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买房还能赚钱吗?

老喻的 孤独大脑 2023-01-10

用屁股赚的钱,

比用脑袋赚的钱多
一个必须承认的现实是,过去20年许多人赚到的最大一笔钱,来自房子的增值。‍‍‍
这说明“你永远赚不到你认知以外的钱”纯属忽悠。大部分靠买房赚了钱的人主要靠的是运气,否则当初为什么不多买几套?
用屁股赚的钱,比用脑袋赚的钱多”,这句话对买房赚到钱的人而言,可谓是真相。
很多人因为房子赚到钱,恰是因为房子之商品属性的缺点:贵、流通难。‍
1、因为贵,于是仓位重;
2、因为流通难,于是被迫长期持有。
所以,每个靠房子发财的人,都是因为被动成为了一名价值投资者。
然而,这一趋势似乎正在发生很大的变化。
世界大变,开发商“爆雷”,各地房价起伏。
买房的赚钱效应还在吗?

350年“只”翻一番,

以及100年涨一千倍
我刚到温哥华时,对该城市房价历史做了个简单研究。‍‍
当地传统豪宅区桑拿斯区过去100年大约涨了一千倍。毛估估算一下,每十年翻一番,年复合回报大约7%。‍
(以上数据仅为简单估算。)
100年一千倍的涨幅很吓人,算到每年7%似乎只能说过得去。这当中还没计算通胀。‍‍‍‍‍‍‍‍‍
并且,温哥华是一个非典型的全球移民城市,过去百年间人口持续流入。
当人们谈起“房价永远上涨只是个神话”时,总会讲起荷兰阿姆斯特丹王子运河边上,那些历史悠久的漂亮房子。
从1628年到1973年之间,这些房子平均每年上涨了2.3%左右。
扣除通胀后房价每年只增长0.2%。如此算来,该房价在整整350年内仅增长了一倍。
由此能得出房价涨幅不过如此的结论吗?
不能。
试想一下,经历人间350年,能留下的还有什么?
一方面,荷兰阿姆斯特丹350年前是世界中心,后来不是了;
另一方面,又有多少城市能保留350年前的民宅?
人类歌颂永恒,恰是因为很难实现永恒。‍‍
房价因为其金融属性而和股市一样充满了泡沫。可是,人世间又有什么商品比房子更不充满泡沫?
“炒房教”信仰好城市好地段的房价必涨;‍‍‍‍‍
经济学家认为房地产泡沫早晚破灭。
信谁的?
事实的一面是:
美国20世纪90年代的房价(扣除了通货膨胀因素)跟19世纪90年代的房价相比,几乎没有增长。
事实的另一面是:
试图战胜通货膨胀,原本就是极为艰难的事情。
  • 200年前的黄金,扣除通胀后现在大约是当初的3倍;‍‍‍‍‍‍‍‍
  • 200年前的美金,扣除通胀后1块钱现在只剩下5分钱。

温和而睿智的席勒教授对房价深有研究,他在2013年获得诺贝尔经济学奖。早在2009年访问中国期间,席勒用“严重”一词来形容深圳和上海两地的房地产泡沫程度。‍‍‍‍‍‍‍
教授的预测最终将是“正确的”。然而,假如因为听了他的演讲,而在2009年决定不买深圳和上海房子的人,可能会恨他一辈子。‍‍
人类的整体经济活动,是个极其复杂的系统,非线性,不均衡。我们无法用一种简化的方式来评价房子。‍‍
所以,作为个体,只能在中间地带,凭借自己的独立思考,来找寻立足之道。
毕竟,人类就是活在时间泡沫中的动物。

