楼市最大威胁逼近，2027年拐点出现！

作者 | 范智林

来源 | 金融智库（ID：jinrongo2o）

7年之后，中国人口将会负增长

近日，民政部部长李纪恒写了一篇题为《实施积极应对人口老龄化国家战略》的文章，里面提到：受多方影响，我国适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已跌破警戒线，人口发展进入关键转折期。

而根据国家统计局公布的数字，2019年我国出生人口1465万人，比2018年减少58万人，人口出生率为10.48‰，比2018年下降0.46个千分点。

老范特的整理建国后历年的人口数据，发现2019年的出生人口数量，是70年来倒数第三低，仅次于三年自然灾害期间的1960年和1961年，而人口出生率则是降到了有史以来的最低水平。

从目前的情况来看，如果国家不推出应对措施的话，未来我国每年出生人口数量不断下滑的趋势是很难扭转过来的，并且按照老范的估计，中国的人口数量可能7年之后出现负增长。

这个推算过程是这样的：

1949年之前，中国连年战乱、民不聊生，广大农村未进行土改，农民没有土地而生活艰难。所以在1949年之前，中国每年的出生人口只有1200万左右，比目前的数量还要低。

所以中国人口拐点的时间，将会出现在1949年出生那批人开始死亡的时间段，也即是1949+人均寿命。

根据国家卫健委公布的数据，2019年中国人的平均寿命为77.3岁，并且过去几年中国每年的平均寿命增加0.3岁。据此来推算，2024年的人均寿命将达到78.8岁，2028年将达到80岁。

但是实际上，人均寿命的增长，在接近发达国家水平后，不可能一直保持如此大的幅度，所以我们酌情调减一点，假设2028年的人均寿命为79岁。

然后以1949年去加上79岁，恰好是等于2028年。也就是说在2028年，随着1949年出生那批人的死去，我国的出生人口将少于死亡人口。

不过考虑到男女性寿命存在3年的差异，以及几年之后我国的出生人口还会继续下滑，所以人口拐点出现的年份还得往前推一点，大概率会在2027年出现。

地产大牛市即将终结

任泽平有句名言：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。 

虽然这几年全国各大城市的房价还在节节攀升，但是从中国近年来的生育率情况来看，未来的情况很不乐观。因为在一个住房不短缺、人口负增长的社会里，房价不太可能继续保持大幅增长。

根据根据今年央行的调查组发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，全国96%的城镇家庭都拥有房子，而且户均1.5套房子。

另据住建部的数据显示，2019年我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。分别比2018年增加了0.8平方米和1.6平方米，增幅分别达到了2.05%和3.38%。

按照这一标准来看，基本上我国城镇居民当中，每个三口之家都能够分到一套120平米的三居室，应该说满足民众的居住需求是绰绰有余的了。不过考虑到该数据里面包含了许多老旧住宅，所以剔除之后只能达到基本满足民众的居住需求。

不过考虑到我国去年的商品住宅竣工面积达到68011万平方米，除了满足新增城镇人口的居住需求外，还能够将城镇人均住房面积拉高2.05%，所以按照这一增长速度，5到10年之内就能够令我国城镇居民人均住房面积达到冗余状态。

所以老范认为，中国房地产市场的大牛市已经过去了，未来房价并没有多大的上涨空间，如果有，主要也是依靠通货膨胀来推动的。而目前我国政府坚持稳健的货币政策，所以要想靠通货膨胀来推动房价集体暴涨，可能性并不是很高。

未来几年，房价将两极分化

不过要注意的是，前面老范说中国房地产市场的大牛市已经过去了，指的是全国的总体市场，而并非某些热点市场。

因为目前全国的人口增长，呈现出的是两极分化的格局，即一二线城市的人口仍在快速增长，而广大三四五线城市的人口增长已经基本停滞，甚至有部分城市出现了人口负增长的情况。

比如去年杭州、深圳、广州等三座热门的明星城市，就分别流入了55万、41万、40万常住人口，分别占到三座城市常住人口总量的5.31%、3.05%和2.61%。这些流入的人口绝大部分都是有潜在买房需求的年轻人，将为这些城市的房价提供坚实的支撑。

而与之相反的是，去年全国有多个中小城市出现了人口负增长，为数十年来所罕见。东三省就不说了，三个省的人口都出现负增长。现在是连南方的四川，20座地级市中有5座人口出现负增长、湖北13座地级市中有3座人口出现负增长。

目前中国房地产市场的现状则是，一二线城市的人均住房面积仍然较低，而广大三四五线城市的人均住房面积则相对较高，甚至存在鬼城的现象。

比如深圳的人均住房面积只有21.8平方米，北京只有33.1平方米、广州只有34.2平方米、上海只有37平方米，远远落后于全国平均水平。

而与之相反的是，这两年黑龙江的鹤岗、辽宁的阜新、甘肃的玉门等城市，则由于住房面积严重过剩，以至于出现房价三位数的极端情况。

所以老范认为，未来中国的一二线城市，特别是北上深杭广等热门城市，房价仍然会继续上涨，但是广大三四五线城市基本涨不动了，部分经济欠发达、人口外流严重的城市，房价可能还会出现下跌。

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