满意物业｜涨几块？贴几分？破题调价、续筹背后藏着社区治理大文章

“满意物业”，是徐汇区于2023年首创的特色城市治理品牌。在区委组织部的工作指导下，区房管局以党建为引领，秉持更加深入、主动、系统与精细化的工作态度，紧抓惠及民生的各项关键任务，全力以赴推进“满意物业”创建工作，开创了物业治理与片区治理相结合的全新模式。2024年更是在全区基层党建“组织建设覆盖年”和“治理能力提升年”的要求下，聚焦物业费调价、维修资金续筹等难题形成攻坚任务清单，建成了一批“满意”企业，培育了一批“物业工匠”，展现徐汇区在中国式现代化进程中的示范效应。

物业管理事关百姓安居乐业，事关群众对美好生活的期盼，是基层治理现代化的实践课题。区房管局积极探索物业费调价与维修资金续筹的创新之法，通过出台《徐汇区住宅小区物业服务调价考评奖励办法》等方式，鼓励形成“质价相符”的物业费用，引导建立物业服务质价双提升长效机制。2023年以来，徐汇区已有68个小区完成物业费调价，96个小区完成维修资金续筹。日积跬步，物业费提价带动小区品质升级，物业管理新模式已初见成效。

这些举措在多个街道、多个小区成效显著，如枫林街道的老华侨新村通过市场化调价，显著提升居民生活质量；湖南街道的亦园小区在物业费上调与维修资金续筹中找到了平衡，透明与信任成为关键；春华苑小区的成功案例，激励周边小区效仿其阶梯式调价模式，共同追求更宜居的社区环境。

物业价格翻番！

这样质价相符的服务，居民都夸一声“好”

物业费从0.65元/平方米•月上涨至1.35元/平方米•月，涨幅高达107%，为何居民们反而纷纷点赞？

老华侨新村是由6幢多层房屋组成的混合型小区，仅有57户居民。自1965年建成以来，小区长期由自行成立的村委会聘请保安进行自管，收费标准仅为0.65元/平方米•月。低廉的管理价格，不仅无法保障小区的“四保”服务及时到位，设施设备的维修养护也成问题。随着近60年的风雨侵蚀加之管理局限，小区居民们面临着一系列棘手问题：屋顶漏水、地下粪管老化、硬件设施破损严重……

在此背景下，枫林街道结合“满意物业”创建工作，打出了一套基层治理组合拳——组建首届业委会、聘请专业物业服务企业、大幅度提升物业收费标准。这样的决策，起初难免引起居民的疑惑。居民区党组织和业委会紧密合作，经过多次联席会议的沟通，不断向业主们解释物业管理存在的实际困难，以及费用上调后将带来的许多服务升级。居民们逐渐理解，只有形成质价相符、优质优价的物业服务标准，才能使小区的运行进入正向循环。

老华侨新村业主大会顺利召开后，确定选聘上海贴欣物业管理有限公司为小区提供物业服务，物业费也同步上涨至1.35元/平方米•月。随着物业公司的进驻，老华侨新村旧貌换新颜。在居委会和业委会持续监督管理下，小区环境卫生、设备设施养护、停车规范等方面有了很大改善，居民们感受到了“有处询”“有人管”的安心，生活质量显著提升。

这一成功实践，不仅为枫林街道无物业服务小区的纳管工作开辟了新路，也激励了上医宛一等六个小区效仿跟进，探索构建党建引领下的物业治理新格局，实现社区治理的精细化与高效化。

每月物业费上涨500+！

居民：透明和信任是关键

亦园始建于1999年，是一个混合型小区，最小的户型面积是253平方米。自2024年初，物业费从11.46元/平方米•月增长至13.26元/平方米•月，16%的涨幅意味着业主们每月至少要多缴500元。不过，居民们的反应却出乎意料地积极。“我们很爽快地就签字同意了！现在人工成本确实在上涨，而且大家也不想降低物业服务标准、降低生活品质。”居民沈小姐道出了多数业主的心声。

这份默契，源自居民对小区物业——上海其士物业管理有限公司的信任，也在于物业费缴纳机制的公开透明。在调价前，物业工作人员把调价原因、人员配置、服务明细等情况整理成书面材料，登门向业主解释。“他们一次次来解释，我一次次签字表示了解同意，内容熟悉得都能背下来了。”沈小姐表示，这番耐心的解释工作，无疑加深了业主的理解与认同。

此次物业费调价，其实还关联着徐汇区创新推出的“维修资金日常续筹新模式”——一部分上涨的物业费，流入了维修资金的池子。

“这次物业费上调的契机，正是在于亦园需要更换电梯。”物业经理李文炎介绍道，亦园的3栋楼配了10部电梯，更换起来是一笔不小的开支，既有的维修资金不足以支撑。于是，物业决定采取“日常续筹”的方式，从上涨物业费中抽取0.1元/平方米•月，直接注入居民维修资金账户，避免日后再遇到巨额专项筹资难的尴尬。

在徐汇区房管局的业务指导下，也在居民信任和认可下，亦园仅用时4个月就完成了电梯专项维修资金续筹工作，开启了一条“物业费调价”的新路径，不仅缓解了眼前的资金压力，更为未来房屋的维修与保养建立了稳固的财务基础。

4毛钱也可以分期付！

周边小区有样学样“复制粘贴”调价模式

“我们看到春华苑的外立面翻新了，还装了车棚！我们小区也要这么改造！”吴阿姨居住的虹梅南路126弄（北块）紧靠着春华苑，她亲眼见证了“别人家的小区”是如何通过合理的物业费调整与维修资金日常续筹，实现社区治理的优化升级。受春华苑试点案例的启发，和平小区、梅陇三村等小区正着手“复制粘贴”春华苑模式，为居民创造更宜居的生活环境，提升幸福感与满意度。

春华苑这个建于二十世纪九十年代的“老小区”，何以成为众小区效仿的对象，形成一套可复制的经验？凌云街道城建中心给出答案：作为417街区一体化改造的一部分，春华苑经历了“三旧”变“三新”的旧住房综合改造，硬件设施与环境面貌焕然一新，而维修资金却探底红线，原先1元/平方米•月的物业费标准已施行近10年，难以维系物业的正常运营，物业人力成本的上升更是雪上加霜。这些因素汇聚，促成了物业费上调的“天时地利人和”。

“根据第三方机构出具的物业服务价格评估报告，一块钱的物业费远远低于市场价，过去全靠徐房物业给我们小区托底服务。”春华苑业委会主任郑大芬回忆道，在“春华苑业主代表扩大会议”上，大部分居民对续聘徐房物业表示认同，也对物业费调价表示了支持。

在街道城建中心与徐房物业的共同参与下，一套整合方案出炉：物业费阶梯式分步调整，第一步从2024年1月调整为1.2元/平方米•月，第二步是从2026年1月起调整为1.4元/平方米•月，同时从物业费中提取0.05元/平方米•月补充至相关业主维修资金分户。方案获得80.37%的业主支持，春华苑实现了续聘物业服务企业、物业费调价和建立维修资金长效补充机制三件治理大事合并解决。

目前，徐汇区正逐步构建起一套可复制、可推广的物业治理模式。

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记者：杨宜修、康家辉

编辑：陈海笑

校对：宋佳音（实习生）

审校：韦丽

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