房价涨跌背后,

关键还是赚钱的机遇与人
如上所述,房子有可能可以“抵御”通货膨胀。
然而,房价的财富效应的最大特点是:‍‍‍
不均匀。
例如,在美国过去一百年,房价走势似乎与通货膨胀速度相当,但并不代表购买者就能够以此抵御通货膨胀。
因为这一百年间,美国房价的上涨并不均匀。真正称得上房地产黄金时期的只有两次:
一次是第二次世界大战之后;
另一次则是在20世纪90年代后期。
以中国为例,过去二十年房价整体涨幅惊人,但不同城市之间的涨幅,仍然有较大的差别。‍
概括而言,房价涨跌是不均匀的,包括了时间和空间的不均匀。‍‍‍‍‍
即使是在同一个城市,房价的涨跌分布也不均匀。‍‍‍‍‍
例如,房价涨幅惊人的深圳,该市某区域的豪宅十多年竟然没有涨。‍‍
那么,决定房价涨跌背后的关键要素,到底是什么?‍‍‍
我有一个观点:
房子本质上是一种用于存放作为赚钱机器的人的仓储物业。
一个人的赚钱能力越强,愿意支付的存放成本越高。
这一观点显然是简单粗暴的。毕竟房子有居住属性,有金融属性,还和区域气候、城市配套、医院学校等要素有关系。
也正因为变量复杂,所以简单粗暴的“观点”会有价值。‍‍‍‍
上面说到的那个深圳十年没涨的豪宅,最大的问题是距离市区交通较不便利。
“赚钱机器”们可以支付较高的房价,但无法接受较高的时间成本。
哪怕那里环境宜人,空气绝佳,山景无限。‍‍‍‍‍‍‍

房子的现金流,
居住者的现金流补贴
巴菲特曾经两次谈及个人在房地产上的投资,其关键词都是租金回报。
印象中,一次是买了农场,以10%的买价作为年租金租给自己的亲儿子;一次是与朋友合买了纽约市的大学边上年租金回报高达百分之十几(且被低估)的物业。‍
最好的物业投资,也许是可以用租金付月供后还有自由现金流,然后物业本身坐享升值收益。‍‍
当然,这样的物业很难找到。‍
记得十多年前和犹太人合作投资开发购物中心。他们反复说:开发住宅就像做好烧饼一次又一次卖。而购物中心则像是用租金养着,然后将土地的增值从头吃到尾。‍‍‍‍‍
然而,购物中心也无法逃离作为生产力工具被替换甚至被淘汰的命运。‍‍
一切皆有价。‍
对于大多数住宅而言,即使有不错的租金收入,也很难兼顾正现金流和增值收益。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
相反,物业税和管理成本还会带来“负现金流”。‍
因此,物业税哪怕仅有一个百分点的差别,也会对房价带来巨大影响。‍‍‍
又要回到上面我那个简单粗暴的观点:房子是用于存放“赚钱机器”的。‍
对于赚取工资以上的收益的“赚钱机器”而言,用“房价收入比”来评价合理房价并无意义,因为他们更愿意用自己别处的现金流来补贴房子。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
还不止于此。
据传,马化腾曾经在腾讯股价6元时卖出1000万股,用于购买别墅。这些股票放在今天,也许价值数百亿。‍
马化腾亏了吗?
当然不。毕竟“赚钱机器”也要改善生活,也要妥善存放以提高生产力。

