WeChat ID Intro 定期发布对外经济贸易大学法学院的各类新闻资讯 宁老师：我有一个小问题，就是我有点好奇，就像您刚才说的，占有确实是对一些在法律上权利不确定的状态的保护，我们法院在不动产纠纷中适用占有保护的多吗？李法官：有，有很多。宁老师：就是它适用的概率还是挺高的？李法官：还是有的，还是有很多。实际上这个占有保护这一条还挺重要的，因为在很多情况下这个权属争议不是一时半会儿能解决的。宁老师：所以只有拿到比如说土地管理法或土地管理部门关于权利的确认的证明以后，你才能够解决争议。比如这个案子，我刚才在想假如再建的一方按照这种思路把这个院墙建立起来了，您知道作为一个权利人他已经占有了某种权利，你再让他放弃某种权利是很困难的，他如果以某种成本把这个院墙建起来了之后，如果土地管理部门确认了宅基地的界限，他的确是多占了，那么法院还得再诉他拆除。这也挺好的，如果他对这种有预期的话，他会考虑他的这种再建的成本。李法官：而且我们在判决意见里就明确告诉他，将来如果确权了，对方是有权利再次要求拆除的。同学答：那个墙一定就要再原先那个地方建吗，不能说退回去吗？毕竟院墙的目的是维护安全。李法官：这里有一个退回去退到一个大的范围肯定不侵权了，是吧，但我们说民事纠纷他往往是说寸土不让，因为他觉得你让我退回去了就相当于好像把我的土地让出来了，所以这里就是要看法官怎么去把握这个度，我们最后的裁判结果就是说尊重历史，照顾现实，不妨碍占有使用综合考量给他酌定一个位置，这个位置基本上就是不要让他自己觉得好像我放弃了我的权了。同学答：我有一个问题，为什么就是不直接先让相关的部门确权一下宅基地呢？因为我觉得这样不经济李法官：对，这里面他有一个问题是，从原告的主张来看，他已经把这个不经济考虑进去了，他觉得现在安全是最重要的，还有就是现在农村宅基地确权就没有人管。同学答：老师，因为我注意到我们学校工地有很多彩钢瓦，这个彩钢瓦是比修建院墙成本更低的，那为什么没有采取这样经济的方式把它先保护起来，然后再说确权？林老师：我回应一下，其实刚才法官说的是我们社会生活中的现实，这个时候你必须采用一个权宜之计，迅速地来处理这个纠纷，使当事人各方先妥当下来，刚才两位同学问的也很好，但是你们问的是一个很纯然的逻辑，事实不是按照我们课本上的规范来生长的。 【基本案情】2013年9月30日，冯亮作为出卖人，张莉作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区百子园9号楼3层301号房屋（以下简称涉案房屋），总价款265万元，房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押登记日期为2010年3月18日，出卖人应按双方约定办理抵押注销手续；出卖人应当保证已经如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。关于付款方式，合同约定：买受人可以在签约当日支付出卖人定金；买受人应当于签订本附件当日支付出卖人定金130 000元，作为购房款的一部分；出卖人应于2013年10月31日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款（包括本、息及违约金），并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由买受人以购房款代出卖人清偿，买受人应按出卖人与抵押权人确定的日期将购房款1 870 000元（不包含定金）支付至抵押权人指定账户，该笔购房款不足以清偿借款的，剩余借款由出卖人自行清偿。剩余购房款买受人以资金监管方式，于2013年11月30日前交税过户前一日支付出卖人购房款650 000元。并以手写备注：首付款壹佰捌拾柒万元整买受人于2013年10月31日前，做完网签后支付出卖人。同日，张莉向冯亮支付定金130 000元。2013年10月27日，冯亮与张莉及中介公司签订补充协议，但中介公司未在协议内签章。