实力进阶——北京市物业管理迈进新时代

Original 康铧等中伦视界 2021-09-18

作者：康铧唐晶王伶坤郭静静

2020年3月27日，《北京市物业管理条例》经北京市十五届人大常委会第二十次会议表决通过，并将于今年5月1日施行。

一

立法背景

2010年4月，北京市人民政府发布了《北京市物业管理办法》，该《办法》在规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，推动业主自治管理，促进和谐社区建设等方面发挥了重要的作用。但随着社会经济的发展，居民对物业服务品质的要求不断提高，因物业服务所引发的社会管理问题也日益凸显。在此背景下，为进一步提升物业服务品质，北京市综合社会各方面意见，并按照十九届四中全会精神，从完善城市治理体系和治理能力的角度去创新有关物业管理的制度设计，在历经三次审议后，最终出台《北京市物业管理条例》。

二

主要内容简析

《北京市物业管理条例》共8章104条，主要涵盖了前期物业，业主、业主组织和物业管理委员会，物业服务，法律责任等内容。主要内容和亮点简析如下：

（一）建立党建引领下的社区治理架构

近年来，《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》等文件中，均提出要加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，推进在业主委员会中建立党组织，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。2019年11月，《中共北京市委贯彻<中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定>的实施意见》中进一步明确“完善社区治理和乡村治理体系。发挥社区党组织领导作用，完善区域化党建工作机制，做实社区党建工作协调委员会。在物业服务企业、业委会、社区社会组织中加大组建党组织力度，确保党的组织和工作有效覆盖。”

为进一步贯彻落实充分发挥基层党组织的领导核心作用，本次《北京市物业管理条例》（第1、3、8、31、40条）明确了以下党建内容：

1.构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，将物业管理纳入社区治理体系，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用；
2.居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；
3.业主大会筹备组召开首次筹备会议社区党组织应出席。社区党组织有权推荐业主委员会委员候选人，并引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

（二）支持引入社会资本

2019年，北京市朝阳区劲松一、二区的“一街两园”示范区在综合整治的过程中首次引入社会资本，取得了非常好的社会效果。2019年7月1日，住房和城乡建设部副部长黄艳在国务院政策例行吹风会上表示，为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作，将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，吸引社会力量参与。[1]《北京市物业管理条例》从地方性法规的立法层面，在第4条中明确支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理，这必将在解决老旧小区综合改造的过程中发挥积极作用。

（三）明确物业服务人落实应急预案和措施机制

面对突如其来的新冠肺炎疫情，物业服务人成为社区写字楼、商业场所等区域防疫的重要保障。2020年2月26日，提请审议的《北京市物业管理条例（草案）》二审稿中即新增了物业服务人应积极落实突发事件应急措施的法定义务，并最终在《北京市物业管理条例》第10条中确定下来。

1.突发事件应对期间，物业服务人应依法落实应急预案以及各项应急措施；
2.街道办事处、乡镇人民政府指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并在物资和资金上提供必要的支持。

（四）明确前期物业服务期限、费用承担机制

为了满足小区物业管理的需要，但又同时受限于众多小区业主大会及业主委员会未能及时成立并有效履职的现状，目前北京市大量小区仍处于前期物业管理阶段，而前期物业管理阶段的物业服务人均是由建设单位选聘并与之签约，即使业主不认可其物业服务，也很难更换物业服务人，部分物业服务人更是有恃无恐，利用其优势地位肆意侵害业主利益。为扭转这一局面，《北京市物业管理条例》（第19、22条）除设置物业管理委员会制度及完善业主大会、业主委员会制度外，还进一步规定了如下内容：

1.明确了前期物业服务合同期限最长不得超过二年，这将对前期物业服务人形成一定的倒逼机制，使得其为了能够获得业主认可并继续续约，而向业主提供更加优质的物业服务，最终使全体业主受益；
2.明确了新老物业衔接期间，原物业服务人仍应当继续提供物业服务，避免出现物业管理的空窗期；
3.在《物业管理条例》第41条关于物业交付买受人之前物业服务费由建设单位承担这一规定的基础上，进一步明确物业交付之日当月的物业服务费也应由建设单位承担，进一步降低了业主的经济负担。

（五）明确业主大会成立条件

全国各地的物业管理工作中普遍存在“业主大会成立难”的问题。我国的《物权法》和《物业管理条例》仅对业主可以设立业主大会，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助进行了原则性的规定。但是对于业主大会成立的具体条件，我国法律、行政法规层面并未给出明确的答案。2009年12月1日，国家住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）是国家物业管理行政主管部门首次在规范性文件中对业主大会成立条件进行明确，但其中第八条所规定的申请主体却仅限于建设单位。而实践中，建设单位可能出于各种考虑，怠于成立业主大会，这阻碍了业主大会成立工作的推进。故此，全国各地在进行有关物业管理的地方立法之时，在借鉴《业主大会和业主委员会指导规则》的同时，也进一步对业主大会成立的条件进行规定。

本次《北京市物业管理条例》第30条，进一步明确了在物业交付面积已经过半的情况下，5%以上的业主、专有部分占建筑面积5%以上的业主或者建设单位均可以提出成立业主大会的申请，居（村）民委员会也可以组织符合条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

（六）引入物业管理委员会作为临时机构

《北京市物业管理条例》在第四章第三节（第52条至第60条）专门对物业管理委员会制度进行了规定，为尚未成立业主大会或者业主委员会的小区业主共同决定物业管理事项提供了依据。

