楼市变天？南京、郑州、武汉、长沙、济南、合肥都出手了！

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编辑 | 智慧君

来源 | 21财闻汇、米宅米宅（mizhaimizhai，作者：大白）、财经观潮（guide0929）

这个周末不太平，楼市传来大消息！

兰州取消部分地区限购，还有合肥貌似“不限价”了？这两消息让地产圈炸开了锅！

1

兰州限购取消？

全国首个部分区域解除限购城市出现！

据中新网凌晨消息：1月5日晚间，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控 强化房地产市场监管有关工作的通知》，对部分区域取消限购，进一步强化价格备案制度，实行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式实施。

具体措施上，取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

兰州的城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区)继续限购，却不再提供社保证明和纳税证明，但个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得《不动产权证书》登记记簿日期满3年方可上市交易。

同时，兰州市要求，房企要严格执行新房的明码标价，实际销售价格不得高于备案价格。

总结而言：

1、松绑限购；

2、同时加码实施限售；

3、实施政府限价；

这其中隐藏着两大重点信号：这是全国首个在部分区域解除限购的城市，也是首次把二手房纳入限售范畴。

2

合肥“不限价”？

1月5日，合肥国土局和物价局表示：因为合肥自2016年11月开始，对宅地实行限房价、限地价的土地拍卖方式，但在2016年11月之前出让的宅地没有此项规定，所以政府价格部门不得核定商品房价格，商品房应由开发商自主定价。

然后，媒体就得出结论，合肥取消政府限价了。然后，又立马得出另一个结论，合肥房价又要涨了。

事实上，这是误读。

虽然2016年11月之前出让的宅地，不像11月之后的土地那样，在拍地之初就限定好价格，但它们自本轮调控以来就一直都在接受“政府的价格指导”。所以合肥政府说的限价与否，是指在土地拍卖之前，是否限定了价格。它们的差别是一个是事先约定的，一个是合理的调控手段。

所以，合肥“取消政府限价”这件事是假的。

3

南京、郑州、武汉、长沙、济南、合肥都出手了！

南京

1月4日，南京市召开创新名城建设专题新闻发布会，对2018年市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》进行解读。其中关于人才落户购房方面是这样说的：

南京将调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。也就是高校本科以上毕业生凭毕业证书，就能先落户南京。

这意味着，南京落户条件放宽了，更多40岁以内的刚需可以在宁买房了。此前，南京落户的要求为研究生及以上在南京就业创业，现在降了一个级别。

合肥

合肥在1月3日宣布，放宽限价。合肥市政府回复一封投诉信中的内容提到：

我市自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。

具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。

意思很明确，符合限价条件的是2016年11月之后出让的地块，2016年11月之前出让的地块不限价，上市售价应当不收限制，随市场而定。

这意味着，2016年11月之前的高价地块，按照市场规律应该也会卖出更高的价格。

在此之前，多城早就以“抢夺人才”为由，针对部分人隐性放松了楼市限购，郑州甚至都不用落户就可以买房。

郑州：

不论年龄和毕业年限，只要符合全日制本科（含）以上学历、副高级（含）以上职称、高级技师（含）以上职业技术资格三个条件中的任意一个，也不用审核社保或个税，即可按规定购买住房。

长沙：

在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。

济南：

取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户。

武汉：

大专以上学历毕业零门槛落户，让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房。

西安：

近5年毕业或35周岁以下的高校毕业生创业，可申请贷款，额度最高50万元，期限一般为两年，并给予50%贴息。

秦皇岛：

2017年12月份公布的人才办法显示，秦皇岛将确保提供一套人才公寓供人才租住，人才公寓租期可达5年。最高级的A类人才可免费租住，最低级的D类人才（硕士和本科）也仅需负担40%的租金。后续还可以买下这些人才公寓，个人仅以保障房价格购买，价格超出部分由政府和用人单位各承担50%。

