房价收入完全“没法比”！高房价正透支楼市未来

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报告：40城房价收入比创新高！

近期，某房地产研究院发布了一份《经济环境与房地产研究报告》，其中收录了全国40个大中城市的商品住宅房价收入比数据。

2017年，40城房价收入比为11.4，相比2016年的9.9增长了15%。

一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。

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房价？收入？二者完全“没法比”

历史走势来看

2001年至2004年，40城房价收入比由9.2逐步回落至8.7；

2005-2010年整体呈现正当上行态势，由9.2上行至11.3；

2010-2014年，各地纷纷出台房地产调控，比值出现回落；

2015年以来，受到各方面政策利好推动，及股市获利资金转入房市等多重因素的助推，房价收入比持续回升；

2017年超过2010年水平，为历史最高位。

分城市来看

除少数城市外，大部分房价收入比值较接近，约6成房价收入比位于5-10区间内。

比值高于10的城市有：深圳、三亚、厦门、北京、上海、天津、南京、广州、福州、杭州、海口、武汉、石家庄、合肥、郑州。

其中深圳以31.7位居榜首，比第二名三亚高出25%。值得注意的是，深圳全口径下的居民人均可支配收入包括了部分郊区农民和城中村居民，使得城市收入水平相对偏低，因此比值存在高估可能。

此外，三亚（25.3）、厦门（24.5）、北京（21.4）的房价收入比也相对较高，均高于20。

另外，呼和浩特房价收入比为4.5，虽然同比上升2%，但仍然属于较低水平。

同比增幅来看

9成城市同比上行，仅4个城市同比下降。同比上升的城市中，济南（32%）、厦门（30%）、天津（30%）、福州（29%）等4城涨幅较大，上海、合肥、惠州、南京、苏州等5城同比涨幅收窄。

同比下降的城市有深圳、乌鲁木齐、南昌、温州。值得注意的是，乌鲁木齐虽然同比下降，但降幅较2016年收窄了10.4个百分点，处于回暖初期。

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警告！高房价正透支楼市未来

房价收入比之高，给楼市带来表面的繁荣。在人人都知道买房就能赚钱的今天，高房价是不是透支了城市未来的经济换来的呢？

在全国40个重点大中型城市中，共有19个城市呈现不同程度的房价透支状况，占比将近一半，另外21个城市暂时没有房价透支现象。

其中，房价透支程度前三名的城市是厦门、天津和石家庄，厦门的房价透支程度最高，对比第二名的天津得分还要高出近70%。

此外，济南、南京、福州排名也比较靠前。而北京、深圳、上海等调控最为严厉的城市，市场出现明显降温，房价透支程度对比2016年有所缓解。

根据房价收入比偏离度、2017年偏离度的同比增幅以及偏离度同比增幅的变化情况，将40个大中城市大致分为四类：

第一类城市

房价收入比偏离度同比上升，且涨幅进一步扩大

约8成城市属于这一类别，反映了2017年全国房地产市场的整体上行态势。从偏离度水平来看，又可以进一步分为偏离度水平较高城市和偏离度水平较低城市。我们认为偏离度相对较高且增幅扩大的城市存在一定的风险，如石家庄、济南、福州，建议实施市场调控措施，防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。

第二类城市

房价收入比偏离度同比上升，但涨幅有所收窄或涨幅基本持平

此类城市房地产市场处于降温初期，如苏州、南京、上海、合肥、惠州，说明调控升级以来效果初步显现，但由于之前房价涨幅较大，偏离度仍处于较高区间。建议维持现有调控措施，后续根据市场变化做相应动态调整。

第三类城市

房价收入比偏离度同比下行，且涨幅有所收窄

此类城市房地产市场处于相对偏冷状态，主要由于调控力度较大、郊区成交占比上升、可支配收入增速较快等不同因素影响。此类城市，尤其是偏离度水平较低的城市，如南昌、温州，建议适度放松调控措施，防止后续市场出现大落的可能。

第四类城市

房价收入比偏离度为负，但同比降幅有所收窄

此类城市房地产市场处于回暖初期，虽然房价收入比偏离度在历史中位数以下，但房价已经开始上涨。建议关注市场升温状态，防范后续房价快速上升的可能。

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反弹！3月份一线楼市明显回暖

本轮楼市调控政策执行已长达一年之久，随着二手房价格的调整，蛰伏已久的刚需及改善性购房人群逐步走出观望，3月份，各线城市楼市销量明显升温。

4月2日，据思源地产发布的最新统计数据显示，2018年3月，北京新房市场成交套数、面积环比分别上涨了73.3%和52.4%；二手房成交量则创下自2017年4月以来的销量新高。

同日，某研究院发布的全国主要城市房地产交易数据显示，3月份，包括一线城市等在内的受监测主要城市楼市成交环比上升，一线城市升幅尤为明显。

具体而言，3月份受监测城市整体成交环比涨幅72.3%，同比涨幅5.2%。

一线城市环比上涨123.5%，同比涨幅4.4%；

二线城市环比上涨63.1%，同比下降35.5%；

三线城市环比上涨56%，同比下降12.4%。

分析师郭毅指出，造成这一现象有几点原因：首先，随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流。此外，随着部分城市人口政策出现定向宽松，也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。

同时，随着成交量的回升，银行贷款审批速度的加快，预计下个季度成交量仍然将处于稳中有升态势。

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