上海房产中介眼中的真实楼市

又一条楼市调控新政今起实施。

9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。符合条件的首套房贷款，不需要个人主动申请，银行将于9月25日统一进行利率批量调整。

就在一个月前，“认房不认贷”政策出台。此后，包括北上广深等在内的城市纷纷落地执行。各项楼市新政叠加出台后，上海房市的情况如何？

我找上海的房产中介聊了聊。

1

“认房不认贷”对上海房市的刺激，直观反映在陆俊忙碌的日程上。从9月5日开始约他吃饭，放了我两次鸽子，半个月后才见上面，他说实在太忙了，“都没时间睡懒觉了。”

陆俊是一名房产中介，静安寺、曹家渡、长寿路和中山公园等区域都有他熟悉的房子、业主、买家和租客。9月1日晚，上海官宣“认房不认贷”政策将于次日落地后，他沉寂的朋友圈一下子热闹起来，同行们对市场回暖的期待溢出屏幕。

房产中介似乎迎来了好日子。陆俊所在小中介公司，二手房挂的牌量比上个月多出十来套，带看量更是蹭蹭上涨，工作日平均都有三四组客户约看房，周末晚上也不得闲。

9月2日一早，陆俊就收到了相识两年的客户刘先生发来的微信。以前都是陆俊给他发消息，转发一些合适的房源信息，刘先生很少回复。“这是他第一次主动发我微信，问我有没有价格合适的房子在挂牌。”

刘先生是典型的改善型客户，2021年6月第一次找陆俊咨询曹家渡周边的二手房。“他们夫妻俩都是外地来上海工作的，结婚后在曹家渡的老小区里买了一套一室户。”

收到信息后，陆俊给他推了两套价格接近900万元的次新房，位置比曹家渡“偏”些，在长寿路附近。

新政也给了买家信心。第二天中午，刘先生就约陆俊看房，“他打算先找到合适的房子，然后把老房子挂牌卖了。”

打算“卖一买一”的客户，是新政落地以来，陆俊服务的主要对象。既有刘先生这样骑驴找马的，也有先挂牌老房子再找新房子的。在房产中介的居间操作下，他们的身份在业主和买家间转换。

看房之路非常顺利。那是在陆俊公司独家挂牌的房源，看房时间充裕，刘先生勘看了格局、装修和小区的环境，都挺钟意的。

但陆俊帮他合计了下，今年以来，老破小的价格一直上不去，按现在的行情将老房子卖出去后，刘先生夫妇还要背上近500万的贷款，对计划要小孩的夫妻俩来说压力不小。

为了帮买家争取机会，陆俊当场就联系业主询问有没有降价空间，但业主不仅不愿降价，还想着再涨一些。

对于买卖双方来说，房产中介很多时候还充当“教育者”的角色。经过一轮和业主的“实战”，陆俊帮刘先生调正了预期，总价800万左右的房子更适合他的需求，位置比长寿路再远一点也可以接受。

他还做了另一个重大的决定：趁着这波政策，先把自己手里的房子挂牌出售，说不定就遇到合适的买家了。

现在，陆俊一边帮刘先生寻找合适的二手房房源，一边帮他向刚需客户推销老房子。又多了一单生意。

2

在外地有房有贷款的，从原先的“假二套”变成了“真首套”的客户，是新政刺激的另一个购房群体。

陆俊的客户中，有一对年轻的夫妻，在上海租房，男方老家有一套父母置办的房子。一夜之间，他们在上海购房的首付比例由七成降到三成，扎根这座城市的梦想越来越接近现实。

根据陆俊的观察，这对小夫妻客户把更多精力放在“打新”上。“我带他们看了几套二手房，要么价格超出预算，要么对房子的装修不满意，老是问我对几个近郊新盘的意见，心思很明显的。”

这跟朋友范白水夫妇的情况很像。白水出生成长于西南某省会城市，2012年到上海读大学，毕业后第一份工作工资只有六千多，现在一个月到手有一万出头，是朋友中的节俭标兵。三年前，他遇到了另一半，今年5月领证结婚。

尽管白水在老家有一套房子，但结婚之前，夫妻俩就很坚定在上海买房的想法。上海的工作机会多，退休工资也高，各方面都比老家先进，他们想留下来。

在买房这件事上，留学回国的妻子勤勤比白水更积极。今年初，已经落户上海的勤勤就开始选区域拉着白水去看房。当时，碍于首付7成的压力，他们600万预算的选择很有限，前后陆续看了徐泾北、吴泾、塘桥等区域的新房。

