物业服务领域的并购机遇与尽调要点

原创吴方荣等中伦视界

作者：吴方荣屠沈樑郑晗

一

物业服务领域的并购机遇

近些年房地产行业的蓬勃发展，催生了一批优秀的物业服务商，包括但不限于绿城服务、中海物业、龙湖物业、碧桂园服务等，带动了物业服务行业的发展。

根据中国物业管理协会最近一次发布的《全国物业管理行业发展报告》（2018年）[1]，公开报告显示，当年物业服务企业共计11.8万家，行业总营收6007.2亿元，其中TOP100服务商营收1804.27亿元，占行业总规模的30.04%，TOP100服务商在管面积占比32.08%，行业前端服务商的市场份额接近三分之一，但同时我们也可以观察到，全国范围内业务集中度依然处于不高的水平。

自深圳彩生活于2014年6月作为境内首家物业服务企业在联交所上市以来，多家房企先后将旗下物业子公司分拆上市。滨江服务集团成为2019年度第一家成功赴港上市的物业服务企业，2019年度随后又累计有7家企业成功登陆香港联交所，有重庆新大正物业集团1家企业正式在深交所挂牌上市[2]。在资本市场的助推和吸引之下，货币资金雄厚的物业服务商纷纷“跑马圈地”，不断的增加物业管理面积抢占行业领先地位。

并购交易既有利于物业服务企业扩大在管项目规模，又能够扩大知名度及品牌影响力，更能为企业未来登陆资本市场、实现企业价值最大化奠定良好的基础。所以，总体而言，目前物业服务领域并购已从“暗流涌动”到“风生水起”。

二

物业服务企业并购尽调要点

物业服务企业并购中小物业公司的速度和节奏快，对被收购企业的合规风控、财务报表的规范性要求也会较多，而中小物业服务企业的合规风控、财务基础较为薄弱，与收购方的要求会差距甚远。作为并购项目中最基础、也是最重要之一的法律尽调，除了常规并购关注点外，需要结合本轮并购的行业特点做更细化的关注和审查。如对于以上市为目的收购，更侧重于关注目标物业公司收入的真实性、债权债务是否清晰、劳动用工情况、是否曾受到重大行政处罚等，重点核查领域应当包括物业服务合同核查、物业承接查验情况、物业服务费收缴、企业有关单项资质证明文件、关联交易、劳动用工、专项业务外包情况、公共部位经营活动等。下面我们结合本项目组的项目经验就部分重点展开叙述：

（一）物业服务合同核查

委托人收购目标公司最主要的目的即是收购其在管项目，故对目标公司运营中的物业服务合同进行审阅是关键性工作。物业服务合同约定有服务质量、服务费用、专项维修资金管理与使用、合同期限、违约责任等内容，在审阅核查物业服务合同时，以下内容需重点关注。

1、合同期限

关注合同尚在履行中还是已经到期，以及合同到期后续签的有关约定。对于已到期的物业服务合同，需核查物业服务企业是否已与合同相对方续签，或正在协商续签事宜，详细了解项目续签的意向及无法续签的原因。

物业服务合同期限一般为固定期限，但前期物业服务合同期限亦存在无固定期限这种形式。无固定期限的前期物业合同通常约定合同期限至业委会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。但对于约定固定期限的前期物业服务合同，即使期限未满，若业委会与新选聘的物业服务企业签订的合同生效，前期物业服务合同亦会终止。[3]故对于前期物业服务合同，尤其需关注业委会的成立与否以及物业公司同业委会之间的生态关系，实务走访中我们有时会看到，小区的业委会与物业公司之间相互不满，函件你来我往，闹得不可开交，业主的物业服务满意度并不高，对于这种项目，需要谨慎提示收购方，对被收购方的物业服务能力及管理能力打个问号。

2、收费标准

收费标准对物业服务企业未来的营收水平具有直接影响。一个物业服务合同中往往涉及多元化的业态类型，包括住宅、商业、停车场等，不同业态类型收费标准不同，故需对各类收费标准进行厘清，为收购方予以提示。

另外，需留意是否存在违规收费的情形。《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条对物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情形进行了约束。因此，若物业服务企业超额收费，存在业主退费的群诉风险。尤其是前期物业中，各地对前期物业往往并非是市场调节价，而是规定有政府指导价，需要结合具体项目去检索当地的物业服务收费标准，对比是否存在超额收费的情况。

