【C&H】城市集合住宅的发展演变趋势
城市住宅是人类赖以生存和发展的重要空间，同时占据我国总建筑量的最大比重。随着国内人口数量的增长和人口结构的变化，对住宅的需求量不断增多，对户型种类、居住品质的要求也越来越高。目前住房市场已进入以存量房为主的时代，房地产市场竞争激烈。如何提升存量房的使用价值以满足人们对精品住宅及绿色居住环境的需求，赢得购房者的青睐成为近年来城市住宅领域探索的主要问题。这些问题激化了建筑与城市之间的矛盾，促进了我国集合住宅的发展演变。
1 从建新房到重视旧房更新
我国自20世纪70年代后期就开始大规模建造住宅，到如今已有大量老旧住宅，其中很大一部分住宅集中在土地价值极高的大城市中心区。然而时至今日，既有居住建筑往往存在建筑破旧、功能落后、环境较差、户型结构不合理、设备设施老旧等问题，有些甚至存在诸多安全隐患。这些旧居住建筑已不能满足人们日益提高的物质文化生活需求，其居住品质也与人们的现代社会生活极不匹配。我国大力倡导建设“节约型社会”，如果对大量旧居住建筑实行大拆大建，势必会造成资源浪费、建筑垃圾增多、区域文化内涵丧失等问题。采用旧房更新模式则可以节约资源，提升地区价值和利用率，保持建筑文化内涵和历史文脉，实现城市的可持续发展。
从住宅行业的发展趋势来看，二手房市场正在兴起，而以新房交易为主的时期即将过去。现在已有40个重点城市的二手房交易量超过住房交易总量的40%。北京已步入存量房时代（见图1），未来以“旧楼改造，存量提升”的“楼宇经济”模式会得到越来越多的实践。在如何实现住宅的有机更新、提升中心城市住宅区的价值方面，北京朝阳区新派公寓改造项目提供了很好的借鉴。
1.1 更新改造概况
新派白领公寓是一例成功的旧房更新改造案例。该项目坐落于北京市朝阳区东三环中路CBD核心商圈，距离国贸桥仅800m，地理位置优越，具有很高的区域认知度。原森德大厦建筑外观破旧、利用率低，与当地土地价值极不匹配。新派公寓发现商机，将目标租户锁定为月收入1～2万元的白领用户，运用Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年轻人的社区）的居住理念为白领们打造了一个标准化、配套完善、特色管理的专属社区化公寓。改造内容包括从建筑物内部功能空间、外墙到建筑外环境的全面更新改造，成功地将最初破旧的森德大厦改造成绿色时尚并能激发地区活力的新派公寓大楼（见图2）。
1.2 更新改造内容
新派公寓首先从内部功能空间进行了改造。旧建筑为剪力墙结构，纵横向的主要承重结构均为结构墙，难以打通改造。为保证楼体安全，只打掉楼内的一个侧面，将原有的一梯三户做成一梯九户。整栋公寓拥有地上12层及地下3层，改造后的建筑内部共有14种户型101套公寓，面积从15-140㎡不等。地上1层配备多彩公共休闲区、mini健身房、便捷服务岛。2-12层为静谧居住区，沿用传统的“厅室卫厨独立，动静干湿分开”的功能分区原则，所有房间均为标准的一房一厅—厨一卫。为符合白领们的生活品味，内部设计特别强调细节：在室内家具集成上使用大床、大衣柜、大鞋柜，舒适性高又便于贮物；所有的窗户都被改造成落地窗，并配备中央空调以及名牌家电，统一采用地采暖标配；此外，为满足青年白领对无线网的需求，高速无线互联网与有线电视网覆盖了所有房间；楼梯设置为塑胶跑道，从一层直通屋顶花园，满足了白领节约时间进行运动的需求。公寓大楼外环境改造中将原来陈旧的墙体外立面进行翻新，采用节能环保板材并添加了具有现代风格的装饰图案。另外，建筑外环境也以年轻白领需求为主导进行了彻底改造更新。室外环境设计简洁细致，处处体现青春气息：前庭院采用塑胶地面，方便住户在回家路上边走边运动；地面井盖涂成红色，以便起到警示作用；公寓前院安装分类地埋式垃圾桶，并用脚踩式开启，避免了地上垃圾箱手动开启的弊端（见图3）。
