新华社罕见采访郁亮：今后房地产会怎样

今年上半年，从中央到地方政府，宏观调控政策频频加码，市场出现了明显反应，房价上涨势头得到遏制。

如何看待这一轮的政府调控？“房子是用来住的不是用来炒的”如何实现？中国未来房地产走向何方？刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮，接受“新华视点”记者独家专访，对房地产市场的焦点问题坦陈看法。

郁亮认为，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。未来，万科的布局也将出现变化，会更强调特大城市和周边的协同，投资的概念、方向会有调整。

郁亮指出，现在来看，高房价问题突出的城市就几十个，都存在供给不足的原因。一些特大城市的周边城市，是否应该限价、限购值得商榷，因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。

住房租赁市场方面，郁亮表示，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间，计划今年做到10万间。

专访全文如下：

谈宏观调控：需要功能回归

记者：上半年，中国房地产的关键词就是调控你如何评价这一轮的房地产调控？

郁亮：我觉得这次房地产行业的调控，有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始，启动了房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长。

今天行业站在一个新的起点上。近期，上海表示“十三五”期间拟推出租赁住房70万套，其他部分城市也公布了类似计划，标志着一线城市正为解决居住问题做努力。

记者：住房租赁市场一直都有，现在重提租售并举有何深意？

郁亮：租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，现在发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据，居住消费占GDP比重，美国是12．5％，英国15．7％，德国12．1％，日本14．1％，中国6．7％，居住消费包括租金、物管、装修等。从国际看，我们租赁市场的发展空间很大。

从现实看，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1．2—1．8万间，计划今年做到10万间。

从政策看，目前的租金回报率1%－2％左右，这导致大家“赔本赚吆喝”；再者，长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题，如果长租不能解决小孩上学，那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解，否则租售并举解决居住问题就会成为空话。

谈未来：中国城市化进入第二阶段，房地产业洗牌

记者：目前一线城市楼市出现“僵局”，而三四线城市房地产比较火热。你认为中国房地产市场的未来会怎样？

郁亮：我认为高房价很大程度上是一种货币现象，但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性，“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调，如一些银行的按揭十分紧张，另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。

同时，我们认为，中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”，近年来，特大城市的承载能力到了极限，要素价格上升，企业、劳动力外溢，加上轨道交通快速发展等因素，形成了城市圈、城市带的发展。目前，房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够，甚至已经失去意义，围绕一线城市、强二线城市的周边区域，伴随着城市圈带的扩张，都有很大发展空间。

轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来，结合我们回到“只住不炒”的原点、初心，再加上金融缩表等背景，我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。未来，万科的布局也将出现变化，会更强调特大城市和周边的协同，投资的概念、方向会有调整。

记者：有人说北上广深等一线城市核心区域还会继续上涨，你怎么看？

郁亮：现在对于房价的看法很多，关注的重点不应该放在涨跌上，而是如何解决这类大城市的居住问题，我认为方案也是有的。这些城市房价未来的走势，取决于土地供应，取决于第二阶段的城市化有没有过渡到轨道交通下的城市圈发展模式。例如东京都市圈，总面积1万平方公里，建成区面积达到8000多平方公里，其中70％是住宅。如此巨量的人口和住宅区，还能够保证多数市民通勤时间在1小时之内，靠的就是“轨道＋物业”，这一模式扩张了城市边界，大大增加了可支付住宅数量。在这一过程中，有一些区域行政壁垒障碍和制度障碍，需要逐步解决。

谈供给侧改革：大城市房价很高年轻人买房怎么办？

记者：现在大城市房价很高，年轻人很难买房，租售并举能解决这个问题吗？

郁亮：租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应，完善相关体制机制建设，另一方面要提供更多可支付住宅。

我有一种“1153供给模式”设想，即：将房地产供应分为四个层次，第一个层次的10％是针对最低收入保障人群，通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。

第二个层次的10％，则是对科技人才、医生、老师等人群，以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员，他们也是社会的宝贵人才，是社会稳定的重要力量，他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业，对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通，否则就会出现经济适用房分配中的乱象。