该补充协议主要是：双方买卖房产目前尚有两笔抵押事项，分别为2010年3月18日抵押给中国工商银行北京分行新街口支行，2012年8月17日抵押给北京神州数码有限公司；冯亮在签订本补充协议后将房产证交付中介公司保管，直至完成解押和过户；中介公司承担交易安全的责任，妥善保管房产证和全程办理解押和过户手续，房屋解抵押前后由中介公司保存房产证和全程参与办理解押和过户手续，直至过户。原合同中2013年10月31日前张莉支付首付款187万元的条款修改为：2013年10月31日前由张莉支付给房屋抵押权人北京神州数码有限公司150万元， 2013年11月4日前由张莉支付给冯亮银行还款指定账户：中国工商银行37万元，冯亮应确保将银行欠款之差额补足，确保还款当日银行同意上述房产之解抵押。此后冯亮与张莉又找到北京神州数码有限公司，提出由张莉偿还抵押担保债权中的150万元后解除抵押，但未能达成协议。期间，张莉多次声称担心交易安全，并要求冯亮寻找有信誉的过户担保人或者自行解押，但冯亮未能进一步提供担保，张莉未支付首付款。2013年11月5日，冯亮委托北京市凯泰律师事务所向张莉发出律师函，要求张莉尽快履行支付购房款首付款的义务，否则冯亮将解除合同，张莉承认已经收到。冯亮称在签订合同之时已经告知张莉涉案房屋上现有两个抵押权人，冯亮提交了涉案房屋的所有权证，该所有权证附记栏有两个“已抵押”印文；张莉称其看过该所有权证，但称其签约时认为抵押权人仅有中国工商银行，该银行享有两个抵押权，担保数额总计为187万元，至2013年10月22日晚方得知神州数码公司对涉案房屋亦享有抵押权。另，张莉在一审中提出反诉，一审法院驳回其反诉请求，但张莉未上诉。北京市第三中级人民法院经审理后认为：本案中，张莉以冯亮拒绝安排资金监管，担保房屋过户为由中止履行，冯亮认为张莉行为构成单方毁约，故请求解除合同。据此，本案争议焦点为，张莉中止履行是否具备正当理由。 《中华人民共和国合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权。 本案中，张莉行使不安抗辩权符合法律规定。不安抗辩权是先为给付义务的一方担心自己先为给付后，对方无力为对待给付而设立。不安抗辩权适用条件过宽，于交易秩序不利，过窄，则于先履行一方过于苛刻而有失公平。因合同法68条内容较为概括，在具体适用时，需结合案件情形，合理平衡合同双方当事人利益关系而定。二手房屋买卖合同属大额交易，关系普通百姓切身利益。在二手房交易中，相比交易秩序，应当优先保护交易的安全性，适当放宽不安抗辩权的适用条件。房屋买卖合同订立后，应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑、以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安，即使不能证明对方具备合同法68条规定的前三款情形，亦可援引上述规定第四款，要求对方提供适当担保。合理怀疑要求具备正当理由并善意，且对方有过错。本案中，冯亮未如实告知房屋抵押情况，存在过错，张莉对其履行债务能力产生怀疑具备正当理由。《中华人民共和国物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。依据上述法律规定，购买已抵押房产，除非抵押权人事先同意或者抵押债权获得清偿，否则买受人不得以其债权对抗抵押权人。就本案而言，抵押权能否解除是决定房屋能否过户之关键，因此争议房屋抵押权人具体为几个或为何人，抵押数额是否高于187万元等事关合同交易风险，绝非与张莉无关，张莉对转让物抵押情况享有知情权，冯亮有如实告知的义务。对此，担保法第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。因抵押登记只可提示购买人转让物已抵押的情况，抵押权人、抵押担保数额、抵押人与债务人是否为同一人、抵押类型等从抵押登记上均无从体现，抵押人如实告知义务理应包含上述内容。