除了更新适合白领生活的相关硬件配套外，该项目在软服务上也进行了创新。提出“智能社区居住”理念，将互联网植入公寓服务中，打造智能化生活平台。住户可通过手机终端实现手机开门、社区公告、水电使用预警、缴费提醒、物业维护通知等信息推送服务功能。
2 住宅套型设计从粗放型转向精细化
当前，房地产行业高速增长期已经过去，住宅设计越来越重视住宅产品的质量和特色。城市住宅设计正在从以前粗放型向重视精细化设计方式转变。住宅套型的精细化设计是指通过深化设计，利用有限的空间充分开发更健全的功能，提供更人性化的服务，同时满足人们的精神需求，并在条件允许的情况下，追求更好的采光与自然通风。
2.1 小户型更应重视储藏空间
国内多数中小套型在设计阶段很少关注居民使用中储藏空间的设计，造成目前中小住宅套型内储藏空间不足或设置不当。为了满足住户对储藏空间的需求，可通过对室内空间的创新利用来增加中小套型住宅中的储藏空间面积（见图4）。
日本对储藏空间的研究和设计水平较高，其住宅储藏空间丰富多样、分类明确且位置灵活，可占到住宅套型面积的7%-12%。此外，储藏空间的设置位置还充分考虑了人的生活习惯，鞋帽、被褥、衣箱、杂物等都有相应的位置和专门的储藏空间，如玄关的衣柜鞋柜、洗面室镜箱、马桶间上部的柜子和室内的押入式柜子、卧室固定式衣柜、走廊内储藏间等，使得各房间取物方便又很容易保持整洁（见图5）。
2.2 重视各功能空间的复合性
在中小套型住宅中，由于住宅空间内部使用面积有限，不能单独设置过多的功能空间。但为了满足住户对多种功能空间的居住需求，可采用复合功能空间的方法，挖掘既有功能空间复合利用的可能性，以节省使用面积，实现空间的高效利用，如阳台可融合学习、休息、养花等多种功能；书房可与卧室、餐厅进行复合，解决小户型住宅不能设置独立书房的问题；餐厅可复合于起居厅内，用餐时利用起居室内茶几就餐，用餐完毕收拾干净后可继续发挥居室作用，节约空间。
2.3 追求住宅套型的灵活性与可变性设计
随着生活工作方式的转变及精神文化生活的不断提高，人们对住宅空间的使用需求也在不断变化。为提高建筑寿命、节约资源，使其能够适应家庭人口数量与结构的变化，就需要对住宅套型进行灵活性、可变性设计。可变性设计的方法可通过轻质隔断对空间重新限定灵活划分，以适应住户对套内房间功能、大小、数量变化的需求；也可通过预留门洞以实现套型间的分隔与合并，从而满足家庭未来由于生活水平提高、人口数量增多等变化对大套型的需求。
3 从注重单体建筑绿色到注重居住区绿色
未来城市住区将从注重单体建筑绿色转向注重居住区绿色的方向发展。绿色住区不同于绿色建筑：绿色建筑主要是利用建筑的朝向、结构、材料、技术等手段达到建筑节能环保的目的；而绿色住区不仅包括住宅建筑本身的低碳节能，还需要关注整个住区的水系统、交通系统、绿地系统、节约能源及垃圾处理等方面，以达到住区的绿色。目前国内城市住区往往只注重单体建筑节能，很少考虑到居住区交通、公建配置、社会文化等住区因素。原建设部从1996年7月以来就相继颁布实施了居住建筑节能设计标准，而2014年10月发布的《绿色住区标准》CECS377：2014开始在全国范围内实施，标志着我国绿色住区建设进入了新的发展阶段。
瑞典的哈马碧滨水新城和马尔默西港新区是绿色住区建设的典范，它们以实用技术而不是高端技术作为技术主体，具有可持续和可改进的特点，符合住房和城乡建设部提出的有关“可复制，可持续，可推广”的发展方向，对国内绿色住区的发展具有借鉴意义（见表1及图6）。
作者：张建，李思沂
（以上内容节选自《城市住宅》2015年第1期，欢迎推荐给圈内朋友，转载请注明出处）
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