加装电梯涉及居民的切身利益
所以备受关注
但在过程中，有一些矛盾难以避免
最近上海高院分享了一个案例 ：
事情发生在嘉定的一个老小区
建设于上世纪八九十年代
都是7层高的老旧楼房
由于加装电梯
一位住在底楼的上海阿婆
和楼上邻居之间的关系
显得剑拔弩张
↓
八十岁上海阿婆
挡在加装电梯的工程车前
这幢楼共7层，住着48户人家，其中有耄耋之年的老人，有下班回来不想再爬楼梯的上班族，也有惦记着安装电梯后房价可以再“上一层楼”的人……2023年3月，安装电梯标准和流程终于通过了。大家都在欢天喜地等着电梯这位新成员“入驻”。然而，住在一楼年近八旬的陈阿婆，坚持认为小区加装电梯对她没有好处，反而会给她家带来噪音污染、影响采光等，待电梯公司到场施工时，陈阿婆多次阻挠，致使工程无法施工。期间，业主代表、物业、社区街道、公安民警等多次协调，但陈阿婆像是“吃了秤砣铁了心”。无奈之下，楼上多户居民一纸诉状，将陈阿婆起诉至上海市嘉定区人民法院，要求陈阿婆停止阻挠施工的行为。“法官，我当时签字压根没搞清楚，电梯上上下下噪音响得不得了，我80岁了，心脏经不起折腾的。而且法官你想啊，住一楼电梯不但用不到，还要影响到我自己房子的采光。你们谁劝我都没用，我肯定不会同意他们安装的！”陈阿婆振振有词。“法官，一楼的老太太根本就不讲道理。本来当时加装电梯征求意见的时候她没有反对，后来每次工程车一来她就挡在前面阻碍施工，警察都来过好多次啦。再拖下去，电梯老板也会要我们赔偿延期施工违约金的。你们赶紧判决呀！”说话态度如此坚决的，是家住在5楼的张女士。从小区现场调查回来，法官立马查阅、研究了全国各地法院对于老旧小区安装电梯引发纠纷案件的裁判——案件事实和裁判结论基本一致，如果符合老旧小区电梯安装审批等全部流程，一楼在内的所有业主都应给予必要容忍与配合，不得阻碍电梯施工。但一纸判决真能解决根本问题吗？真能令陈阿婆与楼上的邻居们定分止争吗？如果就这样判决了，后续执行又该如何推进？次日，法官再次上门，与陈阿婆沟通后，又分批次约谈了原告方业主，跟他们讲了陈阿婆心里的顾虑。听完后，有位年轻的三楼业主说：“其实陈阿婆也不是斤斤计较的人，对邻居很照顾。小的时候父母下班晚，我还在陈阿婆家吃过饭。”最终，在法庭主持下，原告方与陈阿婆达成了和解协议，由楼上所有业主自愿给予陈阿婆经济补偿，陈阿婆欣然接受。“阿婆，补偿款给到你，你可不要反悔哦。”7楼一户业主半开玩笑半认真地说道。陈阿婆也表态：“这个你放心，我虽然年纪大了，这种糊涂事我不能做的，我相信人民法院。”有时还会发生
电梯装好了却不能用的情况
虹口区的蒋先生日前向解放日报·上观新闻反映，称自己居住的老小区最近加装了电梯，大家都翘首以盼，等着乘电梯上下楼。结果却发现，虽然工程早已结束，但电梯却一直无法启用，楼内居民们都很着急，其中还有一位93岁的独居老人。据蒋先生称，楼组长给大家的答复是现在问题卡在了“物业不给我们敲章”上，他很纳闷：“为何启用个电梯还要找物业敲章？”今年5月1日实施的《上海市电梯安全管理办法》明确，既有多层住宅加装电梯移交后，开通前要委托物业或专业单位作为电梯的使用管理单位，来对电梯履行安全管理责任。上述规定意味着，老房加装的电梯像前些年那样采取“由业委会盖章，由居民自管”的方式已经行不通了。按照新规定，要取得特种设备证开通运行电梯，必须先要委托小区物业，或者市场专业的单位、市场主体来管理电梯。而在上述《管理办法》出台前，上海市和区就已出台了相关《指导意见》，来解决加装电梯建成后的运维管理问题。在实际运作中，考虑到操作上的便利性，多个区出台的指导意见均倾向于委托小区物业来作为加装电梯的使用管理单位。以蒋先生所在的虹口区为例，虹口区曾于2022年10月出台了《关于进一步加强虹口区既有多层住宅加装电梯建后管理工作的指导意见》，其中明确“通过加装电梯所有权人委托，物业服务企业承接加装电梯运维管理，履行电梯安全管理义务，对电梯使用安全负责”，即原则上引导物业服务企业承担加装电梯管理职责，提供专业化、精细化的服务，为“加梯后时代”把好维护关。这正是蒋先生所说的启用电梯要找物业盖个章的原因。然而，对许多物业公司而言，原先的管理职责中，并不包含电梯的管理与维护，接手电梯后也势必会增加相应的管理成本，而这也是一些物业公司不愿意接手管理电梯的原因。因此，一些小区确实出现了蒋先生遭遇到的情况，即物业不愿意接手管理电梯，拒绝在相关协议上盖章，导致电梯无法顺利启用。在此，业内人士建议，一方面，居民在加装电梯全过程中应该和物业进行有效的沟通，让物业从前期就参与其中，为加装电梯完成后物业顺利接管奠定基础。避免前期不沟通，后期物业不肯接管；另一方面，对于建成后电梯运维资金的筹集也要早做预案、早作协商，与物业沟通好运维资金的收取标准和收取方式，合理、透明地收取和使用运维资金。