本案中，冯亮未进行如实告知，相反有所隐瞒，尽管其在与张莉签订房屋买卖合同时出示了房本，但是其在房屋买卖合同中告知的抵押权人为中国工商银行，隐瞒了房屋的另一抵押权人北京神州数码有限公司，且北京神州数码公司的抵押担保债权金额是多少，冯亮是否具备解除抵押的能力，更非张莉可知，张莉因此对冯亮的履行能力产生怀疑应属合理。冯亮对于房屋抵押状况的隐瞒，足以使张莉对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安。正如双方在房屋买卖合同中的约定，出卖人应当保证已经如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。只有出卖人如实告知房屋权属情况，特别是抵押登记情况，买受人才能正确衡量交易风险，并决定如何安排付款。冯亮隐瞒了房屋抵押登记的部分情况，限制了张莉的意思自由，使其失去了对合同付款顺序和付款方式提出异议的机会。张莉得知房屋抵押的真实情况后，对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安应属合理。张莉提出的资金监管并非难以实现，只需冯亮准备好债权差额即可，此项要求并未超出合同约定内容，因为按照双方合同约定，首付款的支付与抵押权的解除应当同时进行，冯亮需在取得首付款同时自备债权差额以清偿债权人、解除抵押，因此不会增加冯亮的合同负担。且麦田公司拒绝盖章的2013年10月27日补充协议、因上海神州数码有限公司原因未能签署的抵押协议内容、双方短信交流内容亦足以印证张莉并非存心毁约，而仅是出于保证交易安全、防止合同目的落空的善意目的。冯亮不能仅以合同约定的违约责任作为其担保方式，因不安抗辩权旨在防止先给付一方当事人在先为给付后不能取得对待给付，而违约责任只是对待给付不能的救济，却非实现对待给付的担保。综上，张莉行使不安抗辩权符合法律规定，冯亮提出解除合同，张莉无异议，合同解除，但张莉不应承担违约责任。北京市第三中级人民法院判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第6451号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第6451号民事判决第二项、第四项；三、驳回冯亮的其他诉讼请求。 这个案子一上来之后，我们先是觉得这个一审判得太多了，实际上买房人在这里面并没有太大的过错，因为买房人发现卖房人你的这个抵押权恐怕是我这187万根本给你解除不了的。我们在二审期间查了一下这个房子的另外一个抵押权人是神州数码公司，它是一个最高额200万的浮动抵押，实际上这个卖房人他和神州数码公司的债权债务关系还不止这一点，所以在这种情况下，买房人真地把钱付出去了，就有可能打水漂了，因为我们也确实遇到过这样的案子，这样的案子中当事人可能没有过多地去考虑抵押的风险，于是支付房款，入住，但是最后卖房人不去解押，房子没法过户，抵押权人要求拍卖。这个时候买房人你再去找卖房人要求他返还购房款，承担违约责任，那就不可能了，往往这个时候卖房人已经没有偿还的能力了。所以这样的抵押二手房的买卖是有很大风险的。在本案当中，实际上买房人没有很大过错，他不过是想让卖方人你去找一个第三方来担保，保证我们资金安全。实际上买房人的主张有一定的合理性，虽然说合同里面约定的这样一个付款顺序不是这样的，但是为什么说买房人的主张有合理性呢，因为对于买房人来说，他首先保障我的这个合同能够履行，而不是说要退而求其次，合同不履行我去追究对方违约责任，大家都知道，违约责任的承担他实际上是以有偿还能力为前提的，而且在这个违约责任的主张你要经过诉讼等各种各样的程序，在这个过程当中你要不断地去打折，对于买方来说我第一位的债权实现就是按照合同约定去履行，所以不能把全部的宝最后都压到去主张违约责任上，这样来保证买方人的利益了。所以说我们拿到这样一个案件首先会考虑，买方人当时他的这样一种主张有一定的合理性，而且这样的主张是符合现实的交易习惯的，现实中中介公司他会给买卖双方提供这样一种资金安全的保障。