第三个层次的50％，是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对首次置业的年轻人，政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。政府要公开向社会承诺，每年的可支付住宅规划是什么，让大家做到“未来有房，心中不慌”；同时提供长期稳定的首套房金融支持方案，为他们置业提供实惠。

第四个层次的30％，是完全市场化、较为高端的商品房，这部分需求现实存在，不必过度干预。

记者：有人说，房地产的畸形发展会导致经济脱实向虚。你认为房地产业的供给侧改革应该如何推进？

郁亮：房地产行业是实体经济的重要力量，但确实也存在脱实向虚的现象，主要表现在过多地利用投资工具和成为投资工具。当然。房地产行业天然具有投资属性，如何实现“恰当的平衡”？我觉得还是需要通过供给侧改革，增加供给来解决这一问题。

现在来看，高房价问题突出的城市就几十个，都存在供给不足的原因。我认为一些特大城市的周边城市，是否应该限价、限购值得商榷，因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。

谈万科战略：“当好农民种好地”

记者：万科董事会近期换届，你希望万科未来的发展打上什么样的标签？

郁亮：一个成熟企业，领导的色彩会越来越淡，我觉得不是给万科贴上什么标签的问题，而是根据时代的变化，适应时代的要求，做时代企业。如果一定要给出一个定位，我希望万科成为一支以“真实价值创造”为企业价值观的社会建设的有生力量，坚持艰苦奋斗，通过诚实劳动创造真实业绩。

记者：作为房地产商必须与政府打交道，现在很多落马贪官都是在房地产上出事的。你认为如何建立新型健康的政商关系？

郁亮：我们要做的就是“当好农民种好地”。政商之间不可能没有关系，这么多手续要在政府办，但是我们这么多年的事实证明，“亲、清”政商关系是存在的，这条路是可以走通的，所以说我们会一直坚持这种阳光下的体制。国家大力反腐，也是为了建立一个阳光透明的政商关系。如果大家希望去找关系去做事，那就是跟这个时代脱节了，过去行不通、未来更行不通。

延伸阅读：新华社年中观察：房地产未来将走向何方？

18日，国家统计局公布今年6月份房价数据。全国房价总体平稳，一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降，折射了本轮楼市调控政策的威力。

据不完全统计，自去年“9.30”调控至今9个多月时间，全国已经有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策。时至年中，今年春天起不断“加码”的楼市调控仍在继续。

新一轮调控给房地产市场带来了哪些变化？稳定楼市的长效机制如何落地？“新华视点”记者近日多地调研，探寻房地产市场的动态与走向。

1、房价之问：价格真的降了吗？

今年以来，以北京“3.17”政策为起点，从北上广深等一线城市，到南京、杭州、厦门等热点二线城市，再到环京、环沪周边区域，新一轮范围更广、力度更严的调控席卷全国。

从国家统计局数据看，上半年房地产价格调控成效进一步显现，楼市分化态势依然明显。

一线城市房价稳中回落。截至今年6月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落。6月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。其中，北京二手住宅价格环比下降1.1%，深圳新建商品住宅价格同比涨幅收窄至2.7%。

截至6月，二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，过热局面得到一定遏制。6月份，尽管杭州等个别热点城市价格环比略有上涨，但总体看投机需求得到遏制。

同时，非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍房企的对象，房地产企业拿地冲动相较以往减弱。记者调查发现，尽管大部分房企仍然看好一二线城市土地市场，但房地产开发投资增速呈现缓中趋稳走势。

但记者日前采访部分三四线城市，发现一些地方的房价有回温态势。国家统计局数据也反映出部分三四线城市的地价和房价出现上涨。

中山大学岭南学院房地产研究中心主任廖俊平指出，近年来，越来越多大城市的人口回流到原流出地，相当一部分回流到了三四线城市。

据统计，部分三四线城市的回流农民工购房占比超过当地商品住房交易量的50%，有的县城甚至超过70%，自然推动了房价上涨。

房价变动时刻牵动着购房者的神经。刚过去的6月，由于无力承担40万元一个的车位与六成的首付款，拥有刚性需求的白领小冯，与看中的一套位于杭州市西湖区之江板块的新房擦肩而过。

