只要房价一跌，中国的房子就不紧缺

房子是一种特殊的商品，它既可以是拿来住的消费品，也可以是拿来炒的投资品。但就现在而言，把房子当投资品的人要比前些年多很多，所以我们看待房价的逻辑，不能仍然停留在以前。

人们在交易行为中，总是存在着“买涨”和“买跌”这两种行为。买涨是价格越上涨越要抢着买，而买跌则是趁着便宜多买些。这两种行为看似相互对立，但其实又是统一的，因为都是受“利己行为”所驱使的。

消费品的买卖心理

消费品是指人们拿来用的东西，大体上分为日常随时要消耗的生活必需品，诸如柴米油盐、衣服鞋袜、纸巾牙膏沐浴露等，和家电、家具、汽车等耐用消费品这两大类。

通常来说，消费者对于生活必需品往往都会存在着“买跌”的行为。每年双11时网购的疯狂抢购和周末商场打折促销的火热消费就是最好的例证。通常来说，这类物品价格变化不大，而且属于稳定消耗品，所以消费者会想趁着便宜多买点留着以后使用，因为这样对自己是最划算的。

而对于耐用消费品，消费者虽然也会抱着“买跌”的心理，但是一般会相对谨慎很多。例如我想要买个手机，但是又不着急，那么我可能会等到双11，因为那时会比较便宜。但是我也不会因为看到双11的手机便宜，一次就买上好几台囤积，因为买那么多我又用不上，放着又会过时，倒卖出去也赚不了钱，我买来干嘛呢？

上面说的都是属于正常情况下，而如果出现某些突发的意外，导致物品可能出现短缺，那么即使在大幅涨价的情况下，消费者也会更加疯狂的去抢购，生怕慢了买不到。就像日本核泄漏后的抢盐事件一样，虽然恐慌已经让市面上的盐价变贵了，但是却丝毫不妨碍人们的抢购热情，武汉有位哥们竟然抢购了13000斤囤在家里。

这是因为消费者对价格变化的反应是不对称的，通常人们对价格升高的反应要比对价格降低的反应更强烈，价格升高所带来的损失感觉比降价所带来的收益感觉对人们的影响更大。这是由于通常人们对损失的感受要比对收益更深刻，所以对价格升高的反应要更大一些。

价格的变化可能使消费者产生“买涨不买跌”的消费心理，从而出现同价格与需求量变化关系的一般规律相背反的情况。这种价格逆反心理，主要是由于对价格变化的理解而产生的紧张心理或期待心理所致。当价格上涨，消费者可能认为价格还会上涨，或联想到这种商品可能要短缺，或联想到商品是热门货，结果价格上涨反而刺激了消费需求和购买动机。

投资品的买卖心理

除了拿来用的消费品之外，还有一种是拿来“炒”的投资品，例如黄金、古董、股票、比特币等。

正常情况下大家都会抱着“买涨不买跌”的心理去交易投资品，也就是说当价格开始上涨时大家都会抢着去购买，而当价格开始下跌时大家则会争先恐后地抛售。这是因为囤积着投资品，对于投资者来说没有什么实际用途，基本上只能通过低价买入、高价卖出来赚取中间差价。

正是由于投资品的囤积单纯只是为了赚钱，而非为了使用。所以人们只有当预期未来价格还会上涨时才会去买入囤积，而当预期未来价格要下跌时，就会将其抛出，因为留着没有实际用途。

另外还有一个特点就是人们对于投资品更多只是看到它的收益和损失，而不像消费品一样更多看到东西的价值和价格。例如大家在买股票的时候，更多想到的是买这只股票它能赚多少钱、或者可能亏多少钱，而买手机的时候更多地会考虑这手机值多少钱。

因此我们可以发现，投资品的价格波动幅度远远要大于消费品。就是因为大家买投资品的时候，往往不会理会它的价格已经很高了，只要看见上涨的趋势依旧存在，只要是预估能赚到钱，人们还是会一窝蜂的去买；而当价格处于下行趋势中，人们预判到后面可能还会亏钱，大家卖的时候都可以不计成本的卖出，哪怕是这个东西的价格已经很低了。

房价逻辑的变化

之前20年里，中国经济迅猛发展，大量农村人口涌入城市，再加上城里人对改善型住房的刚需，早就了房地产行业持续20年的大繁荣。在这20年里头，中国的房价一路上涨，而且是政府越调控越上涨，中间几乎没有像样的回调。

造成这种现象主要是因为那时候的房子大多数是属于消费品，当人们买房是为了拿来住的时候，人们买房子更多考虑的是居住条件，而不是考虑其升值空间。在这种情况下，每当房价有回调时，有购房刚需的人就会赶紧出手购买，因为比起房价下跌而导致财富缩水，他们更害怕的是房价上涨而导致买不起房。

而且房地产的调控往往采取限购、提高房贷成本等手段，反而会增加了人们购房的成本和购房的难度，这样就会导致本来紧缺的房子变得更加紧缺。因此才会出现政府越调控、房价涨得越厉害的情况出现。

然而中国房地产行业经过20年的高速发展，如今建成的房子不知道要比前些年多出多少。早在2012年，我国城镇家庭户均拥有住房已超过一套，人均住房面积就已经达到33平方米，超过了发达国家平均水平。而近5年来，我国年均新房销售都在10亿平方米以上，平摊到7亿城镇人口上面，人均的住房面积又增加了7平方米，也即是说目前中国城镇人均住房面积已经达到了40平方米，远远超过发达国家的平均水平。

而这些新增出来的房子，除了城镇新增人口产生的购买力、改善型需求外，多数可归为资产配置，也就是买来炒房。根据腾讯房产研究院在2015年所做的调查显示，2015年中国一线城市的住房空置率为22%、二线城市为24%、三四线城市为26%。如果说大城市还有不断涌入的外来人口的购房预期可以支撑，那么中小城市准备依靠谁来拯救呢？

可以说，目前中国的房价主要是靠着几个一线城市支撑起来的，因为一线城市的强势上涨，掩盖了三四线城市隐藏的危机。如今这几个“龙头股”已经涨不动了，二手房和远郊房的价格更是开始下跌，说明有经验的投机者已经开始考虑高位出货。

我们可以设想一下，假如哪天一线城市的房价明显掉头向下，二三四线城市的房价将会受到更为明显的冲击。在投机客“买涨不买跌”的心理作用下，25%的空置房一下子被抛出，那该是多么惨烈的场面。或许只有那个时候，大家才会知道，原来中国的房子并不紧缺。

—— END——

好文推荐

金融智库原创，转载请注明以下信息（未注明，一律举报抄袭者）

作者：智库君

来源：金融智库（ID：jinrongo2o）

最值得关注的金融财富智囊号，快人一步把握行业趋势！

版权问题、商务合作请加QQ/微信：2881339630

主编强烈推荐

你想知道的这里全都有！！

商业密码

ID：ShangYePW

  发现商机，把握商业本质，独门商业秘籍、赚钱经验、趋势，解读每日推送！！！

↑↑↑长按二维码 一键关注

↓↓↓猛戳阅读原文 有更多重磅内容！ ！