上海老旧小区竟能这样改！以前老鼠蟑螂出没，做饭上厕所排队...如今修缮成果已陆续显现
▷1927年4月14日，陈延年担任上海区委代理书记，并将区委机关迁到了恒丰里104号（今山阴路69弄90号）。中共五大以后，江苏省委机关仍设在恒丰里，陈延年是江苏省委第一任书记。1927年6月26日，他在恒丰里被捕。
▷鲁迅1933年3月21日日记记载：“决定居于大陆新村”（今山阴路132弄9号），并预付了房钱等费用；4月11日日记记载：“是日迁居大陆新村”。在这里，他度过了生命最后的三年半。
面积约129公顷的山阴路历史风貌区
是上海12个市级历史风貌保护区之一
也是虹口记忆传讲工作室首席传讲人
张家禾的讲课必来之处
“区域内优秀历史建筑多，典型特色是革命旧址遗址、里弄房屋、花园洋房等。红色资源十分丰富，周恩来、鲁迅、陈延年、赵世炎、瞿秋白、郭沫若等均在此工作生活过。”
从2022年开始，山阴路历史风貌保护区内21处优秀历史建筑、27处里弄房屋陆续启动大面积修缮工程，一大批红色文化、海派文化地标均在大修范围，涉及居民约1.5万人。
眼下，修缮成果已陆续显现
历史风貌区的更新与居民生活的改善
究竟该如何平衡？
修缮秉持修旧如旧和保护利用兼顾
从四川北路进入山阴路，东侧是一大片由四达里、恒丰里和恒盛里三条弄堂组成的建筑群。这三条里弄的建筑，基本都是清水红砖的三层楼房，总共包括300多幢房子。弄堂之间小巷阡陌纵横，好似迷宫。
走进恒丰里，石库门的红砖黛瓦里散发着优雅与安详，一派鸟语花香和绿意葱葱之间，诉说着当下的岁月静好。这里也是以“花香、书香、茶香”为标志的“三香弄堂”。
仔细观察，会发现修缮后的种种“巧心思”：挂式空调藏在铁锈红镂空的铁架里，与外墙的颜色相得益彰；居民家门口的信箱，是古朴的古铜造型；连一些还没有入地的电线，也被镶嵌在铁锈红色的木条里……
为了打造花香弄堂，却不影响居民在狭窄弄堂里的出行，居民们一起想出了一个小“绝招”：在路边隔一段距离打一个洞，然后填上泥土撒下种子，种上葡萄、南瓜、丝瓜等爬藤植物，待果实成熟时，邻里共享家门口的有机蔬菜瓜果。“居委给我们的马陆葡萄种子，如今生根发芽，在家就能吃上马陆葡萄了！”
更让居民们深有感触的，是原先的“六间房”摇身变成了“五感花园”。“六间房”是1958年建的里弄加工厂，此后出租给了来沪人员。由于该房屋占用了2/3的弄堂通道，严重影响到周边居民的生活。为了解决这一“老大难”问题，四川北路街道多次实地调研，最终冲破阻力，成功将其拆除。
拆违之后，山一居民区征集居民意见，借鉴康养理念，在原六间房位置打造了“五感花园”。记者看到，老人们会在这里坐下来聊天喝茶、以棋会友，也会散步健身、锻炼筋骨，共享着满堂绿意、百花争艳的景色。“我们通过按摩铺地、芳香植物、人工造声、暖色环境等艺术疗愈空间改善方式，刺激老人的触觉、嗅觉、味觉、听觉、视觉，希望将健康科学养老引入百年石库门老弄堂。”山一居民区书记陈荣庆说。
离恒丰里不远的留青小筑，是建于20世纪三十年代的优秀历史建筑。如今，通过修缮，建筑外立面的浅灰拉毛墙面恢复了当年的风采，公共厨卫改造工程也让居民受益。
70岁的李阿姨在这里居住了35年，是一名“老土地”。“之前厨房破破烂烂的，里面老鼠、蟑螂、鼻涕虫都有，可把我难受坏了。”李阿姨说，“现在干净多了！”
