中伦观点 | 浙版新消法中商品房相关条款的解读
《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》于2017年3月30日经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议第二次修订，将于2017年5月1日起正式施行（本文中称“浙版新消法”）。
浙版消法中关于商品房的相关条款一直以来以其立法的前瞻性以及对购房者的倾斜性保护著称，特别是其规定的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年”更是直接在国家层面规定的基础上延长三年，成为商品房领域内最具浙江特色的规定。
现行浙版消法（本文中称“浙版旧消法”）已施行超16年，关于商品房的个别规定在实践中已暴露出了短板，在新的法律法规施行以及浙江省推进住宅全装修的大背景下，关于商品房相关条款的修改成了本次浙版消法修订的重点。
本文将对浙版新消法中商品房相关条款的修订内容进行解读，并在文后附上新旧条文比对。
修改点一：
重复、冲突规定精简化，浙版旧消法第二十八条大面积被删除。
浙版旧消法第二十八条第一款（一）、（三）、（四）、（五）项规定内容在2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，以及浙江省2008版商品房买卖合同示范文本中均有了相应的更先进的规定和强行性的约定，故该部分内容已完成了其历史使命，不再具有保留的必要；
该款第（二）项规定“将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的”即可触发购房者退房要件的成就由于在实践操作中对开发商过于严苛，且该种情形由于并未达到法定和合同约定的房屋交付条件，无法成为法律意义上的有效交付，购房者也可通过主张逾期交房来维护自己的权利，相应监管部门也可根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规来对涉事公司进行处罚，故该项内容也无保留的必要。
所以在浙版新消法中对该整条内容进行了大面积的删除，仅就该条规定的退房后如何处理在第十九条进行了保留。
修改点二：
模糊规定清晰化，房屋质量问题判断标准客观具体并强化开发商责任。
浙版旧消法第二十九条中有“墙体开裂”、“严重质量问题”以及“或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的”的条文描述。由于实践中“墙体开裂”属建筑物常见问题，光裂缝类型就有收缩裂缝、温差裂缝、沉降裂缝、结构裂缝等数种之多，而且一般购房者甚至法院和仲裁机构也根本无法判定何为“严重质量问题”，故在司法实践中，该条容易远离立法本意而被滥用，另“屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的”的前半部分规定也相较宽泛，偏离立法初衷。
所以本次浙版新消法直接将“墙体开裂”修改成了“承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形”，“严重质量问题”修改成了“超出工程建设强制性标准规定的安全限值”，并删除了“屋面、墙面、地面等部位发生质量问题”这部分过于宽泛的规定，并将“两次维修”调整为更为严苛的“无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的”。该修改将笼统问题明细化，将主观判断客观化，从而使条款更具实操性，回归立法本意。
房屋渗漏水可谓是商品房领域内一个常见但又最影响购房者房屋使用感受的问题，本次浙版新消法对渗漏问题的维修规定更加明确且细化，规定了六个月的维修期以及在该期限内维修不好即可退房的严苛责任。这一规定将倒逼开发商加快房屋渗漏水问题的维修，体现了对购房者权益的着重保护。
浙版新消法还反向强调了无论“勘察、设计、施工原因”所产生的赔偿责任经营者均为第一责任人，该规定更符合合同相对性原则。浙版老消法虽规定可要求有过错的勘察、设计、施工承包人承担“连带赔偿责任”，但对于无专业知识的购房者而言，直接要求开发商进行赔偿，开发商在赔偿后再自行追究相应责任主体的赔偿责任更加简便，且更具操作性，同时也会大大缩减购房者维权的经济成本和时间成本。
修改点三：
配套全装修商品房政策文件新增全装修商品房条款，用立法护航浙江省全装修商品房的推进。
在浙版新消法出台之前，浙江省关于全装修商品房更多停留在政策文件层面，而浙版新消法很好弥补了全装修商品房在立法上的空缺。浙版新消法针对全装修商品房新增第二十条。该条严格要求开发商在销售全装修商品房时要对装修材料、设施设备进行明确细化的约定。这一规定的执行可以大大减少目前购房者与开发商之间由于装饰装修标准而产生的大量争议和纠纷。
同时该条要求开发商在交付全装修商品房时需提供第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料，该规定配套浙江省针对全装修商品房出台的政策文件以及浙江省住房和城乡建设厅发布的《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》，而且对于埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限也规定不得低于八年，这一规定也将成为另一具有浙江特色的规定。在此也特别提醒后期购买全装修商品房的购房者，在房屋交付时除了要求开发商出示《竣工验收备案表》等常规房屋交付文件，领取房屋两书外，还应要求开发商提供空气质量检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料。
本次浙版新消法另一个亮点就是要求销售全装修商品房的开发商必须提供交付样板房，虽然样板房凭借其无可替代的直观感受已成为开发商一个不可或缺的销售道具，但该条规定将直接影响到那些在5月1日以后仍在销售的全装修商品房项目，这些项目的样板房保留时间也应根据规定要求自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。这一规定将会重建全装修项目样板房的游戏规则，开发商在如何设置样板房，如何处理样板房以及样板房的销售模式和销售节点的选择上都将面临全新的挑战。
浙版新旧消法商品房相关条款的对比
浙版旧消法
第二十八条 房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：
（一）未取得预售许可证预售商品房的；
（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的；
（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；
（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；
（五）小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。
前款第（三）项、第（五）项所列事项可以约定相应的误差幅度或者调整范围，并在商品房销售合同中标明。商品房面积超过合同约定允许误差上限，消费者未要求退房的，经营者不得要求消费者支付超过部分面积的价款；商品房面积不足合同约定允许误差下限，消费者未要求退房的，经营者应当退回不足部分面积的价款，并按不足部分面积价款的一倍赔偿消费者的损失。
根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
浙版新消法
第二十八条大面积被删除。
浙版旧消法
第二十九条 商品房实行质量保修制度。
在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按国家规定执行；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。
在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担，不得使用物业维修专项资金。
因勘察、设计、施工承包人的原因致使商品房在合理使用期限内造成消费者人身、财产损害的，房地产经营者和负有责任的勘察、设计、施工承包人应当承担连带赔偿责任。
浙版新消法
第十九条 商品房因勘察、设计、施工原因，在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题，超出工程建设强制性标准规定的安全限值，无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的，消费者有权要求退房，并要求依法赔偿损失。
商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。
商品房因勘察、设计、施工原因，在保修期限内发生渗漏的，经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复，并依法赔偿损失；同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修，维修费用由经营者承担。保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担。
根据本条第一款、第二款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
浙版旧消法
浙版旧消法中无全装修商品房条款。
浙版新消法
第二十条 房地产经营者销售全装修商品房的，应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容；提供室内设施设备的，应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。
全装修商品房交付时，经营者应当提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料。埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年，自全装修商品房交付消费者之日起计算。
房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。
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作者简介：
合伙人 杭州办公室
业务领域：房地产，诉讼仲裁，建设工程和基础设施
季宸昕 律师
杭州办公室 房地产和基础设施部