住高档小区的烦恼：“人车分流”的美好规划竟化为泡影...业主们很生气

在申城这两年开发的新小区里，“人车分流”几乎是“标配”，成为衡量一个小区品质和人性化布局的重要标志。近日，上海浦东锦绣路上的“锦绣前城”小区就因为“人车分流”被破坏，正上演一场“路线之争”。

业主王女士反映，事情缘于附近一座桥通车后，小区调整了出入口；出入口变了，小区内车辆行走的路线也得相应调整。物业随后在规划车行线路时，选择了一条穿行于小区内部的路线。而这，使得开发商精心设计的“人车分流”化为泡影。业主据理力争，认为这样不合理、不安全；但物业坚持己见，双方闹得不可开交。

车在小区里怎么开，这个事究竟由谁来说了算？

麻烦起于新建的前锦桥

锦绣前城小区位于锦绣路西侧、龙阳路南侧，北临白莲泾，南侧与另一个小区星河湾相对。小区东侧为一期，约去年6月开盘入住；西侧二期不久前“双十一”刚刚开盘。小区内除了北侧临河一排为小高层外，其余均为多层楼。区别于普通小区的是，锦绣前城小区为新颖的街坊式小区，即小区是开放式的，没有大围墙，而是将一排或两排楼组成一个“住宅组团”，每个组团用小围墙加以封闭，并设有一个组团入口，组团之间完全独立、互不相通。

业主马女士告诉记者，小区原本设计为南侧中央处为人行主入口。主入口进入小区后，一条南北向的通道贯通了小区各个组团，且组团人行出入口均开设在南北通道上。而且买房之初，开发商还告知，南向北的人行通道两侧还规划有商铺，是小区的“商业步行街”；至于车辆，则主要通过小区东西两侧的通道进入，多个车库的出入口也设计在了这两条车行通道上。而组团与组团之间的东西向通道，开发商设计为“消防通道”，平时并不走车。按照小区原本的这一设计，人车实现完全分流，相安无事。

图为小区的规划设计图（一期部分），图中，解放日报上观新闻记者标记出了东侧一期3个组团的范围；规划图上，清晰地标记了最东侧的道路为车行道路，而中央南北向的则是人行道路，人车实现分流。

一期的业主入住后发现，由于小区南侧的道路与星河湾共用，高峰时段道路颇为拥堵。为了改善小区出行，开发商陆家嘴集团又在北侧的白莲泾上搭建了一座钢结构的桥梁，名为“前锦桥”，使得小区的车辆也可以由北侧出行，过桥后可以直接进入龙阳路。前锦桥今年4月建成通车。并且，这座桥在北侧桥头处设置了蓝牙道杆，为锦绣前城小区的业主“独用”。相应的，小区北侧连接前锦桥处，也成为了小区的一个新出入口。

△小区后方新建的“前锦桥”，成为了事件的“导火索”。

本是一件好事，没想到却给小区带来了无尽的麻烦。

有争议的“南辕”和“北辙”

业主王女士称，今年4月，前锦桥通车后，一个现实的问题是，车辆从东西两侧的车库出来后，将怎么开到前锦桥处。而且，小区一期交房以后，从北至南3个组团前方的3条东西向消防通道两侧均是封堵的，最北侧临河的通道，是用两扇铁门予以封闭；其余两条，则是用可移动的花坛拦堵。从车库出来后，若要向北从前锦桥走，必须得借由这3条通道中的一条。那么，取道哪一条呢？

业主称，小区“陆家嘴物业”最初是将最北侧临河通道的铁门打开，供车辆通行。但此举随即招致北侧第一排“组团”内的高层业主们集体反对，理由是高层的底楼大堂在南北均设有出入口，而北侧出入口距离通道较近，通道通车影响了居民的出入安全。北侧通道通车仅三四天后，物业随即将铁门拉上，通道恢复封闭。取而代之，物业又将第一排组团与第二排组团之间的第二条东西向通道打开，供车辆通行。

图上白线为物业第一次采用的行车线路，但因北侧第一组团的业主们反对而作罢。

物业随后采取了目前的通车方案，借道一小段南北向的步行街，随后与东侧车行道联通。

新问题接踵而来。借用第二条通道时，车辆还需要借用一小段南北向的步行街，这又带来了人车混行的新矛盾。不过，由于当时步行街尚在施工，并未投入使用，反对声相较于此前弱了不少。而且物业还称，若再反对，只能将前锦桥封闭弃用。最终，一期的业主们只能接受了这一既成事实。