浙江省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长寿欢林说，个别房地产开发商采取高价绑定车位、将新房通过二手市场转让等手段提价，被政策“压下去”的差价落到了像小冯这样的购房者身上。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，调控楼市既要用短期见效快的方法去“堵”，也要用面向中长期的措施去“疏”，做到远近兼顾、疏堵结合。

2、调控之问：长效机制落地有多远？

从限购、限贷、限价到限售、限商——上半年，一线城市和热点二三线城市，密集出台以“限”为核心的紧缩型需求侧调控措施，力图全面管控投机炒房。

记者注意到，在进行以“堵”为特点的需求侧管理同时，一些供给侧调控的“后手棋”也开始落子布局。

7月4日，上海位于浦东新区和嘉定区的两幅出让地块首开“只租不售”模式。3天后公布的《上海市住房发展“十三五”规划》提出，上海“十三五”期间计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套，比“十二五”期间增加60%左右。

实际上，在上海公布未来5年供应计划之前，北京也开启了供给侧结构性改革的思路。未来五年计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中包括50万套租赁住房。

以北京、上海等一线城市为代表的楼市“供应之变”表明，楼市调控重点正从最初的“打补丁”“堵漏洞”，向如今的“增供应”“调结构”转变，调控手段正由堵到疏、由抑投机转向稳预期。

楼市的火热往往伴随“地王”的不断涌现，背后不仅有土地短缺、拍卖机制的原因，也与过度透支的金融有紧密关系。

“各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。”不久前，住建部和国土资源部联手加强购地资金管控，掐断货币到房地产之间不合理的“明渠暗道”。

此外，5月底，住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，“购租并举”改革全面提速。大力发展住房租赁市场，预示着热点城市住房供应将从“重售轻租”跛行式供应体系，转向构建“租售并举”的供应新体系。

种种迹象显示，从土地供应、金融到立法顶层设计，房地产结构性调整的调控思路逐渐浮出水面，基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。

刘洪玉说，需求侧管理“先手棋”只能治标，只有尽快下出“后手棋”，着力改善土地和新建住房供给管理，提高市场供应弹性，才能稳住老百姓对楼市的预期。

3、市场之问：如何将“房住不炒”落实到位？

从去年底中央经济工作会议，到年初中央财经领导小组会议，再到刚刚闭幕的全国金融工作会议，稳定楼市、防范风险一直是高层关注的重点，也是当前经济社会生活的头等大事之一。

在业内专家看来，地方政府这一轮房地产调控确实是在“动真格”，很多调控手段力度之大超乎预期，如对“商改住”项目等一些市场顽疾“动刀”。

如何将“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位真正落实到位？

中国指数研究院常务副院长黄瑜说，关键要加快形成稳定房地产市场发展的长效机制和住房制度。她表示，中国目前仍处在城镇化快速发展阶段，楼市向好的大方向没变，仍是推动中国经济发展的稳定器。

长效机制的建立是一个长期动态的过程。“与长效机制相关的各种相关政策，都要从局部利益中走出来，从稳定市场、防范风险的大局着眼。”刘洪玉说。

在浙江大学房地产研究中心主任贾生华看来，要建立长效机制，就必须加快房地产税收体系改革，抑制投机行为；促进公共服务均等化，防止权利、财富、产业、人口单向集聚。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出，政府各部门应协同发力推进房地产长效机制建设，既要完善供求、竞争与价格等市场调节机制，也要加强监管、调控和保障等政府调节机制；此外，住房、土地、金融、财税等配套改革要组合发力，通过条块纵横结合编制一张长效机制网，既兜住“住”的底线，又缚住“炒”的野马。

作者：蔡国兆、彭勇、孙飞、毛鑫；韩洁，孔祥鑫，王优玲，马剑，周强，郑钧天，席敏

来源：新华视点（ID：XHSXHSD）

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