武汉的小年轻一年能挣几个钱？凭什么房价动辄1万？

作者：马哥

开栏的话：

看过 推倒小区围墙不用悲观，看看武汉这个街区制样本，你就不用担心了（点击可阅读）一定已经领教小马哥的专业。

此次小马哥开设专栏绝对是咱们的福音。不唬大家，中午小马哥陪着报社几位小年轻去看房了，没有他的指引，大家真心没谱。

这样的福利怎能我们独享？热心的小马哥答应来开专栏不说，还答应为大家解答疑问，更重要的是，未来还会小规模组织读者，一起去看房！

好了，先看小马哥的精彩专业靠谱分析吧！你一定会崇拜他的~

春节过完了，按照往年的成交量来算，这一年，武汉又将有20万家庭买房。

2016年，到底买不买房？房价这么高，买了后会不会就跌；如果不买，会不会继续涨？

再也没有比买房更纠结的事了：不买，怕涨；买了，怕跌。买还是不买？

马哥的建议是：虽然武汉房价这么高了，如果你买得起，今年还是买吧。

写下这个建议，马哥已经戴上头盔，准备迎接四面八方排来的板砖了：你们这些无良者，又在帮开发商鼓吹房价上涨了。

房价这么高，开发商说自己也是弱势群体

真相，很多时候是残酷的，让人不忍直视，却又不得不面对。武汉的小年青一年能挣几个钱？凭什么房价动辄1万？就此，马哥曾质问过在一开发商负责销售的朋友。

一夜，撸串，几瓶啤酒下肚，马哥正义感油然而生，代表广大屌丝谴责这位朋友：你们这群奸商啊，把房价炒这高。

朋友曰：你以为我们做销售的，想房价高？谁不想把价格定低点，开盘就卖完，剩下时间就等着发佣金？可不行啊，你要是老板，你把这拿地的地价，融资、建安、营销等等成本加起来，你说要不要卖1万？不是我们想卖1万，是不得不卖1万！

“我说开发商也是弱势群体，你信吗？”朋友自问自答，“说了谁信哦。”

开发商是不是弱势群体，先不谈。背后的现实显而易见：房价，并不是完全由开发商来决定的。

据马哥所知，至少有10个以上的开发商手上拿着钱，在武汉三环内买不到地。为什么？因为三环内经过这10年的的开发，住宅用地其实越来越少了。按照“物以稀为贵”的道理，地价显然是越来越贵了，比如后湖，地价都5000元了，你说房价即便降，能降到哪去？

想听武汉楼市真话，为什么那么难

当然，大家要说了，开发商的话，有几句话可以信？

如果问100个购房者，估计有90个会说“我一句也不信”。——这是不争的事实，武汉房价不断攀升的这10年，开发商与购房者之间形成了无法逾越的不信任鸿沟。

从2008年至今，马哥一直从事武汉楼市新闻报道，亲历了武汉三轮房价下跌又三轮大涨。无论行情好坏，看到最多的总是开发商使劲各种招数在忽悠，购房者被忽悠得乐呵呵地往坑里跳。结果，现在几乎没有楼盘在交房时出现维权成了常态。

眼睁睁看着这一切，说实话，马哥无能为力——开发商太强大了，强大到他能屏蔽任何他不想听到的声音。有次，马哥看到一大开发商不顾基本房地产常识，大张旗鼓忽悠购房者，忍无可忍，上了趟厕所，趁着那会工夫，在网上说了点真相。结局的显而易见的：秒删。

武汉楼市，不缺信心，缺的是真话。

一个难以听不到真话的市场，让购房者怎么敢把大辈子的钱放心地花出去？这也是很多人犹豫不决的原因。这也导致两败俱伤：购房者错过了买房良机，开发商迟迟去不了库存。

武汉楼市是道奇葩，与全国多数城市行情相反

武汉楼市的真相是什么？各种渠道的新闻经常告诉你：现在全国楼市第一大要务是要去库存。用大白话翻译过来就是“房子太多啦，卖不出去了，能甩卖尽量甩卖吧”。

问题来了，全国一片甩卖房子中，为什么武汉卖出了房子全国最多，房价还一直在涨？——去年下半年来，武汉二环内房价飙升，多个品质楼盘房价已突破两万。

个中缘由，说来话长。一句话概括：武汉楼市在全国算道奇葩，千万不要相信新闻说那样房子卖不出去，最起码，就武汉楼市情况来说，恰恰与全国多数库存压力大的三四线城市是反的。

