恩怨4000万！上海一小区业委会如何“扳倒”20年物业？其他小区可以效仿吗？

近日

中远两湾城业委会起诉前物业

返还全体业主4000万元的消息

引发了广泛关注

不少网友表示

希望自家所在小区业委会也能效仿

记者获得的一审判决书显示，该判决于今年1月31日作出。根据法律规定，原被告双方如不服判决，可在判决书送达之日起15日内递交上诉状。也就是说，目前该判决尚未正式生效。

“虽然判决还没有正式生效，但这起公共收益追索类案件金额巨大，已经对物业行业、业委会和普通业主造成很大震撼。”上海青年业委会委员联谊会秘书长、众蚁社区创始人韩冰长期关注社区治理，他说，最近几年向物业公司追缴公共收益变得越来越普遍，中远两湾城这起案例会让更多小区业委会意识到通过法律手段维权的可行性。

同为社区治理“三驾马车”

业委会和物业为何频频产生矛盾？

中远两湾城业委会一审取得初步胜利

为何会让广大网友击掌叫好？

记者采访了相关人士

试图剖析本案在判决之外的意义

法院为何“仅”判赔4000万？

本案的原告为中远两湾城小区第三届业主委员会，被告则是上海中远物业管理发展有限公司，曾为中远两湾城小区提供物业服务长达20年。第三届业委会产生后，对过往20年的小区多项费用产生质疑，收集证据后向普陀法院提起诉讼。经过变更，最终诉请要求被告返还的总金额超过6200万元。

中远物业则认为，公司已经与第一、第二届业委会就小区的相关资金结算完毕，业委会还欠着物业垫付的日常维修费。因此，不同意原告从2001年9月1日起进行审计，但同意以2014年1月1日为起始日，至2021年1月31日公司退出小区为截止日，对这一时间段内小区物业管理费的按实结算部分、公共收益部分的收支情况作审计，并配合提供相关资料。对于原告变更后的6200万元诉讼请求，中远物业未作答辩。

普陀法院审理后认为，中远物业服务期间共经历三届业委会，在不同时间点出具过多份审计报告，但这不代表双方已经完成结算，或就结算金额达成一致。在没有确凿证据证明业委会和物业达成一致的情形下，原告作为新一届业委会，要求进行费用结算于法不悖，且结算时间范围可以涵盖被告提供物业服务的全程。

法院指出，双方对各类收支的结算标准与方式未能达成一致，那就应该就各自的观点分别举证，并在必要时由专业第三方机构介入进行审计，但是原被告双方提供的证据或对证据的阐释均不足以充分证明本方在费用结算方面的观点。原告主张的费用计算方式，是在现有证据基础上推断出各项费用，缺乏其他确凿的依据与有效手段。被告中远物业无正当理由拒绝司法审计，且未就原告变更后的诉讼请求提出针对性抗辩意见，应当承担由此产生的不利后果及诉讼风险。

最终，法院根据诚信公平与合理等价的民事活动原则，结合本案证据和原告提供的计算方式，酌定被告向原告支付物业服务费按实结算、公共收益分成的结余款4000万元。

矛盾为何持续20年难解？

值得注意的是，在普陀法院作出的一审判决书中，除了判决支持业委会返还相关费用的诉请，同时也驳回了业委会要求中远物业公司支付利息的请求。

对此，判决书表示，既然业委会长期不满中远物业的服务，并自述已知其中的弊端，但在长达20年的合作期内未及时纠错、追责、维权，直至合同关系终止，由此导致相关事实无法还原、直接或间接证据缺失，在结算过程中产生不利于本方权益的损失的，应由当事人自行承担。

根据业委会的陈述，双方的矛盾确实由来已久。早在第一届业委会任职期间，就曾质疑物业在财务方面存在问题，虽保留了诸多证据，但未能妥善解决。第二届业委会负责人又和中远物业负责人是亲属，因此虽然在其任期内通过了对中远物业的审计，业主却并不相信该结论。

此外，在前两届业委会履职期间，曾因为小区诸多纷争多次更换主任，业委会的履职受到很大影响。第三届业委会的选举还因种种原因未能进行，直到2019年12月才经选举产生第三任业主委员会。业委会自身的问题，导致其一直没能妥善处理与物业的矛盾。

“在我没当选前，业主就给将产生的新一届业委会提出了目标任务。”中远两湾城第三届业委会主任韩德友说，这些任务包括为小区更换物业、对小区收支做审计、向中远物业追责等。

