徐家汇甩开五角场几条街？逛一下地下商场，观感就不同了
为什么地产界公认的“顶级商圈”徐家汇到了地下，人气反不如一个“经济适用”的五角场？
从10号线江湾体育场地铁口出站，向右走可直通地面，向左走则是五角场商圈地下商场——开业不足半年的太平洋森活天地。
不久前一个工作日的傍晚，
记者在这条装修风格古典的地下商业街
看到了“热气腾腾”的一幕
↓↓↓
两侧及中庭的食品店、水果店、小餐饮店、服饰店等连成片，来往的顾客、行人摩肩接踵。
地铁出站口处一家快闪进口食品促销商铺内挤满了人，多数顾客已将手里的购物筐装满，在收银区排起了长龙。
事实上
在商业繁华的上海，
地下商场这种购物形态
早已不是新鲜事物
↓↓↓
20年前的人民广场地下，陆续开张的香港名店街、迪美购物中心等，也曾凭借着鲜活时尚的业态和高度的地铁连通性，吸引大量的过路乘客和年轻人前来消费。
此后，徐家汇、静安寺、中山公园、五角场、虹桥商圈……纷纷开辟紧邻地铁站的地下空间作为吸引商品消费的第二战场。
倚仗“近水楼台先得月”的客流导入优势和“风不吹日不晒雨不淋”的空间优势，地铁周边地下商场曾有过繁盛。世易时移，随着国民线上消费比重日益增大，地下商业空间是否遭遇困境？新的消费格局下，上海这些地下商场是否还大有可为？
人民广场
·地下商业带注定扶不起了吗？
上周四中午12点半，记者从地铁1号线人民广场站出站，径直走向站台最南端的1号出口。人民广场1号口地下直通上海1930风情街、香港名店街、迪美购物中心3座紧密连接的条状地下商业广场。因近期业态调整，1930风情街整体撤店关闭，往来行人寥寥。
1930风情街
1930风情街走到底是悠长的香港名店街，过道两边排布着各类快消服装店、饰品店、餐饮店。记者观察发现，行色匆匆的的过路地铁乘客不少，但真正进店消费的不多。名店街运营方上海地下商城有限公司接待处工作人员告诉记者，商场内平日客流大致如此，周末会明显增多，主要消费客群是本地年轻人及外来游客。
香港名店街
在人民广场附近上班的江女士告诉记者：
放在10多年前，香港名店街可是潮街。同事们常常利用午休时间来逛街消费，特别喜欢在这里买些围巾、手套等时尚饰品，款式很新颖。
”10几年过去了，上海市民的审美和商品需求不断更迭，香港名店街却似乎“初颜未改”，潮街不再“潮”。
记者从公开资料中发现，实际上人民广场地下商业带并非“十几年如一日”，
早在2014年前后，这里就因饱受线上消费挤兑，屡屡求变。
2015年初，香港名店街完成了一次重大业态调整，已将中低端休闲小吃全面关停，引入时尚休闲类轻餐饮。同年，因营业额出现了“断崖式”下跌，客流下滑超过5成，紧连名店街的迪美购物中心全面调整业态，将原本90%以上为服装店的商业格局调成“服装30%、餐饮30%、顾客体验40%”新业态比例。
2017年4月，迪美再次压缩服装类店铺，加大餐饮娱乐业比重。
然而，数次业态调整并没有从根本上挽救人民广场地下商业带。迪美购物中心一家饰品店老板告诉记者，店铺去年入驻迪美，刨除每月一万余元的租金，利润空间不大，地铁站导入客流也不多，主要依赖旅行团定点投放顾客。记者观察到，整条商业带上，除电玩城等体验式消费区域人气较盛，商品消费类门店几乎无人问津。
人民广场地下商业带业态仍在调整，餐饮区生意略显冷清。
屡改不活的人民广场地下商业空间究竟怎么了？记者日前采访了上海社科院房地产领域专家，专家指出，以人民广场为代表的，上海早期规划的地铁站点，其地下商业空间存在天然缺憾。
其时，上海地铁规划的重心是解决交通组织问题，大量地下空间和重点区域位置被用于疏散人流，地下商场则布局在边缘区域，功能被弱化。因此，作为当时当之无愧的“换乘王”，人民广场虽发挥了重要的交通枢纽作用，但地下商业区域却被“流放”至边缘，很难沾到地铁大客流的光。
相比之下，上海地铁在近年的建设规划中，明显更加关注空间功能的多元性和联动性。
以静安寺2号线/7号线换乘处地下空间设计为例，其商业与交通组织功能分配较早先的人民广场更趋合理，大量客流无需“弯弯绕”就能便捷抵达地下购物空间，地铁“自带流量”的客群导入优势在地下商业空间内得以充分发挥。
那么，人民广场的“先天不足”是否还能通过后天来弥补？专家提示，人民广场地下空间规划上的“硬伤”仅是制约其商业发展的因素之一，更关键的问题在于其业态的陈旧和同质化。记者发现，人民广场地下的几次业态调整都没有触及根本，只是改变了原有商业形态比重。尚存的大量快消商品业态与日益繁荣的线上零售业态相仿，而价格及商品品类却不及线上渠道有吸引力，没落背后存在必然性。