在预算范围内的房子，要么商业配置和小区环境差强人意，要么就是生活还算便利但离地铁站太远，总之都不太符合夫妻俩的需求。

为了在预算内买到最优的房子，勤勤开始研究上海的城市规划，一到周末约中介看房，平时还会单独分析每个板块的未来前景。“我老婆现在的专业知识储备堪比卖房中介了，她有时还吐槽哪个中介的专业度都不如她。”

9月1日新政发布后，白水夫妻手里的钱可以够到更贵的房子了。“之前看房的好多中介都来找我，但我们现在想买更好的房子。”新政刚公布的周末，勤勤和白水就马不停蹄去看房，这次他们的目标是总价700万左右，区域更好一点的房子。

“打新”是白水夫妻的首选，5月以来参加过六七个新楼盘的摇号，可惜都没中。这个月他们开始看二手房了，不是价格不合适，就是装修不合心意，总之各方面都不如新房好。

至于能不能顺利买到房子，白水认为，需要运气，但他相信，这次政策是极好的机遇。对于刚需自住的他们来说，房子能否增值是次要的，买到合意的房子，“先上车最关键。”

3

虽然购房门槛降低了，但真正愿意下手的还是少数。

9月19日晚上，陆俊告诉我一个好消息，终于有买家付了意向金、签了意向合同——这是9月1日新政发布以来，他的客户中唯一签订意向合同的，更多的业主和买家都在观望。

正在进行交易的是一套学区房，面积将将50平米，成交价比年初时涨了20万元。前几年，在强力的房价调控政策下，上海一些区域的房价稳中有降，但学区房的房价像是在攀登更高的山峰。陆俊公司的贴隔壁就是学区房，靠着买卖和租赁学区房，即便在市场遇冷的时候，他们公司也维持着稳定的收益。

陆俊知道，买学区房的人“不差钱”，更多是为孩子考虑，也是大人在追求某种安全感。

可人的需求很复杂，现实也常常出现悖论。“前段时间有个客户很有意思。她提前两年高价买了这里的学区房，今年孩子一入学，她就急着把房子挂牌卖掉了，价格还降了些，说是听到什么风声，政策又要变了。”陆俊说。

在房产中介行业摸爬滚打15年，陆俊对房价有敏锐的感知力，他说自己能从业主接电话的语气中判断出房价未来的涨跌。

他记得，大概从2015年年底开始，电话里不耐烦的和不接电话的业主多了，业主们架子大起来了，“这意味着他们的房子不愁卖。”陆俊不但不生气，反而高兴，“赚钱的时候到了。”

陆俊用狂热来描述那两年的行情，以及业主和买家的状态。他举了一个典型又极端的例子。“有个贵州老板，在镇宁路一个小区门口看到我在摆摊，就加了微信，问我手里有没有面积大点的房子。我给了他推了一套嘉天汇的二手房，业主要价3200万。才第一次看房子，他就直接签意向了，第二天就全款打过来了……”现在说起来，陆俊还一脸难以置信的表情，“但那个时候就是这样，有钱人多，买房子真的跟买白菜一样的。”

也在那两年，陆俊最花精力的，就是跟业主“搞心态”。为了争取更多利益，业主临时跳单的情况几乎每天都会发生，甚至宁愿赔偿也要毁约的人也不在少数。陆俊理解业主的动机，也深知中介通过哄抬价格来争抢房源的手段。

遇到这种情况，他会先跟买家商量是否愿意提价，然后站在买家的立场劝说业主。“我跟业主说客户的诚意很足，给的价格是行情价，别的中介多报的10万20万在落到白纸黑字前都是虚的，折腾来折腾去，耗时费力，最后到手也没差多少。”用他话讲叫“没有技巧全是真诚”，不少时候都挺管用的。

谈到这次政策对市场的刺激，陆俊说，“市场行情总体属于平稳吧，不会再像过去那么狂热。”

就在9月20日，广州率先放宽了限购政策，北上深是否会跟进，众说纷纭。“如果上海也放松限购，房价肯定会大涨一波。”但陆俊跟同行们交流，认为上海跟进的可能性不大，“上海的房子不愁卖，不用出‘大绝招’。”

在市场好的地方和时间，房价调控政策就像是往着火的油锅里浇水灭火，火反倒越烧越旺了。反之，刺激性政策能发挥怎样的作用，还有待继续观察。

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作者：微信公众号“狮子坐”

微信编辑：佳思敏

校对：咚咚

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