血汗钱买婚房，交款10年，房子烂尾，两个孩子都已经长大，房子却迟迟住不上，开发商一而再再而三推迟……这样的桥段，编剧也未必能编排出来，却是生活中真实发生的事情。专家认为，除了延期交房和烂尾问题，还有质量纠纷，因此产生的种种争议，不仅侵害了购房者的切身利益，这样下去，也会影响房地产市场的健康发展。贝壳研究院发布数据显示，2020年8月到2021年上半年，房企偿债压力将不断增强，发债需求将长期保持高位。尤其是一些中小房企，资金链断裂的风险无时无刻不存在。对于开发商种种违规行为，立法惩罚力度不大，相关处罚和开发商违规利益不成正比。而开发商是逐利的，当违法成本远远低于可能获取的利益的时候，很多开发商自然就会铤而走险。也就是说，对于开发商的行为，监管必须跟得上，才有可能及时制止侵害消费者的行为。有人认为，无论是资金链问题，还是监管惩治，问题的症结还在楼房的预售制。根据一些地方商品房预售资金监督管理办法规定，楼房预售购房款应存入专用账户，开发商不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金。而在实际操作过程中，预售资金的管理和使用却变了味。中原地产首席分析师张大伟认为，当下房地产市场各种质量问题和交付问题，基本都与预售制度有关系。有专家认为，应逐步减少预售项目比例，试点现房销售。这样，不仅可以降低开发商的资金风险，也能保护购房者的切身利益，还可以倒逼开发商更关注质量。但也有观点认为，房地产行业属于资金密集型行业，取消预售制会加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长，部分中小房企的融资困难问题会愈加严重。张大伟认为，应加强对预售制度的监管，预售制度并非我国独有，在其他国家也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施。 在实际操作层面，全国已经有多个地方出台相关规定↓↓海南：新出让土地建设的商品住房，将实行现房销售制度。 桂林：房企不得挪用商品房预售资金。 惠州：对于没有取得预售许可即启动售卖的行为，责令停售，没收违法所得外，处以已预售的商品房价款30%以上50%以下的罚款。 ……
看来，对于存在的各种问题，各地相关部门已经有所警觉，并有针对性地出台了政策。其实，更为重要的是，出现问题后，业主应该抱团维权。执法部门也应该及时亮剑，不能让不良开发商逃之夭夭。当然，改革不宜“一刀切”，步子不宜迈得过大。减少烂尾楼风险的当务之急，可先从加强商品房预售资金的监管入手，确保只用于本项目建设，不能随意支取。长远看，规范行业秩序还要在提高准入门槛与市场集中度上下功夫，将只为了挣快钱、不具备实力的“冲动型”开发商屏蔽在行业之外，形成行业竞争力，提高行业美誉度。取消商品房预售制度，短期内可能导致中小房企难以维系，或者开发商将资金压力转嫁给建筑施工方，甚至拖欠工程款。对于这些可能出现的新风险，要有充分的预判，防止衍生风险诱发新问题。
来源：综合自经济日报微信公众号、半月谈
编辑：常明明
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