记者看到，升级改造后的厨房墙面和地面都贴上了瓷砖，供居民使用的橱柜和不锈钢水槽等设施也配备到位。李阿姨说，楼栋里的四户居民都有独立的操作灶台，现在洗菜做饭再也不用排队了。
同样，永安里22号的居民张则群也在此住了70年，亲眼见证此前老房子的三四次修缮，但他感觉“这次修缮政府确实下了大功夫。”他回忆，此前基本都是屋檐、落水管的小修小补，而此次修缮工程涉及屋面翻修、外墙整修、道路翻修、厨卫公共部位改造等项目，能改善房屋居住功能、提高建筑安全性能。值得一提的是，整个修缮秉持修旧如旧和保护利用兼顾的原则，原汁原味还原了20世纪二三十年代的石库门风貌。
让文化文脉与城市生活和谐相融
山阴路历史风貌保护区，也被誉为海派民居建筑“露天博物馆”。百年来，街巷民居与历史建筑共同构成城市文脉与肌理，呈现出独特的整体风貌。
城市更新的重要目标，是保护历史街区的整体历史关系和空间肌理格局，在严格保护的前提下，推动环境提升。因此，从“零敲碎打”向“整体提升”转变，充分考虑当地居民对服务内容的需求，拓宽公共文化空间，让文化文脉与城市生活和谐相融，已逐渐成为历史风貌保护区更新与规划工作中的共识。
2022年11月26日，在经历了近一年的规划、设计、修缮后，全新的“1927·鲁迅与内山纪念书局”启用。修缮前，内山书店旧址一度被分为新华书店、银行和企业办公室三处空间。上海新华传媒在虹口区政府支持下，将内山书店旧址、前新华书店山阴路店和周围空间贯通，让这座文物建筑以新的名字传承历史内涵。
书局上下三层，外立面依据历史照片还原。当时的一层墙面为斩假石，二三层为卵石墙面，门口有铁栅栏，阳台有可伸缩的遮阳棚。在内山书店旧址这个单元，做了一一复原。步入室内，松洋地板和吊灯也是依据历史特征设计并还原的。
内山书店所在的这栋小楼，至今仍有20户住户。“特别是这里土生土长的老居民，盼望书店恢复，又怕这里成为‘高大上’的地方。”山二居民区书记徐萍告诉记者，书局建设过程中，周边居民群策群力，以弄堂治理委员会为平台，茶香议事会、周末协调会等多种形式畅通民意，“大家还是希望这里是可以走进来、坐下来，能品味、有烟火气的地方。”
如今，这里已成了居民们的“书香会客厅”。“大先生的会客厅”系列文化讲座吸引了很多周边居民前来聆听，知晓了“鲁迅和电影”“鲁迅和周边邻居”的很多故事。7月15日，还在此开展由杜克大学、同济大学及上海财大的专家学者交流研讨的“‘上海－－东京’双城记”文化活动。
从1927·鲁迅与内山纪念书局走出来不用10分钟，就可以到达另一个社区会客厅：木刻讲习所旧址。
1931年8月17日至22日，鲁迅在此举办了“木刻讲习会”，这是我国历史上最早的木刻讲习班。修缮后的木刻讲习会旧址陈列馆，进门处的围栏呈现铁锈红色的年代感，参加1931年暑期木刻讲习会的13位学员名字被镂空处理，低调也不突兀。
7月11日上午9:30，记者在这里偶遇了81岁的季金娣。她是住在对面长春公寓的居民，也是志愿者。每天，她都会来这里转转，一来吹着空调挺凉快，二来顺便为前来参观的人做些讲解。当天，正好有一个年轻女孩过来参观。季阿婆便主动向她介绍起来：“你看照片，正是有了这个木刻讲习会，中国的新兴木刻运动由此开始……”
在二楼，曾经的居委内部空间被改成社区会客厅，并争取做到公共空间全天候开放，形成开放共享、议事协商、邻里交往、终身学习、便民服务的“五个空间”。
