上个月，工作6年的小蔡签下买房协议后，长舒一口气。6年里，租房客小蔡换了三个地方，经历了租金上涨、房东突然要求搬离、落户难等一系列麻烦。在大城市租房，可供选择的地段、房型很多，但也时不时遇到租金上涨、租约变更等问题，还可能在落户、办理居住证、子女就学等方面带来不便。不少租房客感叹，承租人的相关权益没有得到充分保障。“住房租赁关乎民生福祉，是这座城市吸引各类人才的竞争力之一。”市人大代表、上海市方达律师事务所合伙人季诺认为，本市在租赁住房方面推进了一些工作，但对于租赁房屋承租人的权利保障仍较为薄弱，有进一步提升的空间，建议进一步优化租售同权相关措施。日前承办部门对这份建议给出最新答复。95后小卢大学毕业后在上海一家互联网公司工作。一度签下租房合同的他差点要毁约，因为房东不肯帮他办理居住证。作为证明在上海工作和生活的凭证，居住证可以为承租人申请居住证积分和居转户，在上海参加各种技能考试、考驾照、登记结婚等也需要用到居住证。“找了好几处房子，房东都嫌太麻烦。因为出租登记要缴纳租赁税，房东还要带上房产证、身份证陪同我前往社区事务中心进行申请。”小卢因为已和房东签下一年租约，居住证晚了一年才拿到。留学归国人员刘女士困扰的则是户口问题。她曾在法国生活了十多年，喜爱“梧桐区”风情的她，在长乐路上租了一个带小院子的房间，布置了她喜欢的家具物什。可是落户问题让她饱受折磨，因为她所在公司不能提供集体户口，社区办理手续又很繁杂，甚至要她去法国补开一张证明。“租房太不靠谱。”刘女士感叹。为了儿子上学，张先生一家人将自己家静安区的住房出租，到徐汇一所学校附近租房子住了两年。而因为不是产权房，儿子的入学资格排队很靠后，再回到静安入学，已错过申请时间，张先生为此一度焦头烂额。来沪十年的外来务工人员张杰，换了三份工作，收入越来越高，却越住越远。随着旧区改造的步伐加大，他的租房选择范围越来越小，先是老城厢，再到外环，后来搬到远郊，因为上班路途太远，又搬回了市区，但是要和另外一户人家合租在一套狭小简陋的老旧公房两居室里，“真是很担心房东涨价”。2023年11月20日，普陀桃浦和欣公寓内，选择位置最优、朝向最好、房型最全的3号楼，向饿了么快递小哥推出98套价格低廉的保租房，内含300余张床位开启选号入住。因限购、高房价等因素，相当一部分青年人才、海外归国人才、外来务工人员选择在申城租房，不少市民考虑到改善居住条件、子女就学、医疗保障等方面的因素，也成了租房客。“但在普通民众的传统观念上，以及政府管理服务中，重产权、轻租赁的管理思路和认识仍普遍存在，这不利于保障住房租赁当事人的合法权益。”季诺表示。“从各个发达国家的国际性大都市的实践看，住房的自持率和租赁率是相对比较平衡的，大量城市人群尤其是青年人群通过租赁方式解决住房问题。‘租购并举’是较为健康的大城市住房结构。”“一个人口不流动的城市，将是死水一潭。”在季诺代表看来，上海作为国际化大都市，通过“租购并举”解决城市民生的住房问题，保障青年人才、海外人才、外来务工人员的居住需求，对于增强人口竞争力，改善人口年龄结构，引进和留住大城市发展最为关键的各类人才，促进青年人才的就业和创业，具有长期战略意义。2023年2月1日，《上海市住房租赁条例》正式施行，突出住房租赁的民生属性，着眼解决实际问题，推动构建供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，满足超大城市居民多层次的居住需求。季诺认为，《条例》进一步强化对承租人（包括共同居住人员）的权益保障，明确承租人依法享受基本公共服务和便利，但规定得比较原则，在实践过程中对于租赁房屋承租人的权利保障仍然较为薄弱，有待进一步提升。在季诺看来，要让租房客有安全感，能够安心在沪生活发展，应该推进“租购并举”制度， 优化“租购同权”相关措施，保障承租人的居住权利和相关公共服务等权益，以激发其租赁动力和租赁市场的活力。“应该以住房租赁为管理服务立足点，由房屋管理部门牵头，联合公安、教育等部门，对承租人（相对于产权人）、承租人的配偶或同住子女、承租人的其他共同居住人员可享受的公共服务等权益予以一次性梳理。”季诺建议，在此基础上找出应然和实际的差距，提出对策。并向社会公布基于住房租赁可享受的公共服务等权益的具体适用主体和具体权益范围。比如监督引导住房租赁企业、房地产经纪机构提供稳定的保障性租赁住房等租赁住房房源，稳定租期和租金，完善提取公积金支付租赁住房租金的制度。
