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同一个小区被铁门隔成“别墅区”和“高层区”,这合法吗?
相邻关系,要解决的是相互便利问题,而公共空间,要解决的是合理使用问题。
在考察是否“必要的便利”时,应本着反对解释的视角,看看“替代的措施”是否足够的不便利。A小区的后门关闭,导致B小区业主绕着小区走一圈去买菜购物,并不构成“足够的不便利”。
不从邻地上走就无路可走,构成了袋地关系,可以当然地享有邻地通行权。否则,没有权利当然地要求其他小区向非业主开放通行权。
根据《民法典》规定,处理相邻关系,若无法律法规规定,可以按照当地习惯。法律所称的“当地习惯”,是当地普遍的做法,例如,上海住宅小区鞋柜外置于楼道,是普遍做法。而仅仅是A、B小区之间的做法,尚不构成当地的习惯。
生活经验告诉我们,允许非业主随意穿行小区,并非当地习惯。如果仅仅是A、B两个小区的习惯做法,构不成当地习惯。法理告诉我们,一个人一直对你好,有一天,他有权不再对你好。
并非小区内所有共同共有的财产,都必须由所有业主共同使用,例如,伸出竹竿晾晒衣物、搭雨棚遮风挡雨,均属个人使用了公共区域,只要属于合理需要,均无不可。
铁门打开,抑或不打开,要看两个方面:其一,规划是否明确了业主的合理预期。其二,假设规划并未明确业主预期,则必须遵循合理需要的原则来判断,必须避免别墅物业费更贵、外面公共交通不方便等两个判断误区,而要从各方合理预期的角度做出判断。
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作者:罗培新
(作者系法学教授,感谢孙维飞副教授对作者的启发)
微信编辑:纳米
校对:晓川
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