律师视角下的房地产“白银时代”：转型中的房地产项目投资及法律实务（一）

1992年，以住房制度改革为契机，中国房地产行业扬帆起航，房地产法律服务也随之产生，创立于房地产行业起步之际的中伦律师事务所顺势成为房地产法律服务这一领域的领跑者。

二十多年来，房地产行业的蓬勃发展促使律师所提供的房地产法律服务的内容不断发展、扩充，从最初的商品房预售、开发商顾问、按揭贷款等业务，逐渐深入到房地产投资的各个环节，形成了全方位、深层次的房地产法律服务体系。

但是，经过二十多年的高速发展，房地产行业开始告别高利润率的“黄金时代”，进入了“白银时代”[1]。2015年，房地产行业在整体高库存的压力之下区域分化明显：三四线城市库存高企，房地产投资下滑、卖地困难；而一二线城市则是房企扎堆、地王频出，二级开发企业的开发成本和开发风险上升。在这样的市场形势下，传统的房地产项目投资模式已经不可持续，投资人开始探索新的房地产项目投资模式，谋求转型。

在房地产项目投资转型的背景下，为房地产项目投资提供的法律服务也面临着挑战。一方面，针对传统商品房开发的法律服务，由于服务内容的标准化和企业法务制度的完善，外部律师提供法律服务的空间正在逐渐缩小。另一方面，在行业转型以及国家法律、政策的导向下，房地产项目投资出现了新的特点和发展趋势，并引发了新的法律问题以及法律服务的机会。

作为专业的房地产项目投资律师团队，我们时刻关注着这种变化。根据实务经验，我们认为，近年来，房地产项目投资中出现了以下三个主要的新趋势，值得大家给予关注。

一房地产项目投资的范围扩展到集体土地

根据我国《城市房地产管理法》第二条规定，房地产开发是指在国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。但是，这一定义已经不能完全涵盖目前房地产开发的内容。随着土地法律制度改革，企业开始投资于集体建设用地，甚至集体农用地。

2015年2月，全国人大授权国务院在北京市大兴区等三十三个县（市、区）进行试点，在一定条件下允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。这一举措打破了现行法律制度下国家对于建设用地的垄断，是土地制度的重大变革。

2015年12月，位于北京市大兴区的一宗绿隔产业用地挂牌出让，这是北京首宗农村集体建设用地入市。实际上，早在2012年，我们就处理过北京绿隔产业用地的相关项目，但由于当时集体经营性建设用地入市的法律依据并不充分，操作上只能依据北京市的相关政策。而今，在法律及国家政策的明确支持下，我们相信北京及其他地方的同类项目将会更加普遍。

另一方面，国家引导农村土地承包经营权流转、鼓励农业规模经营的相关政策，吸引了部分企业通过承包农村土地的方式投资农业项目。例如，2015年，我们协助客户在某省投资现代农业园区项目，根据客户的商业计划，最终该项目承包的农村土地面积可达数百万亩，投资总额可能上千亿元。2015年底，全国人大再次通过授权的方式在232个县（市、区）试点农村土地承包经营权抵押，这一政策将为投资农业项目的企业融资提供巨大便利。在政策支持之下，更多企业将关注农业产业这片蓝海，这一过程中必然涉及集体农用地及其他相关法律问题，同时也将为律师带来更多的法律服务机会。

二房地产投资过程中的合作开发越来越多

模式一，是企业与企业之间合作。

由于获取土地的成本高企、企业资金压力大，企业之间联合受让土地使用权、合作开发的情况已经越来越常见。据统计，万科、恒大等40家核心房企2015年联合受让土地使用权比例为7.5%（按地块幅数计），多分布在一线及重点二线城市。其中以北京尤为突出，全年出现了22例联合体受让土地使用权的情况，土地面积共计425万平方米。[2]

