关于新冠疫情期间商事租赁租金减免的法律分析与建议

作者：康铧  陈恒俊  郭静静

突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情（下称“新冠疫情”）打乱了人们原本的生活和工作节奏，多省市都启动了重大突发公共卫生事件一级响应，采取多种举措来减少人员聚集，遏制新冠疫情蔓延。政府延长假期，企业延期复工，学校延期开学，很多经营场所处于关停状态，即使是部分未被强制关停的经营场所，大多数也因新冠疫情防控导致生意惨淡。针对此种情形，万达、龙湖等诸多房企对商业地产推出减免租金的举措。一些地方政府为了减轻企业负担，对承租国有企业的经营性房产实施减免措施，并鼓励大型商务楼宇、商场、商场运营方对中小微承租人适度减免新冠疫情期间的租金。

除了政策层面出台的相关减免租金措施和出租人主动减免的情形外，作为承租人可否向出租人主张减免租金？鉴于此次新冠疫情与2003年的“非典”疫情具有类似的性质，本文将参考“非典”时期案例的司法实践就此次新冠疫情期间商事租赁租金的减免问题进行分析及建议。

一、租赁合同有关于疫情期间租金处理约定的，应遵从合同约定

关于合同约定有两个层面，一个层面是在租赁合同中明确将“大规模突发性疫情”作为不可抗力事件，并约定了不可抗力事件发生时各方权利义务的处理方式；另一个层面是租赁合同有关于“发生疫情的情况下，租金如何承担”的明确约定。如合同有上述约定，则应按照约定执行。如若合同未作约定，则承租人无法直接依据租赁合同请求减免租金。

二、租赁合同无相关约定的，法院根据个案情况，适用公平原则、不可抗力或情势变更原则裁判是否减免租金

（一）关于公平原则

《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，本条所确立的就是公平原则。所谓公平原则，是指民事主体应当本着社会公认的公平观念从事民事活动，立法机关和司法机关在制定民事法律规范和裁判民事纠纷时，也就当遵循公平的观念和要求。[1] 在当事人不能实现真正意义上的意思自治时，可以借助公平原则做出补充和矫正，以保证意思自治原则的实现。[2]也就是说，公平原则更侧重于对民事主体间非自愿的利益失衡进行结果上的矫正。

参考我国2003年“非典”疫情期间最高人民法院出台的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号，现已失效，下称“《通知》”），《通知》第三条第（三）款规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。根据建纬深圳律师事务所的实证分析显示，其研究的涉及“非典”疫情影响因素性质认定的16份判决书样本中，不可抗力、情势变更、公平原则、经营风险均有不同比例出现。法院适用公平原则支持减免租金的案例比例为63%，适用不可抗力的比例为6%，适用情情势变更的比例为12%。[3]在适用公平原则的案例中，法院的裁判理由也不尽相同：在（2008）洛民终字第2021号案中，法官认为，“2003年4-9月发生在全国各地的非典属非常时期，在此期间，二上诉人均遭受到了经济损失,原审按照公平原则，其损失由双方共同承担，符合法律规定。” 在（2004）沪一中民二（民）终字第32号案中，法官认为，“关于‘非典’疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治‘非典’而实际停业的时间系在2003年4月，故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任，于事实认定及法律适用均有不妥。”在（2007）桂民四终字第1号案中，法官认为，“‘非典’这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非‘非典’导致的必然结果。故‘非典’对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使‘非典’对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。”

在上述适用公平原则的案例中，其中有两个案例明确排除了不可抗力及情势变更的适用，可见，法官对于不可抗力和情势变更的适用非常谨慎。在适用公平原则的情况下，法官也普遍重视因“非典”疫情而导致的利益失衡从而予以酌情调减了部分租金。

承租人适用公平原则提出减免租金主张的相关法律建议：

在上述适用公平原则的案例中，承租人并未清楚明确地向法院主张适用公平原则，仅是向法院陈述了自身承租行为受到了“非典”疫情影响而导致停止营业的事实。因此承租人若希望法院依据公平原则调减租金，请注意保存自身承租行为受到新冠疫情影响而至停业及相关损失的证据并在可能的诉讼程序中提出明确主张。其次，承租人应及时与出租人进行沟通联系，按约定方式提出无法正常经营期间租金的减免要求，并从公平角度出发，由双方按照合理比例分担，如双方能就租金调整、减免协商达成一致意见，建议及时签署书面补充协议。

（二）关于不可抗力

《合同法》第一百一十七条及《民法总则》第一百八十条均规定不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《通知》第三条第（三）款规定：因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理，即明确此种情况按照不可抗力规定处理。就本次疫情而言，截止笔者撰稿之时，尚未出台正式的司法解释或相关政策文件将此次新冠疫情定性为“不可抗力”。但是，中国贸促会于2020年2月2日向浙江湖州某汽配制造企业出具全国首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书。[4]另据新华社报道，全国人大常委会法工委于2020年2月10日表示因疫情防控不能履行合同属不可抗力。可见，此次新冠疫情被认定为“不可抗力”得到了官方认可。在新解释出台前，因新冠疫情与“非典”疫情有相似之处，我们可参照理解：因政府及有关部门采取防止新冠疫情的措施而导致房屋无法使用或根本影响租赁合同继续履行的，当事人可以按照不可抗力主张权利。比如，在（2018）晋04民终2272号案中，法院认为，“本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击‘非典’关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，‘非典’、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。” 

