六个钱包买房的辛酸背后，买不起房的大城市和回不去的老家！

作者 | 范智林

来源 | 金融智库

近日，央行货币政策委员会委员樊纲在央视财经频道《中国经济大讲堂》节目中，回答“年轻人到底是应该买房还是租房”的问题时，提出了“六个钱包买房”的论点。

樊纲说：“如果说要结婚了，并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用，父母算一个钱包，爷爷奶奶一个钱包，姥姥姥爷一个钱包，爱人的姥姥姥爷，爷爷奶奶和父母，这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话，我建议还是买房好。买房子每个月要交一笔钱还房贷，但是交够20年或者30年这个房子就归你了。”

此言一出，引发巨大的争议：

有人抨击说，樊纲以央行官员的身份发表这样的言论，公然鼓励年轻人啃老买房，这种倡导不符合社会主流价值高，是不是存在替房地产行业充当鼓吹手的嫌疑？

有人认为樊纲的言论无可厚非，因为虽然社会主流价值观不提倡年轻人啃老买房，但是现实中大多数家庭都只能选择这么做，樊纲只不过耿直地说出一句大实话而已！

有人则从樊纲的回答中看到了中国年轻人买房置业的艰辛，在大城市购买一套房子的首付就要耗尽两个家庭祖孙三代人的积蓄，这样的房价是对劳动人民敲骨吸髓的剥削和压榨。

大家各自站在不同的立场上，看到了不同层面的问题，这些言论都有道理，但是都不够深刻，我们更应该探究中国畸形高房价背后的缘由，才能够更好认清这个越调控越涨的怪胎。

实际上，在不考虑央行印钱的因素之外，推动中国房价高企的原因主要还有两个，一个是地方政府土地财政驱动下的土地竞拍，另一个房地产企业贷款开发的高昂利息。

由于中央政府在财政收入中要分走50%左右的收入，再加上省级政府分走的部分，实际上留给市县地方政府的财政收入并不多。

但是市县级地方政府又需要承担城市基础设施建设等的巨大开支，因此许多地方政府只能依靠卖地来补贴财政赤字。

在这种情况下，地方政府把香港土地竞拍那一套搬到了大陆来，通过控制土地供给，让房地产开发商相互竞争来抬高地价。

前两年房价疯涨时土地竞拍的溢价率经常高达100%以上，这就意味着地方政府经常能从卖地活动中赚取100%以上的利润。

羊毛最终还是要出在羊身上，房地产开发商高价竞拍来的土地成本，最终也会通过高房价的形式转嫁给买房的消费者。

除此之外，开发商为了实现高速扩张需要通过大量借钱来拿地盖楼，而这些借来的钱也是要付利息的，所以这些利息成本最终也是通过高房价转嫁给消费者。

由于近年来金融行业在大力去杠杆，减少资金流入房地产行业，所以房地产开发商无法通过银行渠道获得足够的低成本资金，需要从其他渠道获得高成本资金来补充，也是导致总成本上升的一个原因。

另外由于买房者绝大多数也是通过按揭的形式来买房，他们在卖房的时候也会把房贷的利息成本考虑进去，所以在供不应求的卖方市场情形下，卖方也会把利息成本转嫁给买房的一方。

因为房地产这条产业链上的每一位上游“供应商”都是极度需要钱的主儿，而且对钱的需求还是逐年递增的，所以在经过层层大幅加价之后，到达终端消费者手里的商品房价格才会变得那么高。

再加上这么多年来央行印钱的速度一直高于GDP的增速，恰好实体经济又不好做，股票市场也不怎么景气，所以多出来的钱持续流入到“旱涝保收”的房地产市场当中，也就构成了房价连年上涨的货币基础。

世界上没有能够一直持续上涨的东西，房价当然也不例外，那么房价要上涨到什么时候才是个头呢？

笔者认为将来房价大概率会出现两极分化的情况。在不发生经济危机等大变故的情况下，大城市还没到头，不过涨势会趋缓，而小城市很快见顶。

央行方面，近两年M2的增速已经逐渐放缓到10%左右，这也就意味着央行不再像以前那样疯狂印钞票，那么市场上多余的热钱就会减少，货币推动房价上涨的动力正在逐渐减弱。

地方政府方面，近几年来上马的很多大项目正在逐步完成，地方政府的财政扩张可能会告一段落。另外目前国家正在研究部署房产税的开征，这将给地方政府提供了新的收入来源，有助于摆脱他们对于土地财政的依赖。

房地产开发商方面，在国家层面的持续引导下，一些觉悟高的房地产大佬已经开始布局转型。像万科、碧桂园已经开始做长租公寓，从盖房卖房转向持有出租，而恒大则准备投资高科技产业，开展多元化布局。

购房者方面，随着房贷额度的减少和利率的上浮，再加上各地政府时不时出台限购限售政策打压成交量，造成房地产的流动性大为减弱，投机客被套的风险不断加大，这也将逐步抑制房地产投资的热情。

剩下支撑房地产的主要就是刚需群体了，按照目前全国房屋总量来看，房子是过剩的。但是扣除掉那些老破旧危的房屋之后，比较好的房子又是不足的，所以刚需的重点是改善性需求。

然而好的房子价格不便宜，而需要买房的却大多数是年轻人，从目前的房价收入比来看大部分城市的房价都是偏高的。

再者考虑到产业结构布局的不平衡，未来很长一段时间内乡村人口进一步往城市迁徙，城市人口向大城市集中的趋势仍将持续。

因此未来房地产行业必然会出现空间错配的大矛盾，即总量上看是供求平衡，而大城市房子稀缺供不应求、小城镇房子过剩供过于求的局面。

所以两个家庭三代人六个钱包数十年积蓄供应年轻夫妻在大城市买套房的辛酸故事仍将持续上演，因为靠着年轻人自己的收入根本无法在大城市买房，而回家又根本很难找到合适的工作。

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