以修缮为契机，恒丰里69弄41号也打造出“里弄里的党史学堂”，既保留恒丰里的百年变迁又展示里弄居民的幸福生活，同时呈现四川北路区域早期红色故事，让居民走出家门就能重拾老弄堂的红色记忆。
为老弄堂提供“全要素”的专业物业服务
居民感受得到的，还有软环境的提升。
此前，老弄堂房屋普遍缺乏全要素的物业管理和服务，采取的多为“政府兜底”“物业保底托管”方式运行。物业管理和服务只有最基本的普通房屋保修服务，保安、保洁、保绿的重担基本落在了街道和属地居委会身上，人力、物力难以满足居民需求。
四川北路街道先以1931年建成的老弄堂—永乐坊小区为试点，实施直管公房物业一体化管理，“一保变四保”，突破老旧小区物业管理上的瓶颈，为这个老弄堂提供“全要素”的专业物业服务。
上海佳灵杰物业在永乐坊设立了物业管理处，派驻物业经理、项目管理员、专门的保安和保洁等驻点，会同街道对小区门卫室进行改造，对垃圾厢房进行功能提升，对公共视频探头维护更新，弄堂环境面貌明显改善。“过去家里的灯、水龙头坏了，不得不出高价从马路边的小摊贩处叫人来修。现在物业管理人员随叫随到，非常方便。”在永乐坊居住了40年的居民黎湘告诉记者。
从永乐坊的“试点破冰”，直至2023年，四川北路街道14个里弄房屋居民区（覆盖山阴路历史风貌区）全部实行直管公房物业一体化管理，按照“化零为整、组团连片、资源统筹”的思路，将老旧小区的物业治理实行“大融合”。
彻底改善居民生活条件依然任重道远
百年老弄堂“焕新”了，硬件软件都有所提升，但一些居民依然有苦衷：一幢老房子里居住四五户居民是常态，他们大多是厨卫合用，生活条件不容乐观。
居民戴齐绒10年前买房到恒丰里，主要是图这里生活方便，但也切身感受到居住条件的限制。“楼上排水管堵了，维修人员都要来我家疏通。后来我下决心花了一万多元，才安装了独立的管道。”戴齐绒说，“像我家这样能有改造条件的不多，早上居民排队上厕所还是常态。”
为何不能实施成套改造？虹口区房管局相关负责人透露，这里的房屋大多超龄超负荷使用，加速了房屋的老化。如实施成套改造，一方面需要增量空间，如通过加层或扩建实现，但经过加层或扩建的建筑无法维持原风貌肌理。另一方面部分优秀历史建筑或者保护等级较高的文物，内部往往存在较多的保护部位，导致内部重新分割空间存在困难。
在业内人士看来，既要保护好历史建筑的真实性和完整性，又要改善民生，适当降低老房子的人口密度，或是必要之举。
同济大学规划专业博士俞静，在对风貌区的跟踪调研后表示，近年来，这里也出现了一户人家买下一层楼、一幢楼的情况，但数量有限，建议政府可对此予以政策引导；此外，抽户也是一种办法，但谁走谁留需尊重居民意愿，操作层面涉及多方协同，仍需制定相应细则。
记者了解到，北京在历史风貌保护区更新上已开展居民自愿申请式退租等相关实践，再按照不同空间形式开展恢复性修建和改造提升，引入相应产业，打造共生新型街区，提升居民生活品质。
四川北路街道相关负责人介绍，对于山阴路历史风貌保护区，如何做好城市更新及文脉保护传承，还是需要对区域内各种类型的房屋，开展历史建筑价值甄别、评估，逐步健全完善相应的保护名录和修缮、更新、置换、腾挪、业态调整等分类分级管理机制。同时，将探索围绕风貌保护街区融合发展形成专项计划，统筹经济发展、文化传承、功能营造、城市更新等。
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作者：周楠
微信编辑：泰妮
校对：rong 晓川