如果我们认为买房人当时这样一种主张具有合理性，那么他拒绝付款能不能够成立呢。我们说在这个合同履行的过程当中，你应当履行而不去履行的时候，要去找合同不履行的正当理由只能从抗辩权去找。就这个案件来说，买房人找到的这个不安抗辩权恐怕还是比较适合这个案件的，所以，法官面临的问题就是怎样去理解这个不安抗辩权，能否适用于本案。这个时候法官就通过对案件事实的查明，发现，卖方在其中存在一个过错行为，他没有及时准确地去披露这个抵押权，如果他准确地告诉了这个买方，买方一定不会这样去和他签合同，一定会慎重考虑这个交易风险，合理确定自己在合同中的履行顺序。同时从合同法的规定来看，双方在缔约的过程中要遵守诚实信用原则，相对方去披露有可能影响合同的信息，然后让对方在意思自治的情况下按照自己的意思去决定合同条款，跟你签订契约。但在本案当中，卖方限制了意思自治原则，因为他没有及时地去披露这个抵押的情况，所以说实际上他限制了对方对于选择合同条款的自主性，这也就影响到了买方的一个债权实现，因为买方没有选择一个对自己有利的履行顺序，那么有可能导致他的这个债权的实现，要通过对对方违约责任的主张来实现。所以，我们通过考察卖方的过错在哪里，这样的过错是否足以成为当买方向你提出这样一种资金担保拒绝付款的合理理由的时候，我们就会发现买方在这个案子中是值得保护的。从利益衡量的角度看，我们觉得这个案子一审判法失衡，我要纠正这个结果，那我们就要去给买方找一个合适的抗辩权，找一个合适的法律规则能适用于本案，否则利益衡量是不会发生作用的。所以最后我们还是回到了这个不安抗辩权中，因为不安抗辩权有一个兜底条款，而且它事实上不是一个构成要件十分严格的法律条款。最后，我们对这个兜底条款进行一个小小的突破，可能并没有那么大的伤害。所以最后我们得出卖方你有过错，你限制了买方自由选择履行顺序的权利，这样一种履行安排对对方来说是有一种很大的风险性的。在基于这种考量后，我们最后适用了不安抗辩权，认为买方主张不安抗辩权是有合理理由的。实际上适用不安抗辩权在本案当中不会有什么损害，因为不安抗辩权只是一种暂时性的不付款，当你保证了一定资金安全的情况下我就可以付款，这个保证资金安全对于卖方来说并不苛刻，你只要准备好债权差额，就保证了买方的资金安全，而且这是你的合同义务。所以我们对这个不安抗辩权进行了适当扩充，这个案子最终改判了，同时还判了卖方返还买方定金，卖方很快就到法院自动履行了，他也不要他的违约金了，所以说这样的结果是被接受的。 宁老师：您在讲的时候，我和林老师讨论了一下这个案子。这个案子首先牵涉到一个问题是什么呢，就是买方对于抵押状况的调查义务，对于房屋买卖合同的双方当事人来说，你还不能先假定哪一方的信息义务是弱的或者是强的，因为他们是平等的。比如我去买一套二手房，我其实是有义务到房产部门去调查一下这上面的抵押状况的，当然卖方对于这样一些信息了解的是更全面更多的。在一个房屋买卖里面，卖方对于抵押情况有一定的告知义务，当然买方也是有调查的义务，但是这个案子里明显买方对这个情况不知道，其实可以假设如果这个信息买方在订立合同之初就知道的话，他可能对买不买这个房屋是不确定的，因此他自己在订立的时候对于抵押状况是了解不够的。 李法官：您说的这一点非常重要，我刚才没讲到，这个披露抵押的义务由谁来承担，《担保法》上有一条，抵押人出卖房屋应当向买受人告知房屋抵押的情况，所以当时这一条也是写进判决书里的。 宁老师: 另外就是说，这个结果现在看来双方都能接受，但是假设我们处于一个房价崩盘的时代，房屋价格大跌，卖方有可能不接受这个判决。 李法官：总之双方对这个合同解除都是接受的，对于买方来说是一审判了他五十万违约金，二审相当于我们全盘否定，在这种情况下他实际上也是接受这个结果，因为这个案子对于卖方来说他知道自己是有问题的。 林老师：我补充一下，刚才宁老师说作为买受人你也应该有一定的信息调查义务，我实际上也是在想，当法官一看这个案件的时候，你们会天然地生出一种情结会觉得买方有多么地吃亏，所以我们马上就要保护他，但是我觉得你们可能作出这个判断的时候，天平是不是已经稍微倾斜了一点。