业委会履行职责也需要依法进行。在庭审中，中远物业就提出，业委会代表小区全体业主提起诉讼，应当经业主大会明确并获得单独授权，但业委会未能提供业主对此事的表决票和统计结果，所以不认可业委会的诉讼主体资格。

对此，韩德友说，2020年10月，中远两湾城第三届业委会召开了一次业主大会，全体业主投票表决通过“授权第三届业主委员会对2001年9月至2020年8月小区公共收益、按实结算、维修资金项目等收支进行全面审计，必要时通过司法途径完成相关审计工作，收回应归全体业主所有的全部相关资金权益”的决议。得到全体业主的授权后，第三届业委会委托律师事务所开展相关工作。

用法律维权应注意哪些事项？

过去几天，韩冰组建的上海业委会交流群内，不断有人向他打听中远两湾城业委会和代理律师的联系方式。在韩冰看来，这一个案一方面让物业行业认真审视自己的经营方式，提醒他们需要尽快做好合规；另一方面提振了很多业委会参与者的信心，让人们意识到业主大会、业主委员会存在的意义。

不过，业委会一方的代理律师，上海博和汉商律师事务所高级合伙人朱海峰提醒，当下不少小区希望通过法律手段为小区维权，但其中有很多需要注意的事项。

首先是授权一定要明确。中远两湾城业委会在召开业主大会，提请全体业主授权业委会进行审计时，一并授权业委会通过司法途径来解决相关事宜。在诉讼过程中，有关部门认为小区业委会得到授权时未标明费用，要求业委会再单独组织一次业主大会，这对于有着近1.2万户业主的中远两湾城而言是一个大工程。“后来经过我们律师团队沟通，并提交多份法律意见，业委会的诉讼主体资格才得到相关部门认可。”

其次是平时要注重保留证据，方便明确诉请金额。在中远两湾城这起案件中，因为相隔时间较长、前任业委会履职效果不佳、物业公司不愿配合审计等原因，许多证据都已遗失，第三届业委会起诉的6200万元诉请相当一部分系推算得出，所以法院判决时将返还金额酌定为4000万。

“我们除了主动搜集、汇总第三届业委会手中为数不多的证据外，还向法院申请多份调查令，到电力公司和城投水务公司去调查历年的电费和水费数据，到小区停车数据存储单位去调查有关停车数据。”朱海峰说，通过众多间接证据，结合中远物业在诉讼中提交的历年单方审计报告中的破绽和矛盾，这才推算出中远物业应该返还的金额，并据此提交了增加、变更诉讼请求的申请书。判决书显示，对于变更后的诉讼请求，中远物业未作出答辩。

 争端是否有更好的解决办法？

这起案件的诉讼历时近两年，耗费了业委会和代理律师大量时间精力。朱海峰坦言，工作量超出了律师团队的想象。他认为，不是所有业委会与物业之间的纠纷都适合通过诉讼方式解决。

“一方面，物业纠纷涉及众多业主，意见难统一，在业主也就是原告内部就极易产生争议；另一方面，一些小区业委会所能支配的资金有限，很难负担起打官司维权的成本。”朱海峰说。

业主、业委会、物业之间的矛盾并非个例。在业内人士看来，诉诸法院几乎是最后的手段，在此之前，各方应通过制定更加明晰的管理规则，尽可能规避法律风险，避免合法权益受损。

比如，小区临停费是公共收益的重要组成，在物业合同中，一般会约定业主大会与物业公司的分配比例。但物业公司究竟是按照该项公共收益总数分配，还是在减去成本、税费后再分配，两者数据相差甚远。

在中远两湾城这起案例中，根据约定，小区内道路的固定停车位按150元/月/车位收费，其中30%为物业管理费，其余归全体业主；小区内流动停车的收益以包干制的方式，30%作为被告管理费，其余归全体业主。但物业并未直接将经营收入的70%计入公共收益业主共有部分，而是在对总收入与总成本均按照30%归物业、70%归业主的比例分摊后，从业主享有的收入部分扣除其所谓的业主应分摊的成本，最终得到公共收益才是全体业主共有部分。

仅仅是一处算法不同，在十几年的时间内就让业主多承担800多万的成本。在业内人士看来，如果双方能早些对计算规则做出更明确的约定，也许就可以避免这部分的争端。

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作者：谢飞君 王闲乐

微信编辑：佳思敏

校对：泰妮

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