事关上海楼市！执行18年的政策终结，透露重大信号↗
上海楼市传来重要消息！
2024年上海第一批次首轮土拍
近日落锤
五宗地块全部出让
总成交金额约134.1亿元
平均溢价率达9.1%
创2021年集中供地以来新高
与此同时
业内也从此次土拍信息中
发现一个重要细节，那就是——
住宅中小套型比例出现变化
这意味着，持续了18年的
“7090政策”退出上海土地市场
所谓“7090”政策，源于2006年“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”。文件明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。
根据这一要求，本市的每宗商品房用地的出让文件里，均会对该地块建设的中小套标准和比例做出相应规定。
比如去年年底出让的这宗地块要求，中小套型住宅面积不低于总建筑面积的80%，并规定多层、小高层、高层的中小套住宅建设面积上限依次为90、95、100平方米。
根据以往的土地出让信息，这一上限基本固定，中小套型占比则从60%至80%不等。
而在今年首批首轮出让土地
的公开信息中
多层、小高层、高层的
中小套住宅建设面积
上限调整为100、110、120平方米
中小套型占比则从50%到70%各有不同
《上海市住房发展“十三五”规划》指出，要“健全优化住房供应结构的长效机制，增加中小套型普通商品住房上市供应量”，重申了“进一步加大商品住房用地中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%”这一要求。
奉贤区某房地产开发商负责人告诉记者，“7090”政策旨在让更多人“居者有其屋”，在一定程度上照顾了刚需购房的需求，但也导致部分区域出现土拍难、去化慢、活力差的情况。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产政策也要适时优化调整。“不少人的住房需求已从‘有没有’变为‘好不好’，对于改善型住房的需求不断增多，调整‘7090’政策势在必行。”
“小户型缺人买，大户型不够卖”
有望得到缓解
在上海郊区，尤其是“五个新城”——嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、南汇新城区域，调整“7090”政策的呼声颇高。不少人认为，此前的安居政策供需不适配。
今年的上海两会上，市人大代表、临港新片区管委会发改处处长吴群峰提交了一份关于进一步优化临港新片区住房政策的建议。建议指出，管委会开展的调研显示，约78%的人才希望购买90平方米以上住房，其中约有一半人才希望购买120平方米以上住房，约有五分之一人才希望购买180平方米以上的住房。但在当前中小套户型比例和面积标准的限制下，南汇新城存在房源供需不适配的问题，大户型特别是低密度、高品质住房较少。
“目前，小户型缺人买，很多目标客群都转向保障性住房；大户型却不够卖。这导致有需求、有意愿购买改善型中大户型的中高端人才难购房，削弱了南汇新城对这类人群的吸引力。”吴群峰说。
松江区发改委主任孙文杰也表示，松江新城作为启动建设时间最早的新城，本地居民和导入人口对于大户型的改善型住房需求强烈，目前的供需结构存在错配。
嘉定区房管局相关负责人表示，随着人才来沪发展时间变长，成家生子后对房型要求也会发生变化。“如果商品房项目中大多数都是中小户型，则不利于人才落户集聚。”
市人大代表、奉贤区南桥镇党委书记瞿磊在今年上海两会上建议放宽中小户型配比。他表示，目前上海市外环以内区域购房人群以刚需为主，更加注重区位条件，对中小户型需求大；而郊区情况则不同，在郊区购房的主要群体需求为改善型住房。“小户型在规划设计阶段受到的限制很多，得房率相较于大户型更低，这就导致去化率不高。”
随着上海住宅套型比例、标准出现新变化，上述问题有望得到解决。尤其是在沪郊、在“五个新城”区域，新变化的影响将更明显、更深远。
奉贤区某房地产开发商负责人告诉记者，2023年下半年以来，奉贤新城不少新开盘项目的小户型销售情况不佳。不过，目前奉贤新城区域内已有房地产开发项目将中小套型占比从70%下调至60%。“随着政策不断解绑，同一楼盘内大户型、改善型住房的供应量会显著增加，更符合市民实际需求。”
陈玉 金地集团上海公司片区营销负责人：
三房两卫基本上都是标准100平米，发挥的空间比较小，既要满足客户对于三房的需求，同时又受限于控规，土地出让时100平的限制，这种矛盾冲突比较大，120平方米左右的房型就是少的。
按照现有的已知情况，中小套的面积界定拉上来了，比例下降了，大面积的供应量会显性增加。
同时
随着大户型产品的增多
供求关系将得以缓和
大户型的定价也有望下降
业内人士分析，这一细节的调整也意味着房产市场的松绑，已经从房产交易的各个环节延伸到了土地端。
严跃进 易居研究院研究总监：
支持刚性需求和多样化的改善性需求，体现了上海土地政策处于调整优化的导向，更好地吻合当前住房的需求，尤其是住房改善的新趋势。
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本文来源：新闻坊、上观新闻