昆山：

本科毕业即可落户买房，不受限。

成都、重庆、沈阳也在2017年竖起了“抢夺人才”旗帜，均采取了相对低的落户门槛。

4

为什么松绑限购？

兰州是2018年楼市分类调控政策在地方得到落实的首个城市，兰州也成为此轮调控来首个松绑限购城市。

兰州市政府要松绑限购政策呢？

据“米宅米宅（mizhaimizhai）”分析，兰州是个资源性城市，曾经辉煌的GDP，现在只不过是一座人少城空，雾霾和风沙都很大的城市。

兰州房地产市场销量下降的时间不短了，库存开始大了，经济要靠房地产拉动增长。

于是根据全国住房城乡建设工作会议要求“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”，兰州出台了偏远地区松绑限购，积极消化当地的一手房库存。

5

其它城市会不会跟进？

“米宅米宅”的答案是：当然。

从上文提到的南京“隐性放松限购”总结而言，也是人口、人才争夺，以及托底房价扶住市场的目的。由此，虽然兰州的政策和诸如南京、武汉、郑州、长沙、西安的人才政策表现形式不一样，但究其根本都是为了当地房地产市场健康稳定。

目前业界就对2018年房地产市场的基本观点都是：整体“稳”字当头。在保持现有调控力度不放松的同时，2018年将会是楼市基础性制度和长效机制建设年。

所以未来或会看到更多的城市跟进，无论为了去库存还是托底，其本质都是在中央关于房地产调控大政方针之下进行的。

这方面，“财经观潮”也是相同意见，也认为2018年，会有越来越多的城市放宽对刚需客的限购。

堵永远解决不了问题，2016年10月以来全国中心城市逐渐进入限购模式，历经一年，效果基本达到了，最近几个月多个地区的房价基本趋稳。

6

2018年楼市展望

2017年堪称中国房地产市场调控政策“史上最密集”的一年。太多人在2017年中迷茫，2018年会怎样？是买还是再等等？

值得注意的是，几天前，另一则消息引起热议。

12月30日，深圳突然宣布，在一幅即将在2018年2月1日出让的住宅用地上，实行限售政策，限售期为5年。由此，深圳成为目前北上广深中唯一针对个人启动限售措施的一线城市。

“米宅米宅”分析，这意味着：

1、2018年政策调控不会再加码了。

因为限售是限购、限贷、限价之后最后一个调控政策了。但同时也预示2018年楼市调控会持续，像深圳这种“随时可能出现价格反弹”的城市，会收紧调控措施。

2、房价要涨了？

不会的，是房价要更稳了。

“米宅米宅”总结，2018年——

一线的北京上海继续严格执行限购政策，市场和房价继续冰冻。

二线城市，抢人大战战局进一步扩大，除了上文提到的，还比如天津、合肥、石家庄等都会降低购房门槛，包括但不仅限于购房资格。

三四五线的楼市去库存以宽松政策为主。

“财经观潮”认为，2018年中心城市房价基本不会下行，会高位横盘或进入慢涨通道。

首先，这是于供需矛盾决定的。中国人口仍在不断向中心城市汇集，10多个城市竖起了“抢夺人才”的大旗，购房需求的增加总快于土地供应量的增加。

其次，土地财政收入是中央政府和各地方政府的重要组成部分，不能不敢过分压制房地产。

3、速冻楼市。抑制短炒，房住不炒！

兰州虽然松绑部分非核心区域限购，对限购的认定进行放松，但是对炒房依然零容忍，推出限售政策。即在去库存和防投机方面两手都要抓。

“财经观潮”也认为，2018年调控将进入第二种差异化调控模式：继续打压投机客，放松对刚需和改善性需求人口的门槛。

4、房地产税会出吗？

“财经观潮”认为，由于对土地财政仍有所依赖，2018年房地产税不可能出，并且未来几年都不太可能出台。房地产税是对楼市所有税中的一个补充，它的出现，证明各地方政府基本摆脱了土地财政收入，彻底进入了存量房时代。

换句话说，中心城市房子已经够多，不需要卖地了，也无法从卖地上获得财政收入的时候，便是征收房地产税获得新财政收入之日。

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