这个小区竟有7个业委会4个物业！该咋管？

尽管同在一个围墙内

小区却分为7个管理辖区

有7个业委会、4个物业公司

……

这样的情况

该怎么管？

位于西藏南路上的西凌新村，从外表看起来与普通住宅小区没啥区别。但这个小区有个特殊性：尽管同在一个围墙内，小区却分为7个管理辖区，有7个业委会、4个物业公司。

多头管理造成诸多治理矛盾，物业“自扫门前雪”，公共区域管理混乱，连最基本的停车管理制度等都无法获得达成一致。业主改变现状的呼声很高。

来看看他们怎么解决这一难题

或许也能给你家的小区管理一些启示

从风光小区到“越住越差”，

居民迫切要求改变

西凌新村，是上世纪90年代初上海大型危房改造项目，住宅建筑面积总计约23万多平方米，居民户数约3700户。小区内有40幢多层、8幢高层。由于房屋先后分期建造，因此自1995年起，小区内的7个物业管理区域分别组建了各自的业主大会，并选举产生了业主委员会；7个业主大会又分别聘请了4家不同的物业管理公司。

“小区刚建成时，我们这里还是挺风光的。”新一届业委会主任、业主陆煜君住在其中一幢多层内，他说，当时大家对居住环境很满意。

但时间一长

多个业主大会

和多个物业管理公司并存的问题

就突显出来了

↓

• 公共区域的管理制度缺失，机动车乱停放现象严重但无有效措施，连最基本的停车管理制度都无法获得通过；

• 小区出入管理不严，任何人或任何车辆都可以随意进入小区，导致安全隐患不断；

• 楼道堆物没有应对措施，消防安全无法得到保障；

• 生活垃圾分类管理无法有效贯彻，如就垃圾投放设施的摆放、安置等都无法取得一致意见，更不用说制定相关的管理制度……

——西二居民区党总支书记吕重蛟说

“小区内一度流动摊贩泛滥，机动车、非机动车乱停乱放，甚至还有业主偷偷倾倒建筑垃圾，都没人管。一些公共绿化的养护、公共设施的更新也比较缺乏。”陆煜君说。

造成这些问题的关键，在于多个物业管理区域。各业主大会和物业管理公司“自扫门前雪”，一些公共区域的治理问题始终难以根治；业主们对物业服务的要求不同，物业公司在物业管理服务上也存在不同的模式与服务标准等区别。居民区党总支曾尝试过与各业主委员会、各物业公司沟通，但“业委会及物业公司更多的是关注自身利益，鲜少考虑整个社区的统一规划与发展”。

部分业委会当时代表业主行使权力时也觉得力不从心。陆煜君是当时第四业委会主任。他说，小区停车是由一家物业公司管理，作为第四业委会主任，他曾想代表业主们了解一下停车费收缴情况。因为小区公共部位停车费用是小区公共收益的一部分。但物业公司搪塞他说，要他联合其他6个业委会一起，才能拿出账目给他们看。

眼看着建造品质与管理水平的住宅越来越多，而自己的小区“越住越差”，西凌新村业主们的风光感荡然无存。近年，业主们要求改变现状的呼声越来越高。

小区多头管理的模式，已经无法满足业主对社区精细化管理的需要。改变，势在必行。

启动“联小建大”，可行吗？

去年11月，街道宣布启动小区“联小建大”物业管理区域调整工作。

“所谓‘联小建大’，就是将小的、分散的物业管理区域调整成为大的、统一的物业管理区域，打破多头管理局面。”街道负责人解释说。

一方面，街道多次组织召开了西凌新村社区党员、楼组长、居民骨干座谈会，对小区业主和居民进行现场问卷调查，取得社情民意的第一手资料。“在调研中，我们发现：大多业主还是很支持统一业主委员会和物业管理公司的，这为‘联小建大’打下一个坚实的基础。”服务站顾问朱百鸣说。

另一方面，征询有关职能部门、专家学者意见，了解到依据国务院《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等法律法规，西凌新村小区治理难题的解决具有法律依据、专业支撑及可操作性。

在这一过程中也遇到一个情况：有一幢居民楼业委会表示不愿意参与到“联小建大”。他们觉得，自身的物业管理水平目前高于小区整体管理水平，参与其中会拉低楼内的管理水平。“‘联小建大’的基础是尊重、顺应民意，且这幢居民楼目前的物业管理仅限于其楼内，并不参与楼外公共部位的管理。”街道自治办相关负责人说，“联小建大”当时没有将这幢楼纳入进来，确定在其他六个居民小区推进“联小建大”。服务站已将这一情况说明张贴在该居民楼内显眼位置，广泛告之该楼业主。

“联小建大”，可行！居委会广泛进行宣传，让业主充分了解这些情况。今年3月，参与“联小建大”的六个业委会分别召开业主大会会议，六场业主大会最终以平均超过90%的同意率表决通过了西凌新村物业管理区域调整方案。

六个物业管理区域撤并为一个

接下来就是成立一个业委会

街道牵头成立西凌新村业委会筹备组，西二居民区党总支与西三居民区党总支倾听民意，向筹备组推荐业委会委员候选人人选，并配合筹备组向全体业主公示候选人名单及基本情况。

街道还邀请相关职能部门、居民区党总支、居民委员会、社会组织、律师团队、业主代表等共同参与各项自治管理规约的起草，结合西凌新村的实际情况对《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》等三大规约进行修订，以被称为上海第一个有法律效力的住户公约——《半淞园住户守则》为示范文本，对小区管理方方面面的制度进行推敲和研究，特别针对停车管理的老大难问题共同探讨，形成相关制度文本。

街道通过前期调研，了解到到居民群众对物业管理的意见和建议、对小区民生设施等具体要求，拟定了《西凌新村精细化管理方案》，街道美丽家园建设等项目与资源将向小区倾斜。“我们将街道会为小区注入的资源都张贴在小区公告栏，还配上了效果图。像增设高空探头、智能充电桩、口袋花园以及更新中心花园等项目，都引起了业主的热议。”西三居民区党总支书记陈金凤说，不少业主心怀期待地说，没有“联小建大”，我们小区不可能有这么多政府资源的投入。

今年9月，西凌新村小区业主大会第一次会议顺利召开，会议通过三大规约、《西凌新村小区车辆停放管理规定》、半淞园版《住户守则》、《西凌新村精细化管理方案》等文件，并选举产生第一届业主委员会成员等。

为了这次业主大会顺利召开，基层干部带领党员业主、楼组长、热心志愿者做了不少前期准备工作。吕重蛟说，我们在这次业主大会上，有6项决议要通过，最终被纳入4张选票。居委干部带领党员业主、楼组长、热心志愿者对业主一家家进行走访，把每户4张选票送到业主们的手中，还要一一向他们进行解释说明。六个小区3500多户业主、每户4张选票，计票工作量巨大。在业主踊跃投票后，40多个工作人员花了整整两天时间计票。

新一届业委会选举出来了，13个委员马上进行投入服务工作。陆煜君告诉记者，目前小区物业管理将按照规定进行物业托管，在物业托管的过渡期间，业委会在密集考察物业公司，不久将进行物业的选聘。在统一物业管理后，更多的服务将推进。

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作者：唐烨

微信编辑：纳米

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