买40年产权公寓的要哭晕！央视重磅：商住房土地产权到期后房子或被国家无偿收回！
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随着北京公布“商住房”政策全面收紧
央视财经频道又在一则报道中
给全国的商改住项目浇了一盆冷水
在央视的报道中，
法学专家称：所谓的商住房，
40年或50年产权到期后无法自动续期，
若申请续期被驳回，
不仅土地收归国有，
连房子都有可能被国家收回。
按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法：由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。
注意：
是无偿收回！
从正常的房产开发及销售的流程来看，从拿地到开发到销售到建成再到首位房主拿到房本，基本得3到5年。由于商业项目交易成本高，增值幅度低，再出手很难。业内人士认为，如果以40年产权为上限，基本上“商住房”的第三位房主接手后就很难再出手了。
“商住房”项目内部与公寓及酒店相似
据了解，目前市场中的“商住房”的购买者大多数为投资客。
“商住房”作为住房市场的灰色地带，其合规化将是大势所趋，对于普通投资者而言，“商住房”合规的利剑将始终高悬，何时落地要看政策的需要。如今年以来，上海市已经暂停了“商住房”的网签，停止了“商住房”的上下水、用电等配套设施，由此可见，上海跟进实施北京“商住房”新政的可能性很大。
那么对于40年产权公寓能不能买的问题，综合网络各种评论，总结下来基本分为一下几点（仅为综合，不代表本平台观点）：
顾虑
01
数字不好听
40，四四四....死死死...中国人这么忌讳跟“死”谐音的...你懂的。好吧，这里是个玩笑，作为新时代的小年轻怎么会在乎这个呢~
说实在的，所说的“数字不好听”其实也就是想说土地的使用年限是40年的，这也就是很多人在买房子的时候会遇到的一个问题，到底什么是产权年限？
房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
目前，大家都能看到有很多很多的商住类型的公寓，也就是40年产权的公寓，有不同的类型，比如精装修；有的开发商还可以包出租，绝对体现投资的价值；甚至有40年商住公寓还打出了学区的概念！
对于40年的概念，其实我们现在的纠结不过就是40年之后房子怎么办？
前段时间，总理在回答续约产权的问题，提到70年产权房屋是可以续期的！但是并没有提到40年产权房屋！所以，40年产权的房屋会比70年产权的房屋更先面临产权到期的问题。
顾虑
02
水电物业贵贵贵
水电费物业每个月都要交，作为一个没钱买房选择租房的90后，深知水电费和物业费其实也占据了房租的很大的一部分支出。
我们所用的还是民用水电，万一买了40年产权的公寓，水电费的价格简直就是飙升。比如正常居民用电是0.5元左右一度，而商业用电则是1.2元左右一度，两倍还多！还有，非居民二次供水的价格比居民二次供水的价格也要贵！除了水电，物业费更是贵到飞起！是正常住宅的好多倍！
顾虑
03
首付太高拿不出来
现在人买房，除了因为自己本身就有一定的资本累积，很难有人能一次性拿出很多很多的首付来吧。当然，如果你是富二代买房来随便投资玩玩就当我没说呀！
40年公寓的首付是你想付就能付的！40年商业产权的公寓的首付不是跟70年住宅一样的支付方法啊，40年产权的首付需要支付至少50%。
假如一套50平米的房子，均价都是9000元。
70年产权的的首付：50*9000*30%=13.5万
40年产权的的首付：50*9000*50%=22.5万
不吃不喝不买衣服不化妆攒的十万块钱，可是连首付的一半都不到呢，听着就是一个多么悲伤的故事！
顾虑
04
贷款年限短，利率还上浮
对于70年产权的住宅来说，贷款的年限越久，其实也是一个挺划算的事情，为什么划算，说起来就远了，和现在的通货等等经济学理论相关。
这里要说的是，70年住宅产品最多可以贷款30年，但是商业住宅却最多只能贷款10年。
大家都知道存钱在银行不如拿来买房，因为你的钱存银行还都是让银行拿出去贷款去啦！这说辞表达起来“很中介”有没有？但其实仔细想想，没人存钱，银行拿什么钱贷给你？
现在商品房70年产权住宅的贷款利率是4.9%，遇到银行打折的时候还会顺便打个折什么的，大家经常能看到有些银行要打个9折，9.5折，不过很多银行从下个月开始可能就再也没有9折以下的折扣了。
但是商业住宅的利率却是按照基准利率来计算，并且很有可能会上浮10%。
以50平，均价9000，基准利率4.9%的住宅为例
70年产权公寓，贷款30年，月供1671.79元
40年产权公寓，贷款10年，月供2375.49元
简直是要气到爆炸！
月供就差距这么多！
顾虑
05
交的税辣么多
交房的时候要交税，这个大家都知道的，可是到底要交多少税呢？
2月19日下午，财政部官网发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，通知中对契税政策进行了调减。
其中，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
也就是说，70年住宅的税费最多也就是2%，但是非居住用房的契税一律是按照3%来征收的。
以50平，均价9000的住宅为例
70年产权公寓，50*9000*1%=4500
40年产权公寓，50*9000*3%=13500
又是一笔高额的差价
顾虑
06
投资发展，等待太久
现在市场上的40年产权公寓，大多都不在市区范围内，要么是体量较大的住宅盘捎带脚的盖那么一两栋的商业公寓，而原因是什么呢？
很多开发商在当初拿地的时候会有商业规划的要求，但是因为受到地段等等的限制，后在后期开发商的过程中把商业规划尽量向住宅产品靠拢，商业写字楼没有市场，那么商业住宅产品也就是一个比较好的折衷产品。
但是这样的产品却因为受到产权年限，水电物业以及后期二次出手高达25%以上的交易费，让这部分产品的升值潜力实在太小，如果说是可以出租，很多商业产品的租金也并没有想象中的那么高，却也承担着高额的经营成本。
顾虑
07
不能落户，孩子咋上学
如果真的是因为受到限购的条件而急需在2017年购入一套住房，甚至是婚房的列位，请也为后代考虑一下。
至于有些楼盘所说的40年产权公寓真的有学区这回事，大家一定要多听多看多打听。在二手房交易里，能不能落户成了很多人购房的一个大条件，也就是很！增！值！
还有以下几点
就不一一列举了
不通燃气；
不能落户；
不带学区，部分宣传学区实际是学位，只有1次上学机会属借读；
回字形设计，通风采光均有问题；
本身属办公楼改造，后期居家办公环境嘈杂；
租金不高；
售楼处样板房层高和面积或有夸大成分。
因此，对于目前的公寓市场来说
还是建议大家购置70年产权的公寓
这些年房产商各种钻空子
通过“商住房”规避限购措施
赚的盆满钵满，甚至推高了楼市
但是如果 40 年产权公寓到期后真的被国家收回
那么也算是给地产开发商和投资客们敲了个警钟
“出来混早晚要还的”
所以说啊，买40年产权的公寓，还是要谨慎！
来源：私募投资网
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