除物业服务费收费标准之外，空置房物业服务费收费标准、停车服务收费标准、专项服务收费标准、装修管理收费标准、公共部位经营收益约定、物业服务企业相关所得收益与合同相对方是否存在分成约定等内容对物业服务企业收入亦产生较大影响。

3、招投标证明或经有关部门批准采用协议方式选聘的证明

国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，对于住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。[4]若开发商未通过招投标的方式直接选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，则该物业服务合同存在诉讼风险。根据相关案例检索，因开发商未通过招投标方式选聘物业服务企业引发的诉讼较多，但对于开发商未通过招投标或经有关部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，法院一般不因此否认已签订的物业服务合同的有效性。[5]但仍应核查物业服务合同签订的招投标或有关部门批准采用协议方式选聘的证明，防范潜在的行政处罚或诉讼纠纷风险。

4、物业服务合同备案情况

关于物业服务合同的备案，国务院的《物业管理条例》中未作出明确规定，但部分地方性法规和地方政府规章对物业服务合同提出需要备案的要求，如《杭州市物业管理条例》第三十四条规定：“物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县（市）房产主管部门备案。”《北京市物业管理办法》第二十条规定：“物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。”对于未按照规定办理物业服务合同备案的，有关部门将责令限期备案甚至对物业服务企业予以行政处罚。我们在尽调时应查阅物业所在地的地方性文件，确认当地对物业服务合同是否有备案的要求，若存在，则应全数核查备案证明。

5、事实的物业服务合同关系

实践中，存在物业服务合同所约定的服务期限届满后，物业服务企业与相对方未新签或续签，但业主仍享受物业服务的情况，双方成立事实的物业服务合同关系。在这种情况下，物业服务企业有权向业主或物业使用人收取相应的物业服务费。[6]但为避免业主以未签订书面物业服务合同为由而拒绝交纳物业服务费，产生不必要的纠纷，建议物业服务企业在时机成熟时及时与业主委员会签订书面合同。在尽调时应对物业服务企业存在此类事实合同关系的情形及风险为收购方予以披露，并提示收购方在后续及时补签物业服务合同。

（二）物业承接查验情况

物业承接查验是每个物业服务企业依法必须进行的一项流程。《物业管理条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”物业服务企业在物业交接后30日内，应当持前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单等承接查验相关的文件向物业所在地房管局办理备案手续。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业需要承担相应赔偿责任，且若物业服务企业未按规定履行承接查验义务，甚至存在被有关部门以不良经营行为记入企业信用档案并予以通报的风险。故尽调时应对目标物业的承接查验相关文件资料是否完备齐全及是否已办理备案手续予以核查。

（三）物业服务费收缴情况

物业服务费是物业服务企业主要的收入来源，目标公司的物业服务费收缴情况直接影响收购方收购目标公司后的收入，且能够直观反映业主对目标公司服务质量的满意度情况，若满意度较低，甚至会影响到业委会与目标公司续签物业服务合同的意向。故尽调时对物业服务费的收缴情况进行调查摸排至关重要。物业服务费有两类交纳主体，对于已交付业主的物业，物业服务费由业主或物业使用人交纳，对于已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳或暂垫付。我们在审阅目标公司提供的诉讼材料时应关注是否存在大量的物业服务费催收诉讼，同时可通过目标物业实地走访，了解目标物业的物业服务费收缴情况及成因，若目标公司存在较多物业服务费收缴困难的问题，此类风险我们应为收购方予以提示。对于应由建设单位交纳的空置房物业服务费，实务中，因部分物业服务企业与建设单位为关联方，其未及时向建设单位收取空置房物业服务费，尽调时应对建设单位的空置房物业服务费交纳情况予以重点关注。

（四）物业服务企业有关单项资质证明

物业服务企业开展经营活动需具备相应资质。根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）、《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发[2017]46号）等相关规定，国家于2017年取消了物业服务企业资质及绿化工程施工等方面的资质，相关单位不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件，也即原先的物业服务企业资质已废止。但物业服务企业在经营部分业务时仍需取得相应的行政许可或履行备案程序，故我们尽调时应对照物业服务企业实际开展经营的业务，逐一核查其是否已取得相应资质或备案，物业服务企业常规的经营活动及需核查的对应资质、备案证明包括但不限于如下：