席勒教授的小岛,

和普通人的栖息之地
主张“是泡沫,就一定会破灭”的席勒教授,自己却在离纽约不远的长岛海湾里买了一个小岛。
他对此给出的解释是:
1、为了消费;
2、为了多元化资产组合。
即使是对房地产泡沫保持极度理性的经济学家,也承认了房产的最大魅力之一:兼顾了消费和投资。‍‍
因为这“魅力”而付出的代价是,我们不能对“买房发财”有太高期望值。--确切说,你应该怀疑一切有太高期望值的发财之路。‍‍‍‍
至此,我可以就“买房还能赚钱吗?”这一话题做个系统性回答:
一、对绝大多数普通人而言,买房子的主要目的是为了居住,捎带有一定投资价值;‍‍‍‍‍‍
二、从投资属性看,房子有一定抵御通货膨胀的功能,但是否真能跑赢通胀,受制于时间和空间的不均匀性;‍
三、未来因为区域的不均匀性,房价的走势会更加两极分化。二八定律将再次“显灵”,少部分城市大涨,大部分城市小涨或原地踏步;‍‍‍‍
四、那些“赚钱机器”们愿意去的城市,以及他们更愿意支付“存放自我”成本的区域,是房产投资的风向标;
五、买房子最重要的“标准”是让自己舒服。付款压力不要太大,让自己舒服点儿。力所能及的情况下,买一个或换一个更舒服点儿的房子;‍‍‍‍‍‍
六、房子是多元化资产组合中的一部分。一方面要关注“多元化”,例如多套房产投资可能要考虑分散风险,并考虑与其他资产的比例。另一方面则要适当关注“现金流”。

以下是一个温哥华住宅项目,

供您了解海外的房地产投资开发。


春暖花开时节,Chloé正式登场了!带着浓郁的法式风情,优雅从容,气定神闲。得天独厚的地理位置,让它与自然很近,离繁华不远。爱上Chloé,至少有7个理由——


01

有历史有文化

地位超卓的富人社区


久居温哥华的朋友都知道,Kerrisdale在温哥华西区的核心位置无可替代。美丽的自然环境、和谐的人文氛围、卓越的教育优势,Kerrisdale一直是长居本地的居民不愿迁离,新移民朋友定居温哥华的至爱之地。 Kerrisdale社区在2018年被评选为加拿大最富有的20个社区之一,29%住户的家庭收入都可入围全加拿大的前10%。同时,社区的人口受教育水平普遍较高,年龄介于25- 64岁之间的人群,62%以上都拥有本科学士或者更高学位。 
有些巧合,就像缘自天意。Chloé坐落在西48街夹E Blvd,这正是移民先驱Hugh Magee 150年前的家园——Magee农场。富裕知礼的Kerrisdale社区正是发源于此地,由此开启了百年旺地的辉煌。而Chloé聘请的著名建筑师布莱斯·罗西奇(Bryce Rositch)正是Hugh Magee的后代。
从150年前开始,Kerrisdale一直是一个充满温暖和知性的社区。现在的她依然像一个小镇,邻里们友爱和谐,浓郁的文化氛围、优雅从容的气质、对生活品质的温和的坚持,是这个社区独有的精神特质。



有传统,才有未来。Chloé 以其独具匠心的设计,薪火传承,延续着Kerrisdale的百年旺地传奇。


02

最好学区

坐拥一流教育资源


Chloé所在区域,顶级教育资源汇聚,是温哥华最好的学区。这里有温哥华排名第一公校(小学)Maple Grove Elementary School;还有以Kerrisdale先驱家族命名的著名Magee中学,是温哥华唯一的有音乐和体育特长生培训计划的顶级中学。两所学校步行6分钟可达,全程内街没有红绿灯。

 

周边还有诸多著名私校,包括Crofton和St.George’s等大温排名前10的学校,均在10分钟内车程。公车可以直达目前全球排名第45位的大学UBC。



这样的地点最适合带孩子的陪读妈妈。而且生活在Chloé,就像住在五星级酒店般轻松方便。楼下有配备钢琴的琴房,方便老师指导孩子练琴。旁边就是会所的健身房,妈妈可以边等待孩子上课边锻炼身体。


03

匠心所及

皆是彰显品质的细节


走进位于西43街的Chloé售楼部,你会恍若进了一间五星级酒店,高端大气,做工考究,细节到位,如沐春风的舒适感迎面而来。 Chloé的法式风格,弥漫着复古、闷骚、自然主义的情调,优雅平和,精致从容。在当今追求效率实用的如盒子般的建筑中,弥显卓尔不群。 走进Chloé售楼部的大堂,首先映入眼帘的是一幅浮雕作品,奥斯汀玫瑰温和地绽放,雍容美丽,华贵而不张扬。这浮雕是非常著名的本地雕塑家David Robinson的作品,是为Chloé项目专门定制的,未来将放置在公寓大堂,等待您的到来。



