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上海楼市政策明起重磅调整!哪些买房群体会受益?解读来了→

上观新闻 2023-12-23

The following article is from 懂经 Author 戚颖璞

12月14日,上海宣布从12月15日起,调整上海普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。(回顾详情)


这是上海今年下半年以来围绕“满足居民刚性和改善性住房需求”第二次发布政策优化措施。9月1日,上海发布“认房不认贷”政策,让更多人享受到了首套房贷款的首付比例和利率优惠。


此次调整将产生哪些影响?哪些买房群体会受益?


哪些规定调整了?


截至12月14日,上海仍执行2014年制定的普通住房认定标准。在过去9年里,上海房地产市场已经发生了较大变化,市场各方也曾多次呼吁出台更符合当下情势的认定标准。


2014年版上海普通住房认定标准需要同时满足三个条件,一是五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二是单套住房建筑面积在140平方米以下(含140平方米);三是内环以内低于每套450万元,内外环之间低于每套310万元,外环以外低于每套230万元。


此次上海调整普通住房认定标准,主要包括两方面,一是优化了标准的认定条件,剔除价格标准;二是适度提高了建筑面积标准,从140平方米提高至144平方米。



在住房信贷政策方面,分别降低了首付款比例、利率下限,同时实行二套房的差异化政策。


根据央行最新公布的11月份LPR报价,5年期以上LPR为4.2%。此次调整之后,上海全市首套房首付比例从35%降至30%,房贷利率从4.55%(LPR+35BP)调整为4.1%(LPR-10BP)。


二套房的首付比例和房贷利率,按照区域不同,实行差异化政策。其中,自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付比例从50%降至40%,房贷利率从5.25%(LPR+105BP)调整至4.4%(LPR+20BP)。除了上述差异化地区,上海其他行政区的二套房最低首付比例保持50%不变,房贷利率从5.25%(LPR+105BP)调整至4.5%(LPR+30BP)。



买房者有四大利好


上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,此次上海楼市政策调整将降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本,同时促进区域职住平衡。


降低居民购房门槛。首套、二套住房首付比例下降,直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以总价600万元的二套房为例,由于总价超过普通住宅标准,按照非普通住宅认定的首付比例是70%,首付款需要支付420万元;新政下其首付比例为50%,首付款则为300万元,即减少了120万元的支出;如该住房属于实施差异化政策区域,首付比例为40%,首付款则为240万元,减少了180万元的支出。


减轻房贷利息负担。房贷利率下降,直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算,过去房贷利率为5.25%,月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算,月供为10134元。如此对比,新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言,减负效应更明显。


减少住房交易成本。普通住房标准还关联税收政策。此次调整标准,较大幅度提高普通住房的覆盖面,让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例,若调整标准后如变为普通住房,将免征增值税(之前非普通住房按差额征收);涉及个人所得税的,核定征收按总价的1%(之前非普通住房按总价的2%征收)。


促进区域职住平衡。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区,实施差异化住房信贷政策,有利于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域的高质量发展,更好促进区域产城融合和职住平衡。


“今年9月,上海实行‘认房不认贷’之后,房地产市场总体平稳运行。此次政策出台,将进一步发挥好政策效应,有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振,进一步稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。”严跃进说。



解放日报·上观新闻原创稿件,未经允许严禁转载


作者:戚颖璞

微信编辑:佳思敏

校对:ROng



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