您刚才提到的《担保法》的法条我查了一下，第49条说，抵押人抵押期间转让这个已经办理登记抵押物的应当通知对方。但是我并不认为从这一条可以天然导出说这个告知的义务就在卖方，因为这一条后续是说如果抵押人不告知的话，它指向的效果是说这个转让行为是无效的。所以我的意思就是说从这个《担保法》第49条并不能当然地得出信息的告知义务在于卖方，而是说如果没有履行告知义务的话可能会导致转让行为无效。那在这个案子中其实买方也并不主张无效，主张无效同样不符合买方的利益。事实上，在房价节节高涨的情况下，这个转让无效恰好还真地是有利于这个出卖方的。 李法官：所以，我就是说法官的这个利益衡量，并不都是被咱们法学理论，法教义学所接受的，我们确实也存在个别的案件，真的也就是天然的公平观念在指引着你做出这样的裁判，其实我们这个案子也讨论了好多次要不要适用不安抗辩权，确实不安抗辩权的适用条件也不具备，但是我觉得这个案子，买方他实际上是没有过错，为什么我们说披露义务一定在买方，因为在这个案子中卖方存在这种故意隐瞒，不知道你们有没有注意到，他说抵押权人只是工商银行。 林老师：那另外一个抵押权人神州数码就是没有登记，或者登记上反映不出来是吗？ 李法官：登记证上只体现了两个抵押权，但是抵押权是谁没有反映。 林老师：到相关部门查询查询不出来吗？ 李法官：后来就是在二审期间经过对方的申请，然后我们出调查令到房管部门才能查询出来，实际上抵押权是谁买方是自己查不到的。 林老师：这可能是登记制度的弊端，但是如果确实涉嫌一个故意隐瞒，也许更妥当的一个裁量方法可能是行使撤销权。 李法官：这个我们也考虑到了，但是实际上不具备，而且当时人没有要撤销合同的意思，他还是愿意履行。 【基本案情】：2010年10月，圣博翔公司与隆华公司签订《租赁协议》，约定隆华公司将其位于北京市朝阳区某小区配套的部分商业楼的一层至五层、五个楼梯间及厕所的一半面积（五个楼梯间加厕所）租给圣博翔公司，房屋租赁期间自2011年7月1日至2031年6月30日，共计20年，至2011年7月1日前为装修免租期；房屋年租金为2 865 031元，租金每五年递增5%；租金支付时间为季付，到期日前5日支付下一个季度费用，2011年7月1日支付首付款；不支付或者不按照约定支付租金达一年的，隆华公司有权单方解除合同。此外还约定了违约金条款。《租赁协议》签订后，隆华公司交付房屋，圣博翔公司于2010年11月24日向隆华公司支付20万元作为首期租金，此后圣博翔公司对涉诉房屋进行了装修，经法院评估，其工程造价约为5 326 272元。2012年6月29日，隆华公司法定代表人田泉海与圣博翔公司一方代表唐宝国的谈话录音，2013年11月20日、同年11月22日、11月25日田泉海与圣博翔公司一方代表方志平的谈话录音经双方质证无异议，法院予以确认。上述录音证实，田泉海在圣博翔公司完成装修后不久即向圣博翔公司表示，因圣博翔公司的法定代表人涉嫌犯罪问题，隆华公司不愿意再继续履行双方的租赁合同，并希望能够在给予圣博翔公司一定数额经济补偿的情况下解除《租赁协议》，圣博翔公司表示愿意与隆华公司协商解决，但此后双方未能多次协商始终未能达成一致的解除协议。其中，2012年6月29日录音的部分内容如下：唐宝国（圣博翔公司代表）说“就曾国祥（圣博翔公司法人）和隆华商贸签的合同来讲，如果过了今天，就是你们还是不收钱的话，对他们来讲，可能是，将来有比较大的法律风险，他担心就是，比如说万一乡里头不让您再处理这个事了，将来就说不清楚”，田泉海回答“嗯嗯”，唐宝国继续说“曾国祥的意见是，让我今天下午拿支票过去，这钱还是给你们交上”，田泉海回答“你不用，你这么着，他要不放心的话。这你放心，我说话不会不算数的”。此后的协商过程中，圣博翔公司多次提到交纳租金的事情，田泉海均表示“不会说话不算数”。自2011年7月1日起的租金圣博翔公司未再交纳，圣博翔公司占有涉诉房屋直至2013年11月隆华公司单方将圣博翔公司物品搬出存入地下室。后圣博翔公司诉至法院。 