关于落户衔接问题，季诺认为，对于符合本市落户条件、但尚未在本市购买商品住房的各类人才，应该发挥社区公共户口的作用，使得符合落户条件的租赁住房承租人享有落户权利。“租赁住房承租人应该享有平等的就近入学机会。”季诺认为，教育主管部门对于租赁住房承租人的子女入学提供保障，除原则性规定享受未成年子女义务教育这一基本公共服务外，通过租赁住房真正享受教育资源是否与自有产权房之间，存在与“租购同权”理念不相符的不合理差别，并予以相应解决。对人大代表的建议，市房屋管理局的答复意见为“解决采纳”。为保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。本市相关部门积极采取措施，通过登记备案制度与居住证制度、人户分离登记制度和落户政策的衔接，推动承租人依法享受子女义务教育、参加社会保险、缴存使用公积金、办理驾驶证等相关证照以及就业、医疗等基本公共服务。“我们将完善登记备案制度。”市房屋管理局表示：明确完成登记备案的，承租人在办理相关公共服务事项时免于提交住房租赁合同。畅通线上、线下办理渠道，为租赁当事人提供更为便捷、高效的服务。如何做好承租人落户衔接工作？市公安局表示：本市常住户口居民因房屋出售、拆迁等原因在本市确无他处落户的，经其单位同意，其本人及配偶、子女户口可以迁入单位集体户内；无单位集体户或者无法在单位集体户落户的，可以迁入实际居住地社区公共户。本市常住户口居民因到外省市或者国（境）外工作、学习等原因，不在本市居住且确无他处落户的，可以迁入户口所在地社区公共户。本市人才引进、留学回国、居住证转本市常住户口等各类审批落户人员，可在本市产权房、直系亲属户口所在地，或社区公共户内办理落户。承租人子女义务教育权益的保障问题，市教委也作了答复。据统计，近年来在本市租赁住房尤其是保障性租赁住房所在地登记入学的适龄儿童呈现增长趋势，各区在划分招生片区时会将租赁住房所在的区域划入相关学校招生范围，总体上保障了就近入学。市教委也坦言，由于区域内教育资源分布与居住人口总量及其分布之间会出现一定范围和一定程度的不匹配等现象，部分区域的学校会出现按照户籍、居住等因素排序入学的情况。“我们正通过实施‘十四五’学校基本建设规划、公办初中强校工程、紧密型学区和集团建设、城乡学校携手共进计划、新优质学校建设等重要举措，努力办好家门口的学校，让适龄儿童都能就近享有优质的教育资源。”“十四五”期间，本市将新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，到“十四五”期末累计建设筹措60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右。据市房屋管理局透露，本市依托本市住房租赁公共服务平台，实现保障性租赁住房准入、使用、退出的全流程管理。按照同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，确定保障性租赁住房租赁价格，并严格限制租金上涨。租赁合同到期后，只要承租人符合条件，仍可以续租。“通过保障承租人的合法权益，构建租售同权的城市多层次居住生态，这将吸引各类人才近悦远来，为上海注入生生不息的活力，构筑这座城市长久的竞争力。”季诺表示，他将继续跟踪住房租赁市场相关问题。