1.在不具备成立业主大会条件、具备成立业主大会条件但确有困难未成立或者业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的情形下，可以组建物业管理委员会；
2.物业管理委员会作为临时机构，应组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；
3.物业管理委员会可组织业主行使业主大会和业主委员会的相关职责；
4.物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

（七）明确物业服务费适时调整机制

业主与物业服务人围绕物业费和服务质量产生矛盾的情况屡见不鲜。为防止物业纠纷陷入恶性循环，有效解决物业管理中“服务不到位少交费”和“交费不足少服务”的问题，《北京市物业管理条例》第73条对此进行了规定。这将促进物业服务企业和业主拥有相对自由的议价空间，使服务品质成为评价物业费高低的决定因素。

1.物业服务费实行市场调节价，由业主和物业服务人进行协商，并适时调整；
2.由北京市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。

（八）明确公共收益的归属及使用机制

物业管理区域内的公共收益归属与使用问题一直以来都是业主关注的焦点，近年来经常出现业主与物业服务人就公共收益的归属及使用问题发生争议的情况。本次《北京市物业管理条例》（第74、96条）的出台，对公共收益问题进行了规定。

1.明确物业管理区域内的公共收益归属于全体业主所有，避免了各方主体再对公共收益归属问题产生争议；
2.明确要求物业服务人须将公共收益单独列账并定期公示收支情况，使得公共收益收支情况更加公开、透明；
3.明确公共收益强制补充专项维修资金的条件，即专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额应当首先用于补充专项维修资金；
4.明确挪用、侵占公共收益的行政责任，即责令退还并处挪用、侵占金额二倍以下罚款，极大增加了侵权人的违法成本。

（九）理顺“新老交替”

很多小区都曾遭受过新老物业交接问题的困扰。因新老物业交接不畅，常常出现小区垃圾无人清理，新老物业并存，甚至暴力冲突的情况。《北京市物业管理条例》（第75、76、97条）对新老物业交接的问题予以明确规定，并加大了对原物业服务人的惩处力度。

1.物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域；
2.对拒不移交有关资料或者财物的，由《北京市物业管理办法》的“可处三万元罚款”改为“处一万元以上十万元以下的罚款”；对拒不退出物业管理区域的，由《北京市物业管理办法》的“可处十万元罚款”改为“自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。”

（十）明确应急物业服务机制

为有效应对物业管理区域出现突发失管状态，《北京市物业管理条例》第77条明确了应急物业服务机制，以保障业主的基本生活需要。作为应急物业服务机制责任主体的街道办事处、乡镇人民政府，应做好以下工作内容：

1.在失管状态下，组织有关单位确定应急物业服务人，提供应急服务；
2.在物业管理区域内显著位置公示应急物业服务内容、服务期限、服务费用；
3.组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急服务人员做好交接等工作；
4.应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主共同承担。

（十一）明确规划车位、车库的处置机制

随着北京市机动车保有量的急剧增加，业主对于停车的需求极为迫切，车位、车库逐渐成为稀缺资源，为避免引发社会矛盾，合理规制物业管理区域内的车位、车库使用问题就显得尤为重要，《北京市物业管理条例》（第80、99条）在《物权法》等法律及规范性文件基础上，再次明确了规划用于停放车辆的车位、车库的使用规则。

1.再次重申了《物权法》关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定；
2.对用于出售的车位、车库的处置问题，改变了《北京市物业管理办法》关于“物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人”的规定，而仅强调优先出售给物业管理区域内的业主；
3.明确了擅自将车位、车库提供给业主以外人员使用的行政责任，相关单位或人员将受到限期改正、责令退还违法所得及罚款的行政处罚，并且为督促违法行为人尽早改正违法行为，首次规定了拒不改正的违法行为人，将会受到每个违法出租车位处每月二千元罚款的处罚。

（十二）明确专项维修资金的缴纳及代管机制

专项维修资金的缴纳及管理一直以来都是困扰物业服务人及业主的重要现实问题，为了更大程度发挥专项维修资金的作用，降低征缴难度，《北京市物业管理条例》（第81、82、83、84条）设置了诸多应对机制：

1.无论是否成立业主委员会，专项维修资金均可由市住房资金管理部门代管，且即使业主委员会自行管理专项维修资金的，也将受到住建部门的监督、指导，这对保障专项维修资金安全具有重要意义；
2.明确了专项维修资金补交条件，除首期专项维修资金外，在专项维修资金不足首期筹集金额30%的，业主应当补交。此外，为督促业主积极缴纳专项维修资金，《北京市物业管理条例》进一步规定了诸多督促机制；
3.将专项维修资金缴纳与业主委员会委员参选资格挂钩，欠缴专项维修资金的业主不能当选业主委员会委员；
4.将专项维修资金缴纳与不动产转移登记及抵押登记挂钩，未足额缴纳专项维修资金的，将会对不动产转移登记及抵押登记事宜的办理造成不利影响。

三

结语

物业服务管理是构建城市治理体系的重要基础工作，《北京市物业管理条例》的施行将有效规范首都的物业管理服务。但鉴于条例的内容同时涉及了住建、民政、公安、城管执法等相关部门和市、区、街、社区的四级分工问题，条例颁行后的贯彻落实，还将在一定程度上依赖于相关配套政策的出台。

[注]

[1] 《住建部：将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制》，http://www.gov.cn/zhengce/2019-07/01/content_5405015.htm，最后访问日期2020年4月1日。

The End

作者简介

康铧律师

北京办公室合伙人

业务领域：房地产, 诉讼仲裁, 资本市场/证券

唐晶

北京办公室 房地产和基础设施部