楼市调控为何升级？我们从去年100个城市的新房价格中发现……

2021年初

多个热点城市的

楼市调控再度升级

上海发布楼市新政，涉及“限购政策”打补丁、增值税征免年限2年改5年等；
杭州从住房限购、限售、税收调节、无房家庭认定标准等方面进一步加强调控；
深圳严查购房资格，同时明确家庭购买商品房只能登记在具备购房资格成员名下等等；
北京也开始严查个人信贷资金违规流入房地产市场……

多地政府工作报告中

也延续了坚持房住不炒

促进房地产市场平稳健康发展的表述

政策的再次变化

与过去一年楼市的

价格走势大有关系

一、年底百城房价较去年同比增长4.1%

 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个样本城市新建住宅的全样本调查数据，2020年12月，全国100个城市新建住宅平均价格为15795元/平方米，相比2019年12月的15168元/平方米，同比增长4.1%。

如果我们观测百城新建住宅的平均价格，可以看到过去一年间的走势。

第一季度，因为疫情关系，楼市走弱趋势明显，尤其2月，比1月甚至有所回落。二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在1%以上，10-11月价格累计上涨0.72%，较去年同期扩大0.36个百分点。单月来看，2020年11月，百城新建住宅均价15755元/平方米，同比上涨3.63%，是一年中同比增长最大的月份。

据统计数据，2020年每个月平均有68个样本城市的房价上涨。仅有2月受疫情影响，房价下降的城市数量大于上涨的城市。 

二、深圳新房价格领跑第一梯队

接下来看下价格。

全国100城平均价格分布成正偏态分布，也就是说大多数城市房价处在相对较低的位置且小于平均价格；右侧尾线由部分一线城市拉长。价格在8000-9000之间的城市最多，有15个。

100个样本城市，按房价表现可以大致分为4个梯队。

第一梯队毫无疑问，深圳、上海、北京三地新建住宅均价都在4万元/平方米以上。

深圳新建住宅均价最高，2020年12月为54212元/平方米，但仍低于2016年的高点55150元/平方米。上海新房价格位列第二，11月突破5万元/平方米，12月以50158元/平方米收尾。北京的房价，年底相比年初也有所上升，但涨幅不大，控制在42000-44000元/平方米档位。

三、3-4万元/平方米这一档位，出现了断层

我们注意到，从百城新房均价来看，3万元/平方米-4万元/平方米这一档位，出现了断层。

第二梯队最高的厦门（12月：29007元/平方米）低于第一梯队最低的北京（12月：43555元/平方米）近1.5万元。

第二档位的城市，基本位于东南沿海地区。

四、房价1-2万元/平米的城市上涨幅度最高 

均价在1-2万元的第三梯队城市，则遍布东西中部。

主要分属于江苏（9个）、浙江（7个）、广东（6个），其余为中部、西南地区省会及重点城市。与一、二梯队相对较平稳的趋势不同，第三梯队多数城市去年均有明显上涨的趋势。

与1月均价相比，年末涨幅居前三的城市为东莞（9.2%）、嘉兴（6.6%）、金华（6.4%）。

五、半数城市房价在5000-10000元/平方米之间

百城中有一半的城市即50城均价在5000-10000元/平方米之间，分布包含东北、西北等地区，这些地方的价格曲线也较平稳。

 从价格档位分布及走向来看，第一梯队城市房价基数过大，增幅有限；二、三梯队因房价基数相对较小，且城市本身有较好的发展前景，能吸引人口流入，所以存在继续上涨的潜力；第四梯队因城市发展、地区等因素限制，房价基本稳定。

六、长三角新房涨幅近四年最高

从城市群来看，2020年长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平，内部多个城市累计涨幅居百城前列；珠三角楼市活跃度提升，核心城市政策收紧，需求外溢下周边城市市场升温；京津冀和山东半岛楼市持续恢复，但相对缓慢。

12月22日，社科院在北京发布《中国住房发展报告（2020-2021）》预测全年商品房价格同比增幅可能下降，但同比涨幅空间维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速也将会有所下降，持续保持在7%左右。据以往预测结果对比，社科院预测增幅往往偏低。

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作者：脱崟

微信编辑：纳米

校对：佳思敏

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