今年双十一，二期业主拿房入住，商业街也正式启用。物业本打算依法炮制，将二期的第二条通道也打开，方便二期业主从北侧出行。这一次，物业的举动遭到了二期大多数业主的强烈反对。

业主们认为，南北向的步行街是业主们休闲活动的主要场所，尤其是图上的广场处，走车将会带来较大的安全隐患。

根源就在于所谓的“组团”

12月28日上午，记者前往锦绣前城小区。虽然已经过了早高峰，站在小区北侧出入口处，记者看到进出小区的车依然不少。而由于二期居民的阻拦，二期的第二条通道未能开放行车，用于阻隔的可移动花坛依然摆在路口。二期居民向记者确认，目前二期并不能直接前往前锦桥。

记者前往小区物业了解情况，物业的冯经理向记者解释了事件的前因后果。据称，问题的根源其实在于北侧沿河第一排高层的“组团”上。记者在现场也看到，和南侧组团不一样的是，北侧第一排组团围墙并非全封闭，而是只围了南面一半，北面是开放的，直接与东西向消防通道相连。为了维护组团的封闭性，开发商和物业当时采用了一个变通之举，即记者此前看到的用铁门将通道两侧封闭，把消防通道以及北侧的沿河绿化带连带圈进组团。因而，若是将铁门移开、通道行车，北侧第一排就失去了组团的意义，这才是北侧高层居民当时反对的真正原因。加之高层居民人数众多，若强行开放走车，矛盾激烈。

北侧的第一排组团由于围墙并非全封闭，开发商用两扇铁门将通道封闭，以实现封闭组团的效果；而这也是业主们拒绝让通道开放走车的原因。

因而，衡量再三，物业才采用了现在的行车路线：即占用一段南北通道，维护第一排组团的封闭性。那么，南北通道走车安全吗？冯经理称这一段实际上不能算入“步行街”，其宽度设计上本身就可以走车。

“开发商为何没有将第一排组团完全封闭？”冯经理称，“这具体就要问开发商了。”

物业擅作主张程序合法吗？

对于物业的说法，业主们予以了否认。在业主随后提供的小区规划图、售楼处沙盘图上，这条贯穿南北的通道最初的设计应该仅仅是人行通道。并且，记者在现场看到，由于小区北侧出入口处有一段斜坡，车辆从前锦桥进入小区后，车速都较快，而两侧就是组团的出入口，存在一定的安全隐患。

小区北侧出入口处有一段斜坡，车辆从前锦桥进入小区后，车速都较快，而两侧就是组团的出入口。

“不能因为迁就小区一部分人，就损害另一部分人的利益，谁给了物业决定的权利？”对于物业的做法，二期业主李先生也表示了不满。二期交房后，二期的部分业主已多次前往物业讨个说法，质疑物业在没有召开业主大会、征询全体业主的情况下擅作主张，属擅自变更小区共有设施，违反《上海市住宅物业管理规定》。

对此，物业称曾召集一期的业主开过会，当时一期的业主们是同意的。物业经理称，“二期业主有意见，可以二期单独做征询，再视结果决定是否将通道开放、怎么开放，但一期没有必要再征询。”但记者随后要求物业提供一期业主同意的书面证明，对方却拿不出。而且，业主们认为，小区南北通道属一二期共用，即便一期业主同意也无效，能否走车必须全体业主一起征询。

另外，业主们称，开发商同样有不可推卸的责任：在小区已规划建成的情况下，开发商擅自更改规划，给小区增加了北侧这一个机动车出入口，而小区内部的规划又没有相应作调整，此举也极不负责任。业主认为，开发商改变小区原有出入口、道路规划的，应向规划部门履行变更手续。开发商若不能履行购房时“人车分流”的承诺，业主应也可以追究开发商的违约责任。

事实上，北侧第一排组团完全有条件改为全封闭，并将通道独立出来，同样实现人车分流，“只是开发商不愿意去做。”

锦绣前城小区的“线路之争”如何收场，解放日报·上观新闻将予以关注。

本文来源：解放日报·上观新闻

作者：毛锦伟

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