性；‍

三、未来因为区域的不均匀性，房价的走势会更加两极分化。二八定律将再次“显灵”，少部分城市大涨，大部分城市小涨或原地踏步；‍‍‍‍

四、那些“赚钱机器”们愿意去的城市，以及他们更愿意支付“存放自我”成本的区域，是房产投资的风向标；

五、买房子最重要的“标准”是让自己舒服。付款压力不要太大，让自己舒服点儿。力所能及的情况下，买一个或换一个更舒服点儿的房子；‍‍‍‍‍‍

六、房子是多元化资产组合中的一部分。一方面要关注“多元化”，例如多套房产投资可能要考虑分散风险，并考虑与其他资产的比例。另一方面则要适当关注“现金流”。

以下是一个温哥华住宅项目，

供您了解海外的房地产投资开发。

春暖花开时节，Chloé正式登场了！带着浓郁的法式风情，优雅从容，气定神闲。得天独厚的地理位置，让它与自然很近，离繁华不远。爱上Chloé，至少有7个理由——

01

有历史有文化

地位超卓的富人社区

久居温哥华的朋友都知道，Kerrisdale在温哥华西区的核心位置无可替代。美丽的自然环境、和谐的人文氛围、卓越的教育优势，Kerrisdale一直是长居本地的居民不愿迁离，新移民朋友定居温哥华的至爱之地。 Kerrisdale社区在2018年被评选为加拿大最富有的20个社区之一，29%住户的家庭收入都可入围全加拿大的前10%。同时，社区的人口受教育水平普遍较高，年龄介于25- 64岁之间的人群，62%以上都拥有本科学士或者更高学位。 
有些巧合，就像缘自天意。Chloé坐落在西48街夹E Blvd，这正是移民先驱Hugh Magee 150年前的家园——Magee农场。富裕知礼的Kerrisdale社区正是发源于此地，由此开启了百年旺地的辉煌。而Chloé聘请的著名建筑师布莱斯·罗西奇（Bryce Rositch）正是Hugh Magee的后代。
从150年前开始，Kerrisdale一直是一个充满温暖和知性的社区。现在的她依然像一个小镇，邻里们友爱和谐，浓郁的文化氛围、优雅从容的气质、对生活品质的温和的坚持，是这个社区独有的精神特质。有传统，才有未来。Chloé 以其独具匠心的设计，薪火传承，延续着Kerrisdale的百年旺地传奇。

02

最好学区

坐拥一流教育资源

Chloé所在区域，顶级教育资源汇聚，是温哥华最好的学区。这里有温哥华排名第一公校（小学）Maple Grove Elementary School；还有以Kerrisdale先驱家族命名的著名Magee中学，是温哥华唯一的有音乐和体育特长生培训计划的顶级中学。两所学校步行6分钟可达，全程内街没有红绿灯。

周边还有诸多著名私校，包括Crofton和St.George’s等大温排名前10的学校，均在10分钟内车程。公车可以直达目前全球排名第45位的大学UBC。

这样的地点最适合带孩子的陪读妈妈。而且生活在Chloé，就像住在五星级酒店般轻松方便。楼下有配备钢琴的琴房，方便老师指导孩子练琴。旁边就是会所的健身房，妈妈可以边等待孩子上课边锻炼身体。

03

匠心所及

皆是彰显品质的细节

走进位于西43街的Chloé售楼部，你会恍若进了一间五星级酒店，高端大气，做工考究，细节到位，如沐春风的舒适感迎面而来。 Chloé的法式风格，弥漫着复古、闷骚、自然主义的情调，优雅平和，精致从容。在当今追求效率实用的如盒子般的建筑中，弥显卓尔不群。 走进Chloé售楼部的大堂，首先映入眼帘的是一幅浮雕作品，奥斯汀玫瑰温和地绽放，雍容美丽，华贵而不张扬。这浮雕是非常著名的本地雕塑家David Robinson的作品，是为Chloé项目专门定制的，未来将放置在公寓大堂，等待您的到来。
让人印象深刻的还有精致贵气的人字拼木地板。人字拼木地板，最早用于16世纪的凡尔赛宫，近年也是流行新贵，将法式室内设计经典元素融入到现代家居中。但是发展商通常鉴于成本和工艺的难度，绝少采用。Chloé发展商为了保持精致设计细节，可谓不惜成本。

开合自如的洗熨区，完美的体现了设计的贴心和用心。这个区域的门可以平滑方便地拉开，让主妇舒适地在工作台上熨烫衣物，关上门就将洗熨区与生活区完全分开。想法源自发展商在日本的旅行见闻，为了完成设计，特别购买了德国轨道，这在温哥华的开发项目上绝对是首例。
电器采用世界顶级奢侈品牌嘉格纳（Gaggenau），这是家电行业的精品中的极品，创办于1683年，历经338年，已然历练成为德国私人厨房至臻工艺的代表。嘉格纳，自诞生之日起，就用其非凡的品质呈现了一个奢侈品的创新历程和领驭之道。

在配置上也处处考究贴心。可升级的电子蒸箱、可消毒可蒸汽熨衣的电子衣柜，适合酒类爱好者并可升级的酒柜，处处满足舒适写意生活需求。

会所中备有全套私厨，住户可以在此举办各种聚会派对，成为家居的延伸和补充；3700呎的室内室外公共区域，方便邻里温馨往来。

04

精致庭院

打理轻松出游无忧

来到温哥华，不少移民朋友兴奋地体验了一把独立屋。但独立屋的大花园虽好，时间长了，难免对打理花木感到畏惧；出门旅行或回国小住时，对家宅安全仍然有一些不安的牵挂，于是开始怀念起公寓生活的轻松。

Chloé为你打造了两全其美的解决方案！让你在过上轻松省心生活的同时，还能享受宽敞美丽的院落！这在温西高尚住宅区豪华公寓中非常罕见，几乎绝无仅有！

40%的房子拥有私家院落，20%的房子带着宽阔的大阳台，住户还可以上到公用的屋顶花园享受鸟语花香。

05

融合创造

本地顶级公司杰作

项目还在模型制作期间时，一位本地大开发商就评价说：“这才是Kerrisdale应该有的项目！” Chloé从建筑设计、室内设计，到园林设计都选择了与顶级水准的专业公司合作。RHA建筑设计事务所，风格传统理性，自1990年开业以来，获奖无数，创始人Bryce还曾任UBC建筑学院的院长。
Chil Interior design是具有国际视野和水准的室内设计公司，在香港和上海均拥有数百名优秀设计师团队，是香格里拉、四季酒店的长期合作方。

06

生活便利

步行可及温西第一商业街

Chloé所在的西41街成熟商圈繁华便利，提供餐饮、购物、娱乐、教育、银行、专业咨询等全方位服务。只需要步行10分钟，您可享受到任何需要的服务。


私人管家式前台，为您提供各种礼宾服务、收取快递、安排宠物日常及各种贴心定制服务。

07

得天独厚

绿色长廊莺飞草长

西区著名的Arbutus绿色走廊就像是Chloé的私家花园。全长8.5公里，莺飞草长，环境优美。就在Chloé街对面，下楼就能在这里跑步、骑车、散步……

Chloé让您怦然心动了吗？在加拿大最富有社区的百年旺地，轻松享受草木葱茏的庭院之美！历史文化赋予她深厚的底蕴，顶尖教育环境孕育着更好的未来。每天在亲近大自然的绿色长廊健行，这难道不是您梦寐以求的生活吗？
有灵魂有故事的Chloé，会让你一见钟情！

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本人是该项目股东之一。

以上案例仅供专业交流，

不构成任何投资和购买建议。

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