裁判结果北京市朝阳区人民法院于2006年5月25日作出（2014）朝民初字第06054号民事判决：一、解除北京圣博翔酒店用品有限公司与北京市隆华商贸公司于2010年10月签订的《租赁协议》；二、北京圣博翔酒店用品有限公司于本判决生效后七日内向北京市隆华商贸公司给付2011年7月1日起至2014年7月30日的租金八百六十三万零五百七十五元；三、北京圣博翔酒店用品有限公司于本判决生效后七日内向北京市隆华商贸公司给付免租期的租金损失一百九十一万零二十元六角七分；四、驳回北京圣博翔酒店用品有限公司的全部诉讼请求；五、驳回北京市隆华商贸公司的其他诉讼请求。宣判后，圣博翔公司向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院以同样的事实于2014年12月4日作出（2015）三中民终字第02414号民事判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06054号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06054号民事判决第三项、第四项、第五项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06054号民事判决第二项为：北京圣博翔酒店用品有限公司于本判决生效后7日内给付北京市隆华商贸公司2011年7月1日起至2013年11月20日的租金六百六十五万二千五百二十六元二角；四、加判：北京市隆华商贸公司于本判决生效后7日内赔偿北京圣博翔酒店用品有限公司装修损失五百四十八万零七百五十二元；五、加判：北京市隆华商贸公司于本判决生效后7日内支付北京圣博翔酒店用品有限公司违约金一万元；合并执行第三、四、五项，北京圣博翔酒店用品有限公司于本判决生效后7日内给付北京市隆华商贸公司租金一百一十六万一千七百七十四元二角；六、驳回北京圣博翔酒店用品有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京市隆华商贸公司的其他反诉请求。法院生效裁判认为：隆华公司与圣博翔公司自愿签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案《租赁协议》履行过程中，隆华公司与圣博翔公司均有协商解除《租赁协议》的意愿，且协商期间，隆华公司法定代表人田海泉多次表示圣博翔公司不必再交纳租金，并表示愿意给予圣博翔公司一定补偿以解除《租赁协议》。因此，圣博翔公司未交纳租金系基于对隆华公司不会以圣博翔公司不交纳租金为由行使合同解除权之信赖。在双方未能就解除条件达成一致的情况下，圣博翔公司以隆华公司未交纳租金为由解除合同违反诚实信用原则，对其行为不应予以支持，因此，隆华公司于2013年11月将圣博翔公司物品搬出存入地下室的行为已构成单方解除合同的违约行为，隆华公司应当承担违约责任。但鉴于圣博翔公司在2013年11月前一直占有涉诉房屋，且隆华公司与圣博翔公司始终未就《租赁协议》之解除条件达成一致，不存在《租赁协议》相关内容变更之情形，圣博翔公司之租金交纳义务并未免除，圣博翔公司仍负有交纳租金之义务。对于隆华公司要求圣博翔公司支付租金之请求，法院对2013年11月前之租金予以支持。本案是一起适用诚实信用原则禁止合同解除权滥用的典型案例。法院认为，合同双方当事人在合同履行期间为解决合同的变更、解除以及其它争议事宜而接触与协商之际，应当遵守诚实信用原则合理行使合同权利，对一方当事人违反诚实信用原则滥用合同解除权的行为不应予以支持。这个案子一审判决后，我们就改判了，我们民事法官的公平观念就又来了，觉得一审判得太失衡了，因为承租人投入了五百多万的装修，虽然在这两年没有交租金，但是我反复问你要交你不要交，那现在合同是解除，我不但给你租金我还得再赔你五百多万违约金，自己五百多万装修打水漂了，全都是承租人承担，所以我们觉得这样判太失衡了。这时就应该给这个利益衡量找理由，我们就找到合同法诚实信用原则能不能适用本案。说到诚实信用原则那么这里面就有一个法律原则的适用，也就是前提是什么，在什么情况下适用法律原则。