上海最大规模“原拆原建”小区！历时3年改造，今天摇号选房：独门独户、有阳台有电梯
9月2日上午9时，静安区彭一小区旧住房拆除重建基地启动了选房摇号仪式。首批选房居民在公证人员的见证下，陆续选出了心仪的住房。
72岁的包嘉龙老人摇到了“1号”，他围着小区新房“沙盘”转了几圈，最后选定了一幢高层中位于15楼的住房。“距离‘新房梦’更近了！”包嘉龙说。9月2日起，彭一小区旧住房拆除重建项目选房摇号启动，将历时三个月；明年上半年，项目竣工后，居民将回搬进新居。
包嘉龙（右一）正用手机拍下选房过程，给家人看。采访对象提供
作为上海迄今建筑体量最大、涉及户数最多的旧住房拆除重建项目，彭一小区原有旧住房40幢，建筑面积85930平方米，涉及户数2110户。历时三年改造，居民将从原来合用厨卫、破屋烂瓦的旧住房，搬进独门独户、有电梯的新房。“彭一小区将从彭浦新村最差的小区蜕变为环境最好、配套最齐备的小区。”彭浦新村街道党工委书记任伟说。
一位居民展示摇号凭证。 蒋迪雯摄
改善程度最大的项目之一
70岁的忻铁牛老人今天一早登上天桥，为施工现场拍了一张照片。“已经盖起了很多高层楼，搬进新房的日子不远了。”忻铁牛原来住在彭一小区的一楼。建造于20世纪五六十年代的老房年久失修，终年晒不到太阳，上厕所要排队，“根本谈不上生活的幸福感”。
“过去19年，静安探索了旧住房综合改造的多种方式，就是希望让老百姓能在城市生活得更美好、更幸福。”静安区房管局副局长王燕锋介绍，旧住房拆除重建，是旧住房综合改造中对居民居住环境改善最大的改造方式。
俯瞰正在建设中的彭一小区。采访对象提供
“彭一小区改造后，不但让居民的厨房、卫生由合用变独用，还增加了阳台、电梯；增加了小区绿化覆盖率，建造了地下停车库，增设了老年助餐点、老年活动室、社区服务中心、社区体育中心、社区文化中心等公建配套设施。房屋由非成套变为成套后，居民可以按照上海市公有住房的管理规定，购买公有住房的产权进行市场交易。”
通过“拆除重建”的方式，彭一小区居民还可以维持原有的邻里关系。“原拆原建，周围都是老邻居。”王燕锋透露，小区原有的村史文化馆将被保留，新房的外观上结合新村整体的立面风格进行了设计，让“工人新村”的印记不会消失。
改造中的每一步都是硬骨头
彭一小区改造被静安区称作，迄今全市非成套旧住房小区中改造难度最高、情况最复杂的一个项目。“每一步都是硬骨头。”任伟这样说。
居民在新房沙盘前看房。采访对象提供
彭一小区在启动改造时，上海对旧住房成套改造还没有具体成熟的配套政策，一切都是“摸着石头过河”。一些审批方案找不到可参照的依据和条款，需要一个部门一个部门去协调沟通。“小区中除了住宅，还建有养老院、110kv变电站、交通枢纽以及街道党群服务中心，项目审批涉及市级部门9个和区级部门10余个。”
组织动员工作比旧改还难。小区有362户产权房，半数以上家庭“人户分离”，还有很多居民把旧住房成套改造当成了人生翻身的一次机会，将家庭矛盾、生活困难方面的问题都与签约、搬场捆绑在一起。一户有一户的“难”，街道用细致的服务与耐心的群众工作来化解难题。
小区还有549位80岁以上老年人，有的老人不想等，希望能先住上“新房”，街道“一户一策”地想办法，在房源合适的情况下尽力满足老人的需求。一对80多岁的老两口提出不想等，街道拿出在其他拆除重建小区的建成房屋。比老两口应得的住房面积小了一些，但两位老人愿意置换，高高兴兴地搬进去，提前圆了新房梦。
改造设计方案更是“难上加难”。2110户的小区，最初的原始房型竟有282种，最大的面积115平方米，最小的面积7平方米。设计师看到这么多房型，“吓了一跳，第一次接手这么复杂的设计”。这么多房型，不可能全造出来！为减少房型的数量，让改造成为可能，静安区与设计单位进行了一个创新：将房型进行归并。历时一年，改了20多稿，最终归并出94种房型。
为何花了这么多时间？“房屋是老百姓要搬进去住的，设计必须合理、人性化。卫生间要能放个洗衣机、厨房要能放进小冰箱，卧室不能少于12.5平方米，卧室的宽要至少3米，放下一张两米的床后，还有些空间。每一个房型，都是区房管部门、街道与设计单位一起，一点点打磨出来的。”任伟说。
选房办法也是创新
房屋即将建成，但如何选房也是难题。彭一小区改造后，40幢多层楼将变成17幢多层、高层楼，楼层从最高5层变为最高为18层，房型也全部打乱，分布在各个楼层。要将2100多户居民重新安排进这些新房中，该如何分配？
这就是今天在选房摇号现场要解决的问题。
居民在新房沙盘前看房。蒋迪雯摄
彭浦新村街道从彭三小区（四期）旧住房拆除重建项目起就不断摸索，形成了一套相对合理且居民认可度高的选房办法，在全市具有首创性。
摸号。蒋迪雯摄
任伟向记者介绍这套选房摇号规则：“摇号在相同归并房型的居民中进行。相同归并房型的居民被分为三组，按照居民基本认可的老公房楼层金三银四的说法，原3层、4层的居民为第一组；原2层、5层的居民为第二组；原1层的居民为第三组。三个组依次进行摇号选房，先摇号，后选房。摇号的顺序按照签约的先后顺序决定，每一组全部选完后下一组再在剩余房源中进行选房。”
选房办法还平衡了租赁房居民与产权房居民的利益。摇号只在租赁房居民中进行。产权房因面积、原楼层分布差异较大，所以产权房采用“一房一方案”原则。
随着明年上半年彭一小区的新房建成，昔日的老工人新村——彭浦新村地区，非成套旧住房将被彻底消灭。彭浦新村街道也将成为静安区首个率先完成成片非成套旧住房改造的街镇。
静安区委书记于勇告诉记者，按照市委市政府关于“两旧一村”工作的总体要求和目标任务，2024年，静安区将基本完成小梁薄板房屋改造，目前全区还有约54万平方米不成套职工住宅亟需改造，按照“实施一批、储备一批、谋划一批”的原则，将滚动推进非成套改造项目实施，进一步推动静安城区结构优化、功能完善和品质提升，切实践行“人民城市”重要理念。
2021年9月，具有60多年房龄的彭一小区。（资料图）
即将建成的新彭一小区。张海峰 摄