《上海市电梯安全管理办法》还明确，“加装电梯的所有人未委托物业服务企业或者其他管理人管理电梯，且没有自行管理能力的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协调确定使用管理单位。”因此，属地街道也应该及时搭建平台，在居民和物业协商遇阻时，组织多方进行协商，并从中多方协调，尽早促成管理协议的签订。应细化“加装电梯”流程
加装电梯涉及居民的切身利益，所以备受关注。但在老楼房采用外接式办法加装电梯需要符合一定的条件，它涉及管理、技术、法律等多个方面。目前加装电梯的操作流程分为业主意愿统一、建设流程管理、运维机制建立三大阶段，每个阶段又有细化的具体步骤。由于相关政策在不断完善优化，加梯前后步骤的衔接、所需报送的材料有所变化，各区的加梯项目实施细则也不完全一致，故出现既有多层小区业主对具体情况不甚了解而引发纠纷。虽然加装电梯属于业主（居民）自治范畴，但如何有效推进这一民心工程，需要相关职能部门之间真正联动，辅助有加梯意愿的楼栋业主有序合规完成电梯安装。
根据《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》（沪建房管联【2019】749号）规定，业主是加装电梯的主体，加梯项目实施首先要达成业主共识，就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见；加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见。我们常说“二征询”——小征询（本门洞征询）、大征询（本小区征询）。其中小征询既包含意向也包含具体方案的征询，这里的具体方案又包括电梯设计方案、资金筹措分摊方案（包括前期建设资金和后期电梯运维资金两部分）。根据现行规定，加梯门洞或小区先确定代建单位并签订相关协议，由其出具具体方案。随后业委会在小区范围内将业主意愿征询结果进行公告，规划资源部门同时对建筑设计方案进行公示。但对于建筑设计方案需要公示的具体内容并没有明确规定，实践中各区规划资源局在政务网站中公示的加装电梯工程建筑设计方案的内容不尽相同。建议全市统一公示内容，保证小区业主合理知情权，同时也厘清公众知悉与居民合法权益的边界。另一方面，随着加梯工作不断提速，代建单位大批涌现，其在既有多层住宅加装电梯工程中扮演了十分重要的角色，深度参与了从加梯方案的编制到项目审批、建设、监理，项目竣工验收再到申请财政补贴的全过程。而个别代建单位收取业主相关费用后，发生严重安全质量隐患、加梯速度严重滞后等重大问题，引发大量业主集体投诉。今年8月1日，上海市住建委和房管局下发《关于进一步加强既有多层住宅加装电梯代建单位管理的通知》（沪建房管联【2023】388号），明确代建单位应具备相应的技术资质和专业管理人员等硬约束条件。作为受加梯楼幢业主委托的专业化加梯项目管理单位，代建单位对加梯工程建设安全质量负首要责任。对安全质量存在严重隐患、加梯速度严重滞后等行为的代建单位，列入“黑名单”。但对于在388号文出台前已经与业主签订《代建合同》，出现电梯安全质量隐患、加梯速度严重滞后现象的代建单位应遵循怎样的退出机制，则并未规定。在业主（业委会）与代建单位就提前解除合同协商未果的情况下，如果只能通过诉讼途径先行解决，则大大降低了加梯速度，影响公信力。对此建议，相关职能部门以群众的需求导向、问题导向为出发点，通过引入合理的代建单位及时退出机制，让更有社会责任和专业能力的代建单位能及时接手加梯工程。
本文综合自：上观新闻、“上海高院”微信号等
相关作者：廖潇歌 毛锦伟等