三四线城市房多人少，武汉房多人更多。每年留在武汉工作的大学生、省内城市来汉买房以及拆迁户，撑起了武汉新房成交量大半江山，所以武汉出现了连续四年成交量每年以一两万套递增的情况，去年更是超过了20万套，使武汉在全国楼市一枝独秀。

武汉二环内的房子，去年下半年来，武昌和汉口的房子，基本靠抢。坐地涨三四千的情况比比皆是。

武汉三环内，这几年除了白沙洲和四新有库存压力外，总体来看是供需两旺，价格稳步上升。最明显的例子是白沙洲，经过那的朋友都应该看到，那一片除了房子还是房子，但是可能你想不到，现在这个阶段，那里很多楼盘的房子都已经卖得断货了，为撒？无他，便宜。在武汉，只要有便宜的房子，不缺买房的人。而省内三四线城市，人都跑武汉来买了，再便宜都没有人买。

武汉三环外，除了需求两大的盘龙城外，由于新房开发量大，需求相应的没有那多，一些开发商销售压力确实大，所以价格总体基本变化不大。马哥告诉你，三环外有楼盘是亏本在卖，你信不？

因此，现在的武汉楼市，不能笼统看，要区分分析，各个片区的行情会有差异。如果三环外的开发商告诉你，武汉房子卖得这么好，我们房价要涨了你赶快买。那你就当听了个笑话，他们整天为把房子卖给谁发愁，哪有资本谈涨价。如果二环内的开发商说，你赶快买，不然下期我们就要涨了，那你还真要听听，能出手就出手，毕竟别个房子不愁没有人买。

所以，买房还真是个技术活，特别是对于第一次买房的“小白”来说，不懂行情，不解内情，不买后悔，买了更后悔。

2016年，如果你想买房，如果你想听买房的真话，就让马哥来陪你吧。

买房有什么问题，哪怕是最最小白的问题，尽管到长江日报官方微博和微信来问，马哥必定知无不言，悄悄告诉你各个楼盘优缺点，哪个楼盘最适合你的预算和需求。

如果你实在搞不明白买哪个楼盘好，别不好意思，和马哥约个时间，一起去实地看房，马哥现场和你分析哪个楼盘哪个户型那层楼最适合你。

最最关键的，这些都是免费的。别问马哥是谁，马哥不叫雷锋，马哥是长江日报记者，请相信一种叫“社会责任感”的东西，不信，你可以来试试。

有问必有答

  

从今天开始，凡是大家有任何买房不懂的问题，想了解楼盘的底细，不知道谈的价格是否有水分，都可以回复“长江日报官方微博”询问，当天询问，当天晚上必有回复。不要不好意思问题，反正马哥是免费回答，不问白不问。

问：新的政策说契税营业税降了，我怎么才能享受到这个政策？

答：房地产政策每年都在变，而很多人买了房子后不急着办房产证，这就涉及到问题了，你要办房产证时，到底执行哪个政策呢？原则是按照你购房合同备案时间为准。这次出的契税营业税下调政策，情况有变。

地税部门说，为了让更多人享受优惠政策，改为以办证时间为准。比如你2013年买的房子，准备2016年办房产证，如果是以前以备案时间为准的政策，那得还是按照2013年时候的税费政策办理，这次，只要你从2月22日开始办房产证，无论什么时候买的房子，都能能享受新的优惠契税营业税政策。

问：我刚开始参加工作，公积金不算太高，售楼员建议我直接办理商业贷款，等以后公积金涨起来后办理“商贷转公贷”，是否靠谱？

答：绝对不靠谱。“商贷转公贷”理论上来说是可行的，但是真正办起来难度非常大，武汉市一年办成功的并不多，因为你这是让银行少赚利息钱，你认为银行会愉快地配合你让他少赚钱吗？各种手续、门槛会非常麻烦，麻烦到让你要放弃商转公的念头。另外，公积金贷款是项福利政策，你能贷一块钱就是一块钱，千万别放弃自己的福利。

陪你去买房

  

后湖现在是汉口片区主要的买房区域。本周工作日的某天中午，马哥准备去后湖各个楼盘看看新的行情。有想在后湖买房的朋友，可以在“长江日报官方微博”留言，和马哥一起去看看！有个熟悉行情的人帮你参考参考买房，是不是可以少踩点坑呢？

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出品：长江日报全媒体

来源：长江日报

编辑：王戎飞