让人印象深刻的还有精致贵气的人字拼木地板。人字拼木地板,最早用于16世纪的凡尔赛宫,近年也是流行新贵,将法式室内设计经典元素融入到现代家居中。但是发展商通常鉴于成本和工艺的难度,绝少采用。Chloé发展商为了保持精致设计细节,可谓不惜成本。

开合自如的洗熨区,完美的体现了设计的贴心和用心。这个区域的门可以平滑方便地拉开,让主妇舒适地在工作台上熨烫衣物,关上门就将洗熨区与生活区完全分开。想法源自发展商在日本的旅行见闻,为了完成设计,特别购买了德国轨道,这在温哥华的开发项目上绝对是首例。
电器采用世界顶级奢侈品牌嘉格纳(Gaggenau),这是家电行业的精品中的极品,创办于1683年,历经338年,已然历练成为德国私人厨房至臻工艺的代表。嘉格纳,自诞生之日起,就用其非凡的品质呈现了一个奢侈品的创新历程和领驭之道。



在配置上也处处考究贴心。可升级的电子蒸箱、可消毒可蒸汽熨衣的电子衣柜,适合酒类爱好者并可升级的酒柜,处处满足舒适写意生活需求。

 

会所中备有全套私厨,住户可以在此举办各种聚会派对,成为家居的延伸和补充;3700呎的室内室外公共区域,方便邻里温馨往来。


04

精致庭院

打理轻松出游无忧


来到温哥华,不少移民朋友兴奋地体验了一把独立屋。但独立屋的大花园虽好,时间长了,难免对打理花木感到畏惧;出门旅行或回国小住时,对家宅安全仍然有一些不安的牵挂,于是开始怀念起公寓生活的轻松。


Chloé为你打造了两全其美的解决方案!让你在过上轻松省心生活的同时,还能享受宽敞美丽的院落!这在温西高尚住宅区豪华公寓中非常罕见,几乎绝无仅有!


40%的房子拥有私家院落,20%的房子带着宽阔的大阳台,住户还可以上到公用的屋顶花园享受鸟语花香。



05

融合创造

本地顶级公司杰作


项目还在模型制作期间时,一位本地大开发商就评价说:“这才是Kerrisdale应该有的项目!” Chloé从建筑设计、室内设计,到园林设计都选择了与顶级水准的专业公司合作。





RHA建筑设计事务所,风格传统理性,自1990年开业以来,获奖无数,创始人Bryce还曾任UBC建筑学院的院长。
Chil Interior design是具有国际视野和水准的室内设计公司,在香港和上海均拥有数百名优秀设计师团队,是香格里拉、四季酒店的长期合作方。

06

生活便利

步行可及温西第一商业街


Chloé所在的西41街成熟商圈繁华便利,提供餐饮、购物、娱乐、教育、银行、专业咨询等全方位服务。只需要步行10分钟,您可享受到任何需要的服务。


私人管家式前台,为您提供各种礼宾服务、收取快递、安排宠物日常及各种贴心定制服务。

07

得天独厚

绿色长廊莺飞草长


西区著名的Arbutus绿色走廊就像是Chloé的私家花园。全长8.5公里,莺飞草长,环境优美。就在Chloé街对面,下楼就能在这里跑步、骑车、散步……


Chloé让您怦然心动了吗?在加拿大最富有社区的百年旺地,轻松享受草木葱茏的庭院之美!历史文化赋予她深厚的底蕴,顶尖教育环境孕育着更好的未来。每天在亲近大自然的绿色长廊健行,这难道不是您梦寐以求的生活吗?
有灵魂有故事的Chloé,会让你一见钟情!

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本人是该项目股东之一。
以上案例仅供专业交流,
不构成任何投资和购买建议。
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