股、债发行潮将至，3张图看清房企融资新局面！

近期房地产行业融资接连迎来重磅政策，扩容，支持民营企业债券融资，放开上市房企股权融资落地。行业最困难时期已经过去，地产股近期也上涨明显，行业未来走向如何，值得关注。

//  地产板块个股表现较强  //

受接连利好政策加持，近期房地产股票上涨明显。Wind数据显示，房地产板块自11月初探底以来已大幅上涨24.72%，虽然12月开始的两个交易日高位出现小幅回调，但仍位于24个Wind二级行业同期涨幅第一位。可见11月份市场资金对板块个股的追捧强劲。

//  四季度以来房企债券融资情况  //

发债融资上，房企通过债券融资其实一直未停止，这也成为房企近年来重要的融资渠道之一。本次政策上也给予了更多支持，预计债权的审批相关流程加速。不过在放开定增等股权融资下，上市公司通过债券融资意愿有望下降，非上市房企通过债券融资有望快速提升，尤其是政策支持的民营房企。

四季度以来从房企国内发债具体融资来看，Wind数据显示，地产企业合计发行了65只债券，涉及43家公司，总融资规模为674.61亿。

首先从发债类型上看，公司债和中票发行规模最大，都超过260亿，紧随其后短融发行规模也在109亿，而定向工具最小仅有27.8亿。

从发行的企业性质上看，地产国企和央企遥遥领先，发债分别达300.11亿和288.5亿，占四季度以来发债总规模的44.49%和42.77%。民营房企发债只有23亿，占比为3.5%。可见政策提出支持民营企业债券融资的重要性。

另外从具体发债公司来看，招商蛇口四季度以来发行5只债券，总发行规模86.5亿位居前列，紧随其后华润置业、金融街集团、首开股份等26家发债规模均在10亿以上，而其余电建地产、光明地产等16家发债融资较小在2~10亿之间。

//  近期上市房企筹划股权融资情况  //

在11月28日，证监会宣布，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。政策支持下，上市公司也积极行动起来了。

Wind数据显示，目前至少已有8家地产上市公司发布公告筹划发行股票。分别是万科A、陆家嘴、华夏幸福、天地源、大名城、新湖中宝、世茂股份和福星股份。

由于地产公司股权融资多年未开，本次政策支持下，上市公司有望抓住难得的机会，纷纷筹划较大比例规模的融资。从目前8家来看，Wind数据显示，除了陆家嘴和华夏幸福未公布具体比例外，其余6家筹划发行新股为不超过发行前总股本比例的20%或30%，比例较大。按照最新收盘市值，以收盘价80%、最大比例发行预估，6家上市公司合计融资有望超过400亿。其中万科A一家独大，其余几家融资基本在8~40亿之间，金额也不小。对后期其他地产上市公司发行股份融资有积极指引作用，本轮地产上市公司发新股融资潮将来临，融资规模或不小。

从三季报业绩上看，这8家经营差异巨大。龙头万科前三季报归母净利润仍然高达170.5亿，紧随其后陆家嘴和新湖中宝归母净利润超过10亿，此外天地源、大名城和福星股份则是1亿以下，而华夏幸福和世茂股份则是陷入较大亏损。

除房企外，房地产产业链上的建筑装饰等企业也有望积极关注融资新政落地及行业融资环境的变化。

//  地产行业未来发展趋势如何？  //

招商证券研究发展中心房地产行业首席分析师赵可认为，房企再融资功能恢复，或利好现金流偏紧且剩余价值偏足的房企，或可通过再融资募集资金推动存量项目“保交楼”，而后通过较优货值“重返市场”；利好当前具备保障房建设能力的房企，或可通过再融资募集资金加快加大业务开展；利好涉房但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。

财信证券黄红卫、王与碧分析认为，近期各项金融支持政策相继出台。由于房地产市场已长期承压，因此需要充分且足量的政策支持才能改善预期，实现趋势性回暖。预计今年年末到明年第一季度，相关部门和地方政府将充分落实因城施策和综合施策，推出更多举措支持房地产市场。

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