有分析指出，到2020年，我国线上、线下商品销售额将有望达到各50%的比例，加之便利店、水果店等日常消费场所越来越贴近社区，甚至走进社区，原本地下商业空间的购物便利性优势逐步消失。
专家建议，新的市场形势下，地铁商业空间应将关注点放在发展体验式消费上。目前，国内外一些地铁商业发达的城市如香港、东京、新加坡，都将培训、美容等服务性、体验式消费，咖啡馆等社交性消费功能作为主营业态，实现与网络商业模式的错位发展。
徐家汇与五角场
·地下商业空间，哪个强？
去年10月，徐家汇地铁11号口地下空间全面升级改造，开出了日系商业品牌“LINE plus线尚加”。
公开资料显示，该地下商业体借鉴了日本运营的地铁车站直通式社区型商业设施的经验，集结了多家日本美食、便利店、药妆店、眼镜店等颇具异域风情的特色店铺，目标受众则是徐家汇地铁站内高达16万人次的日均客流。
记者近日在下班高峰期赶赴徐家汇11号口处，却并未看到预想中的热闹场面，人气远远不能与开篇提及的五角场商圈地下商业街相比拟。
徐家汇地下商业。图片来自大众点评网
为什么地产界公认的“顶级商圈”徐家汇到了地下，人气反不如一个“经济适用”的五角场？专家认为，问题就出在地下商圈和地面商业体的客群适配性上。
经过20年发展，徐家汇成为与陆家嘴、南京西路并列的“顶级商圈”，发展目标是具备与巴黎老佛爷、纽约第五大道等同的国际化商业服务水平，吸引的客群中有相当比例来自城市富裕阶层。
不过，这一群体出行往往并不使用地下公共交通设施，对地下商业也不产生需求。因此，徐家汇地下主要服务于白领阶层的交通及商业空间，与地面主要服务于富裕阶层的商业体间存在严重割裂，客群间没有形成联动效应。
反观五角场，在2000年前后杨浦区转型发展“创新创业”的档口，五角场周边成了创新业态的集聚区。无论其地面商圈，还是地下商业空间，均定位为面向白领阶层提供时尚、高性价比商业服务，地上地下业态具有一致性，与周边的消费人群也高度适配。
太平洋森活天地内人潮涌动。
目前，太平洋森活天地已将周边万达广场、巴黎春天、政民路、创智源、大学路、政学路、创智天地二期、创智天地广场等地面办公楼、商业体全部粘合在一起。商场内业态丰富，可满足周边白领的一切日常需求。
一位在创智天地工作的白领告诉记者：
公司电梯直达B1层就是太平洋森活天地。我的很多同事可以一整天不用走上马路，就在地下和周边商场轻松完成购物、休闲、娱乐、餐饮、通勤。
”此外，一位服装店主也从侧面证实太平洋森活天地的吸引力——“商场主干道两侧的旺铺，部分月租金已经超过10万，就连位置最边缘的商场D区，月租金也超过3万。”
商场内既有各类轻餐饮店，又有水果店、便利店等，满足周边白领日常消费需要。
五角场地下的成功之处恰恰在于地面、地下的适配与“相互成全”。专家指出，未来的上海地下商业空间发展无需过多考虑整体水平提升，关键在于挖掘区域特色，找到与该区域周边主要服务对象适配的业态，实现地面、地下同步协调发展。
上海地下商业空间仍有发展机会
·用尽空间优势、提升服务质量是关键
地下商业是地上商业的补充，也是城市商业发达的标志。然而就当前情况来看，我国绝大多数城市的地下商业空间发展态势普遍不尽如人意。业内专家认为，地下商业空间天然具有的节能、舒适等优势还有待进一步挖掘、用足。
香港的地铁1979开通，设计之初，就采用“地铁+物业”的发展模式，综合考虑了社会效益、商业利益、融资回报和市民出行的便利和舒适。
近40年间，香港建造的高层建筑基本都设置地下室，除作为停车场外，还大量用于商铺、餐饮和娱乐功能，如时代广场、置地广场、国金中心等，且大都与临近地铁站设有连通道。
与此同时，香港充分构建了地下空间与地上二层的连通关系。走在香港中环，你会发现大量游客被吸纳到地下及空中廊道进行交通、消费等活动，人与地面车辆完全分流，既节约了宝贵的地面空间，又保障了市民消费活动的舒适性和便利性。
香港金钟太古广场。商场内设有行人天桥连接金钟廊与统一中心，亦有地下行人通道连接地下铁路金钟站及太古广场第三期，交通十分方便。图片来自网络
从这个意义上说，上海地下商业的发展机会还很多，空间还很大。专家进一步提示，上海应重视地下区域的整体发展规划，打破碎片式的发展格局，找到与城市发展现状相适应的业态方向。
未来，上海的商业地产转型升级将主要朝着符合国际化水平，或符合创新创业消费两大方向迈进，这恐怕也是地下商业空间应当把握的主要发力点。
本文来源：解放日报·上观新闻
作者：杜晨薇
微信编辑：胡雨松
你或许也想看↓↓↓
近九成上海受访者年终奖低于25000元：拿了钱春节打算怎么花？
iPhone7又被召回！苹果“降频门”持续发酵，竟还是最赚钱季度？
觉得文章不错，那就点个赞吧↓↓↓