诚实信用原则大家都说它是一个帝王条款，是不是这个帝王条款就可以随意适用呢，显然也不可能，应该有一定的规则，这个规则就是不能向一般条款逃逸，在法律有明确规定的情况下，要适用法律规定，法律规定不清楚，模糊，冲突或者法律规定不能适用本案的时候，你可以考虑适用法律原则，但是适用法律原则的前提也要把这个法律原则的适用给说清楚，你为什么要适用这个法律原则，你的理由在哪里，如果不能给予一个充分的有效的论证，那么这个法律原则的适用就是一个肆意的，结果就是损害法律安定性的。实际上在利益衡量的过程中我们会去找法律原则。很多年前，有一个非常著名的“泸州二奶案”，那个案子就是法官适用法律原则突破了法律的规定，他认为这个“二奶”不能接受这个遗赠，这个和《继承法》的规定是明显相冲突的，这个时候法官违背了法律适用的一个基本前提，就是你不能突破法律明确规定。所以说我们要考虑去适用这个诚实信用原则去限制出租方的解除权，我们要给这样的适用找到充分的理由。从法律规则来看，合同解除权，有法定解除权，有约定解除权，那么在你约定解除权条件已经成就的情况下，当然你是可以行使你的解除权的。就本案而言，虽然双方一直在协商解除合同的事宜，但是双方并没有达成一个对于合同变更的一个协议，双方也始终没有说合同是否解除，如何解除，补偿多少。在没有对合同进行变更的情况下，那么合同约定解除权的条件实际不变。所以在这样协商不了的情况下，承租人应该对这个房子正常使用，使用过程中向对方正常付租金即可，对方也不会来主张你违约，这应该是一个正常的履行过程。但是本案中承租人基于对于出租人的这样一种信赖，或是迫于压力，因为出租人一直不停地对他说你不用交租金了，我不租给你了，同时承租人自己经营也出现了问题，他也没法去经营，他事实上也愿意跟对方去协商解除合同，实际上双方共同进入了发生争议之后的一个协商期。在这个协商期就产生诚实信用原则适用的余地了。不管是大陆法系还是英美法系，都是强调禁止权利滥用，禁止反言。在英美法关于禁止反言规定得非常明确，双方处于密切协商期，一方以自己的行为使对方相信我将来不会主张我的某项合同权利的时候，如果将来你再允许他主张此项合同权利，会严重损害双方利益平衡的话，会造成极不公平的结果的话，那么我要禁止他去主张这项权利，这是英美法的规定。本案当中有着一个适用禁止反言的余地，因为出租方以自己的行为让承租方相信，即便你不交租金，那我将来也不会以你不交租金为由进行起诉。基于这个考虑我们觉得这个案件有可以适用禁止反言的余地。但是在我国去借用这个规则是不可以的，因为有一个法系的冲突。所以我们只能从诚实信用原则来找到裁判依据，从它的起源来看就是要纠正双方的这种失衡的关系，实际上和英美法的禁止反言有异曲同工之妙。所以法官最终决定，从诚实信用原则来出发去解决这个案件。对于出租人来说，他的这个行为本身就是不诚信的，这也构成对合同解除权的滥用。虽然我们没有一个禁反言的规定，但是我们有一个禁止权利滥用。合同解除权作为一项形成权，行使实际上也要受诚实信用的限制，如果你滥用权利，那么法官要对你的权利滥用予以禁止。所以，本案中我们选择了诚实信用原则的适用，从而限制对方对合同解除权的滥用，最终裁判意见是：对于出租方来说，你已经作出这样的表态和承诺获得了承租方的信赖，那么反过来，你行使合同约定解除权我们不支持，不能据此认为是承租方违约，但是对于承租方来说毕竟这个房子是一直由你来占有适用，你还是应当履行约定义务，虽然我们限制了对方的合同权利，但是我们没有剥夺他的合同权利，他基于合同主张租金的权利仍然是存在的。所以承租方按合同缴纳租金，但因承租方无违约所以无需支付违约金，对于出租方在承租方还未搬走之前将承租方的东西搬走，这是侵犯了承租方的利益的，所以最后，出租方因赔偿承租方维修损失。最后我们又在最后赔偿损失的认定上进行了一定的衡量，争取让双方谁也不给谁钱，所以综合考量租金，装修损失的情况下，适当地判决出租方承担了一点违约金。 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