（1）具有自行招用保安员业务的，应核查单位是否具备《自行招用保安员单位备案证明》，员工是否持有《保安员证》；

（2）对外提供保安服务的，应核查是否已办理《保安服务许可证》；

（3）具有电梯维修服务的，应核查是否具备《特种设备安装改造维修许可证》以及资质等级是否与其所开展的电梯维修服务相对应；

（4）具有消防设施维护保养检测等消防技术服务的，应核查是否具备消防技术服务机构资质证书以及资质等级是否与其所开展的消防技术服务相对应；

（5）具有停车场经营业务的，因各地对于停车场经营管理的规定有所不同，[7]尽调时首先应查询当地关于停车场管理的有关规定，确认是否具有取得许可或进行备案的要求，并核查目标公司相应的停车场经营许可证明或备案证明。此外，对于停车场收费标准，需核实是否应向所在地物价局备案的要求，若要求备案，则需核查目标公司的停车场收费备案的证明。

物业服务企业尽调除上述要点之外，还有诸如关联交易、信用状况、劳动用工、专项业务外包情况、公共部位经营活动情况等诸多要点，因文章篇幅有限，在此不详细展开。

三

尽调“组合拳”的工作方法

物业服务企业尽调包括法律、财务、工程等主要板块，不同板块间看似差异较大，但实则存在内在联系。实务中，因为项目多、节奏快，收购方会要求各个尽调板块的团队同时或相近时间进场，此时，尽调团队间便可以相互共享信息、底稿资料以提高整体尽调效率、缩短项目进程。

在进行对小规模目标公司尽调的过程中，我们往往会发现，不少中小物业服务企业并没有很好的内控制度以及落实会计政策，财务基础薄弱，债权债务非常不清晰，财务报表亦是与客观事实有所出入。企业的上述状态与实际控制人权利集中有一定的关系，也是目前中小企业的普遍现状。法律尽调不能仅仅停留在目标公司给到手边的所谓财务报表，而更要通过与会计师、委托人的详细商讨和交换意见，通过对目标公司实际控制人的访谈，还原出目标公司最接近真实的财务状况。

尽调过程中，亦可以跟随工程尽调人员实地探访物业项目，通过“实地走、亲眼看、多打听”的方式判断物业项目的潜在风险，例如工程人员在实地勘察过程中，往往能够发现部分的消防器材无法满足使用要求，能够发现一些地下车库的渗漏水问题给物业服务企业带来的潜在风险，我们也能在部分小区的电梯间、大堂看到物业公司与业委会发布的互相拆台的公告，这些都需要在实地调查中发现和披露，也是衡量尽调工作勤勉尽责的标准之一。

结语

物业服务企业凭借其出色和稳定的现金流、广阔的战略提升空间，成为并购市场的弄潮者，也必将成为资本市场的新宠儿。律师作为交易风险的识别者和管理者，在尽职调查中需要利用专业经验，多途径尽可能全面地掌握目标公司的详细情况，协助收购方管理潜藏的交易风险，真正做到尽职尽责。

[注]

[1] 来源www.ecpmi.org.cn 中国物业管理协会网站；

[2] 来源www.ecpmi.org.cn 中国物业管理协会网站“发展研究中心”；

[3] 参见《物业管理条例》第二十六条；

[4] 参见《物业管理条例》第二十四条；

[5] 参见（2019）琼96民终197号民事判决书、（2019）桂10民终1324号民事判决书、（2016）沪01民终7893号民事判决书；

[6] 参见（2015）二中民终字第00636号民事判决书。北京市二中院指出：“此后涉案小区并未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，物业公司事实上提供物业服务，小区业主亦事实上接受物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系物业费收费标准亦无明显不妥，故应当支付相应的物业费；

[7] 如《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第十五条规定：“申请开办经营性停车场的，应当向市公安交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。”而《杭州市机动车停车场（库）建设和管理办法》第二十四条规定：“停车场向社会提供停车服务并收取费用的，其所有人或所有人委托的停车服务经营管理单位应依法办理工商、税务登记手续。在停车场启用前15日，其所有人或所有人委托的停车服务经营管理单位应持下列材料向所在地的公安机关交通管理部门备案。”第三十五条规定：“政府定价的收费停车场应按照市价格主管部门核定的收费标准收取停车费用，不得擅自提价、改变收费方式和使用非正规收费票据。实行市场调节价的收费停车场在实施收费前，其所有人或所有人委托的停车服务经营管理单位应向所在地价格主管部门备案”。

The End

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