“明珠。”一个300多人的家长买房群，不少人给出了同样的答案。尽管经历了中考改革、多学区划片等政策调整，部分学校仍然是家长心目中的“白月光”。但即便如此，学区房“最强阵地”还是在市场下行中失守了，部分溢价过高的学区房，“价格已经回到了5年前”。“现在的行情就是在挤水分，政策也在给学区房挤水分。”明珠小学对面我爱我家的经纪人张凡对记者表示。2021年初，《每日经济新闻》曾报道“上海个别学区房单周涨幅近4成”的现象，当时对口明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，而单周价格涨幅更是高达39.4%，是世茂滨江涨幅的10倍。
时隔两年，朱家滩小区从最高峰接近15万元的挂牌单价一路回落，一季度成交均价已经在10万元/平方米上下徘徊。按照单套50平方米计算，房东到手价少了200万元不止。而从门店展示的最新价格来看，朱家滩小区挂牌单价已经回落至10万元以内，同样对口明珠的泉东小区，挂牌单价只有9万元出头。
明珠小学附近中介门店挂牌信息 每经记者 包晶晶 摄据张凡透露，目前挂牌的学区房价格还能谈。他举了个例子，一位房东挂牌420万元卖明珠学区房，置换初中的学区房，挂了半年，最后还是找到一套降价50万元急售的学区房，自己的房子也立马降价50万元求成交。不仅是“明珠学区”，梅园地区凭借“福外+建西”双学区，一直是浦东学区房焦点。当时房东频繁跳价、买家加价抢房，但是经纪人唐林对记者说，那一波热潮里，不少房东撤销了挂牌，待价而沽。“梅园房价降得很厉害，最高峰单价卖到20万元出头，甚至有挂25万元的。”唐林说，“我当时的客户，一直觉得18万元的单价太高了，坚持了很久还是买下来，但现在小户型只能买到13万-15万元/平方米了。”同样的暴涨行情在黄浦区也曾出现。黄浦区瑞金二路的五金新邨是1976年建成的5层板楼小区。上海链家官网显示，2019年底，该小区一室一厅房源成交均价约9.72万元/平方米。两年之后，同户型房源成交价达到14.65万元/平方米。去年9月，该小区产证面积39.6平方米的一楼一室，挂牌价620万元。时隔一年，据贝壳找房，面积39.45平方米的一室一厅，挂牌价已经降到520万元。“学区房已陷入买卖低谷期，纯粹想投资的话，不建议入手了。”去年9月，黄浦区南昌路一位从事房产交易的中介人士曾告诉记者，“一些老破小除了有个学区概念，成交已接近非学区房的价格。去年（2021年）踩点买入学区房的，现在挂高价都卖不出去。”记者在链家官网注意到，被称为上海一二手房倒挂最严重区域之一的前滩商务区，今年2月初，热门学区房楼盘浦江海德挂牌一套二手房，房东调价两次，价格从1730万元降到1640万元；3月初，浦江海德又挂牌一套二手房，房东在两个月里调价3次，价格从1700万元降到1500万元。
究其原因，上海近年来推行的教育均衡政策让学区房降了温。华东师范大学东方房地产研究院执行院长胡金星去年9月20日在接受记者电话采访时曾表示，房地产本身不是独立的市场，与交通、教育、政策和人口导入等多个方面相关，一个变量发生改变肯定会导致市场信息的变化，从而影响需求量。上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，“归根到底，还是此前学区概念炒作太厉害，最热时期学区溢价甚至占房价的20%左右，现在要把这些水分慢慢挤出来，从趋势上看，溢价比例会缩水到10%左右。”“近两年学区政策有所调整，大家对学区房热情也降温了，后续学区溢价还会进一步收窄，但完全消灭溢价也做不到。”
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