当我们反对公摊面积时，我们在反对什么？

西安市姬女士2020年购买了荣安芙蓉印月小区一套商业公寓，发现公摊面积的比例超过了50%——购房合同上69平方米的房子，到交房时发现37平方米是公摊面积。（详见这里回顾）针对“楼道宽得能开车”、使用面积大幅缩水的状况，销售人员却理直气壮：公摊没有问题，符合国家规定。而当地住建局表示，国家对公摊面积占比确实没有明文规定。不合理的“公摊面积”又一次引发关注，很多网友再次发出取消公摊面积的呼吁。

公摊面积制度由我国香港首创后引入内地。我国2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。也就是说，人们在购买商品房时，除了为家门内的实际使用面积埋单，还要为包括电梯、楼道、设备间、共用墙体、小区会所等功能上为住宅建筑提供服务的建筑面积支付成本。

过去20多年，公摊面积伴随着“得房率”这个概念为购房者所了解。由于公摊面积中包含的生活配套建筑是小区的重要组成，并在一定程度上影响着小区的美观度、舒适度，初期介于15%-20%的公摊面积一度被市场接受。然而，近些年，一些房产开发商在升级住房品质的过程中，用宽敞的大堂、楼道、电梯间不断扩大着公摊面积比例。有报道称，西安有的楼盘公摊率已达60%。伴随公摊面积上涨，购房者不仅在事实上支付了更高的购房单价，后续又将根据房屋面积缴纳相应的物业费，这无疑会加剧购房者内心的不满。

站在购房者的角度，不合理的公摊面积制度应该被取消。早在10年前，首创地香港也已做出改变——从2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据；不久之后，“提供实用面积信息”的规定又拓展到新盘。

但在具体操作层面，取消公摊面积很难有实质推进。一方面，由于过往的商品房买卖一直以建筑面积计算，对于已经完成售卖的房产，涉及大量重新测绘和登记变更工作；另一方面，从小区的后续管理来看，公摊面积制度赋予了购房业主对公共区域的权利和责任，对小区整体管理运营有利。一旦取消公摊面积，没有相对应的对于公共区域的权责划分，必定会影响开发商和物业管理公司对公共区域的投入和管理，进而影响小区的居住环境和整体品质，引发新的矛盾。

作为房屋的持有者，维护小区整体的舒适度、整洁度也是业主的实际需求。因此，将公摊面积纳入房屋面积并非一无是处。而人们之所以反对“公摊面积”，关键在于“开盲盒式”的公摊比例以及购房者“被增加”公摊面积时的无力感。对此，房屋住建部门有必要完善相关规定，对公摊面积的设定、测量、核实以及后续权益认定等设置明确的标准，确保公摊面积透明可查。比如在购房者收房、验房阶段，个人是否可以针对开发商销售时承诺的得房率，邀请专业的第三方对公摊面积进行认定、核查，确保自己购房时的“真金白银”落到实处；如若存在公摊面积超标情况，能否增加便捷的索赔通道，而不是任由个人投入大量的人力、物力和时间成本与开发商“对簿公堂”讨说法。

值得一提的是，一旦“公摊面积”公开透明，它并不仅仅是为业主带来成本支出的“负资产”，也是能产生持续收益的“正资产”。鉴于公摊面积归全体业主共有的属性，诸如电梯广告、会所租金等在小区公摊面积上取得的经营所得，都将作为小区公共收益补充到小区公共维修资金账户中，为全体业主共享，确保小区设施设备的日常维护、更新、改造等，更好地支撑小区的长期居住品质。

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作者：谢飞君

微信编辑：纳米

校对：晓川

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