承租人适用不可抗力提出减免租金主张的相关法律建议：

1.承租人应及时通知出租人，积极采取措施避免损失扩大，保存好相关证据。根据《合同法》第一百一十八条，承担人若因不可抗力而不能履行合同的，应及时通知出租人合同不能履行或者需要迟延履行、部分履行的情况；同时也应当尽最大努力消除事件的不利影响，以减少因不可抗力所造成的损失，否则应承担相应的损害赔偿责任；承租人还应在合理期限内提供证据证明此次新冠疫情对于其履行租赁合同造成的重大影响，而其对此项举证责任的证明程度亦会影响其责任减免的大小。可以考虑作为证据的材料包括政府部门的文件、通知、公告，尤其是与合同履行有关的地方政府部门发布的各类防控文件（如对公众出行、生产、交通，企业经营有较大影响的规范性文件）。

2.根据《合同法》第一百一十七条第一款，若在承租人迟延履行的情况下发生不可抗力，承租人不能因不可抗力免除责任。

3.由于新冠疫情在我国各地肆虐的时间、程度、影响不同，各地政府采取的行政防控措施种类、形式和管控力不同，因此，新冠疫情所产生的影响对于不同情形的承租人也各不相同，在个案具体的法律适用上法院会区分不同的情况进行处理。比如新冠疫情导致武汉严厉的封城措施，又或者政府明令禁止营业的电影院、KTV、文化旅游等聚集型活动业态，直接导致房屋不能正常利用，这些严重影响合同正常履行的，被法院支持认定为不可抗力并减免租金的可能性相对较大，但对于药店、超市等受影响相对较小的业态，则是否能因新冠疫情构成不可抗力而减免租金需要基于具体案情分析。

（三）关于情势变更

在立法上，《合同法》未明确规定情势变更（又称情事变更）原则。不过，合同法领域的司法解释则逐步取得了突破。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称“《合同法司法解释二》”）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

考虑到法院在认定“情势变更”时有一定难度且认定结果对于相关当事人利益影响很大，最高人民法院随即于2009年4月27日发布了《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》，该通知明确规定，对于《合同法司法解释二》第二十六条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用；如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。2009年7月7日，最高人民法院又发布了《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，进一步要求慎重适用情势变更原则。

由此可见，虽然《合同法司法解释二》已经确立了情势变更原则，但其适用程序极为严格，反映了司法界对待该原则的慎重态度。

情势变更原则的适用条件为：第一，在合同成立后、履行完毕前，客观情况发生了重大变化；第二，客观情况的重大变化既不可归责于当事人也不是当事人在订立合同时可以预见的；第三，客观情况的重大变化既非不可抗力造成的，也不属于商业风险；第四，客观情况的重大变化导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的，即导致当事人之间的利益严重失衡。该适用条件在非典时期的案例中得到了体现，在（2018）鲁06民终268号案中，法官认为，“‘非典’疫情，是突发的、不可预知的灾害。在‘非典’期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了‘市场风险’的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则，且有两委成员签字认可，对此应予认定。”

值得注意的是，最高人民法院2003年针对“非典”疫情出台《通知》时，情势变更原则尚未通过《合同法司法解释二》（2009年施行）确立。而一般观点认为情势变更的法理基础为公平原则。因此，我们猜测该《通知》所提到的适用公平原则也可能是在当时情形下一种替代情势变更原则的选择。

承租人适用情势变更提出减免租金主张的相关法律建议：

承租人在依据情势变更原则主张为自身调减租金时，除同样请注意保存自身承租行为受到新冠疫情影响所受损失的证据外，还需特别注意的是，情势变更的适用是在当事人认为作为缔约基础的客观情况发生了重大变化时，可据此向法院提出适用情势变更原则的主张，但法院不得主动适用该原则。也就是说，承租人若想援引情势变更，则一定要明确向法院提出适用情势变更原则处理的主张。

三、结语

在现有立法框架和司法实践中，判断新冠疫情影响下承租人在法律上能否获得支付租金义务的减免，要看此次防控新冠疫情对具体个案的影响程度。根据我们的最新调研，截止2020年2月20日，各地高级、中级及基层人民法院出台的有关为新冠疫情防控提供司法服务和保障的相关指导意见或通知文件（以下统称为“《指导意见》”）61份中有37份《指导意见》对有关合同纠纷案件的适用规则进行了明确规定。在这37份文件中，有13份《指导意见》要求根据具体情况适用不可抗力、情势变更或公平原则，占比35.1%。需要说明的是，无论适用公平原则、不可抗力还是情势变更原则，根本目的均是在于应对合同履行中变化了的客观事实，平衡双方间失衡的权利义务关系，调整乃至解除合同，以合乎诚实信用理念，维护公平正义。

[注] 

[1] 参见苏号朋：《民法总论》，法律出版社2006年版第46页。

[2] 参见关淑芳：《论公平原则》，载《杭州师范大学学报》（社会科学版）2013年第3期。

[3] 参见建纬深圳律师事务所：《新冠疫情下商业租赁必读：非典疫情租金减免判决统计报告》，载《地产与工程法律观察》公众号

[4] 参见李婕：“企业受疫情影响难履约——中国贸促会开出首份不可抗力证明”，截《人民日报》2020年2月4日（海外版）。

The End

 作者简介

康铧  律师

北京办公室  合伙人

业务领域：房地产, 诉讼仲裁, 资本市场/证券

陈恒俊  律师 

北京办公室   房地产和基础设施部

郭静静     

北京办公室  房地产和基础设施部 

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