当然，企业之间合作开发也有可能是为了引入专业技术和管理经验，这尤其适用于非房地产企业与房地产企业之间合作开发的情况。根据相关项目经验，地方政府为了招商引资，在用地上会给予企业一定的支持，允许非房地产企业建设并持有一定商业或办公物业，但在土地使用权出让条件中会设置一些限制要求，例如要求土地使用权人在物业建成后一定期限内不得转让。因此，为了筹集前期资金、开发建设及后续运营的综合需要，取得附出让条件的土地使用权的非房地产开发企业一般会选择一家专业的房地产开发企业进行合作开发，以补强其专业经验的不足或资金缺口。

模式二，是企业与政府之间的合作。

基础设施项目作为一类特殊的房地产开发项目，通常涉及到政府与企业之间的合作。2014年底，国家开始在公共服务与基础设施建设领域推广政府与社会资本合作模式（简称“PPP模式”），由于PPP模式有比较严格和规范的程序，而且受到国家政策支持，企业在投资基础设施类的房地产项目时，更加倾向于选择PPP模式。2015年，政府与企业通过PPP模式合作高速公路、污水处理厂等基础设施项目已经非常普遍了。可以说，PPP模式是政府和企业之间一种共同投资、共享收益、共担风险的合作开发模式。

模式三，是企业与农村集体经济组织之间的合作。

企业在投资集体土地的过程中，也有可能会涉及与农村集体经济组织的合作开发。例如，为了保证被征地农民长远生计有保障，杭州等地方采取了留地、留物业由农村集体经济组织经营的补偿方式，以代替一部分货币补偿。集体留用地或留用物业的转让一般受到严格限制，因此，村集体经济组织会选择与企业合作开发以及合作运营。这是在征地补偿制度改革过程中出现的一种新的合作开发类型。

三与其他产业或运营管理、品牌许可相结合的综合性房地产项目更加常见

近年来，企业开始将房地产开发（含土地一级开发）与主题乐园、品牌许可、旅游景区、文物保护、养老医疗、文化体育、教育科研、工业园区运营等产业相结合，形成了一大批各具特点的综合性房地产项目。而在这些不同以往的房地产项目投资中，将蕴含更多、更新的法律服务需求，律师服务有更大的空间亟待探索。

以土地一级开发与工业园区运营相结合为例，传统的土地一级开发项目逐渐转型成为工业园区开发与运营项目，这类项目将区域规划、土地开发、基础设施和公共服务设施建设、招商引资、产业运营融为一体，即所谓“产城融合项目”。此类项目是传统的土地一级开发或土地成片开发项目的升级，投资人的法律服务需求也更为复杂多样，值得从事房地产法律服务的律师给予关注。

上述三个新趋势是我们通过自身从事的法律实务中总结而来的，因此可能无法完整反映当下房地产项目投资转型的全貌。但是，房地产项目投资的转型已经是一个不争的事实。对于专业从事房地产法律服务的商业律师而言，行业转型既是挑战也是机会。回顾二十多年来房地产法律服务的发展历程，法律服务的机会总是产生于行业转型之际，产业升级会带来律师服务的升级，而把握住行业转型过程中新兴的法律服务机会，则势必会成为律师业务发展的关键。

后续，就上述房地产项目投资转型中所引发的法律问题和法律服务需求，我们团队将结合实务经验，分专题进行研究，并与各位同仁、客户及读者分享我们的实务经验以及对这一领域法律服务进行探索和研究的成果。

　注　

[1]参见王石：房地产“黄金时代”结束，“白银时代”到来，http://news.sohu.com/20140826/n403789301.shtml。

[2]数据来源：CRIC

作者及团队简介：

穆耸律师是中伦律师事务所合伙人。2011年-2016年，穆耸律师连续六年被英国法律权威评级机构 Chambers and Partners评为中国地区房地产法律业务领先律师。2015年，Legal 500 Asia Pacific 将穆耸律师列为受到重点推荐的中伦律师事务所10名领先律师之一。

穆耸律师带领的律师团队专注于房地产领域，业务范围包括房地产项目投资、房地产项目纠纷处置、房地产项目合规性核查、政府与社会资本合作（PPP）、并购项目及商务谈判等。团队客户包括跨国公司、国有企业和民营企业，项目遍布全国各地，积累了丰富的项目经验，拥有业内领先的服务业绩。

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