房价大跌，折价卖地，楼市这个寒冬有多冷？

一、中国“最牛城区”，房价下跌17%！

作为两个“千年大计、国家大事”之一的北京副中心通州，楼市传来最新消息：二手房均价普降1万，跌幅度高达17%。

通州二手房均价单价下滑超1万

北京市通州区一些中介透露，从“3·17”新政实施以来，截至目前，整体上通州大多数小区成交价每平方米都下降了超过了1万元。

从单个小区来看，与今年3月份房价最高时期相比，成交均价下降超过6000元的小区非常多，尤其4月份以来，以前热销的小区一个月仅能销售1套或2套。

具体有华业东方玫瑰小区例证，今年一季度的成交均价高达5.8万元/平方米，最高时达到了6.2万元／平方米。当时该小区的成交价几乎都在6万元/平方米上下。

如今，从中介掌握到的数据显示，这个小区的成交均价约为5万元/平方米。均价下跌了1万/平米左右，跌幅为17%，接近两成。由于成交量长期低迷，业主报价也渐趋理性，一般报价为5万元-5.1万元/平方米，部分业主报价约4.7万元/平方米。

其实，整个北京的二手房价格自4月份第二波强调控以来，就开始下滑，是热点城市中相比于4月份为数不多的房价下跌的城市（除了北京，还有苏州、合肥），只不过通州的跌幅更为明显。

数据来源于中国房价行情网

上图是来自于中国房价行情网的数据，从数据可以看到目前北京整体二手房均价为65715元/平米，相比于2017年4月，下跌了3%。上文计算过，通州区4月份以来二手房均价下跌了17%，是北京所有区中下跌幅度最大的一个。

北京为何会是为数不多的房价下跌者，通州又为何领跌北京？

通州为何领跌北京

上一轮楼市牛 37 38300 37 14434 0 0 4085 0 0:00:09 0:00:03 0:00:06 4086从深圳开始，2015年年底，深圳领涨全国，拉开了牛市大幕。到2016年年初，上海、北京接棒深圳，房价开始疯狂上扬，接着上海、深圳开启了3·15调控。

上涨势头转移到了以合肥、厦门、杭州、南京、青岛、福州、宁波、苏州等为代表的强二线城市，直到2016年9·30国庆大调控。

然而大调控下，多数城市的涨势并未控制住，而且还有广州、武汉、成都、城市、长沙、郑州、西安、重庆、南昌、贵阳、昆明等更多成员加入上涨大军，所以才有2017年4月第二波强调控。

整个牛市过程中，深圳、上海、合肥、厦门都曾先后领涨过全国。首都北京，不是涨幅最厉害的城市，却是本轮调控最严的。

据了解，自去年9月底以来，从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”，已有超百城市发布150余次楼市调控政策，而北京一城就独揽了近50次。若将一些曲线调控的政策也纳入计算，就更多了。

重拳之下，房价焉有不跌之理？通州领跌北京，也是同样的道理。通州是北京重点调控的区域，几乎可以说是北京16个区中最严的一个。

很多人只知道4月份空降的雄安新区是“千年大计、国家大事”，其实第一个用这句话来形同的地区是北京副中心通州。通州承担的是疏解北京中心区的人口、产业、交通、行政等各方面压力。所以通州，成了调控政策特殊照顾的区域。

北京市的调控政策，通州都适用，如外籍户口购房需要连续缴纳5年社保或纳税证明，首套房首付35%，二套房首付50%等。除此之外，通州还有一些附加条件。

如图：

雄安新区的问世，对通州的地位也有一定的削弱。双重作用下，通州二手房均价领跌北京，顺理成章。

二、巨亏31%，开发商开始折价卖地！

昨天，央企华侨城宁愿折价30%也要把2015年竞拍的一块“地王”转让出去，以降低负债率，缓解公司资金上的压力。

作为2016年全国土地拍卖市场的急先锋，华侨城在调控的这一年中，也不得不自食盲目扩张带来的苦果。

这里有两点需要特别指出，第一，华侨城是央企，可是却仍然面临资金的问题，足以证明，目前房地产企业确实面临着很大的压力；第二，曾经炙手可热的“地王”，现在却变成了烫手的山芋，宁愿降价也一定要处理出去！

折价31%！华侨城跳楼大甩卖！

11月28日，经过一个月的预披露，北京产权交易所正式披露了华侨城北京丰台地王项目剩余51%股权的转让条件和价格，挂牌底价为7.7亿元，同时意向受让方应代标的企业向华侨城支付47.58亿元的贷款本金及1.51亿元的利息。连同贷款本金和利息在内，如果想获得华侨城丰台地王项目剩余51%的股权，需要付出约56.8亿元的代价。但是，华侨城在转让条件中明确要求一次性付清款项。

据悉，该项目即为2015年由华侨城联合华润、招商斥资83亿元夺得的丰台地王。

83亿买入，56亿卖掉，背后的原因只有一个，缺钱！

近两年华侨城高调跑马圈地，急于规模扩张，但鉴于市场“控房价”的限制和企业运营水平，高周转能力不足，导致负债增加，现金压力较大，北京丰台地王没有保住，也是基于清理溢价能力不高的高价地块来丰盈现金流收入的考虑而作出的战略调整，这是其不得不做的选择。

高价拿地却不能获利，华侨城不是一个人在战斗

2016年因为房产销售的火爆，不少房企都被短暂的胜利冲昏了头脑，拿地成为了几乎所有房企共同的话题。这一年，全国诞生了350宗地王，并且绝大部分都分布在一、二线热点城市，又以一、二线城市最为集中，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价均超过了800亿元，而房价涨幅第一的合肥的地王幅数更是达到了32幅。

所以2016年被房地产行业业内人士戏称为“地王年”。可是没想到仅仅一年，市场就换风了，地王在手里扔都扔不出去！

2017年，咨询公司克而瑞研究中心（CRIC）在去年的350宗地王中，选取了热门城市50个典型地王进行统计分析，数据显示，2016年的50宗地王中，目前有14个尚未开工，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，其中不乏2016年上年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间已达一年以上。

有29个地王项目处于已开工未开售阶段，占比近60%，整体地王项目的开发速度较为缓慢，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些项目选择了延迟入市。

而已开盘的7个地王项目定价普遍紧贴区域“限价”，盈利空间有限，仅有4个项目实现了“保本”销售。

50宗地王，只开盘了7个，地王们为什么都闲下来了？资本是逐利的，能让资本停下来的原因只有一个——赚不到钱！

为什么赚不到钱，因为面包还没有面粉贵！

为什么会出现这种悖论，原因在于两点：

第一、面包被限价了

通常来说，楼面价较高的地王项目，解套的思路，一方面，做区域内最高端的产品，比如聘请最好的设计团队 ，高标准的精装修，另一方面，在入市节奏上，在调控严厉时，缓慢或者少批量的投向市场，等待限价放开，跨越市场周期，再加快入市，实现整体盈利。

一句话，打造一批高品质住宅，先捂着，等政策放开再卖，在开发商的眼中，政策是一定会放开的，因为过去很多年都是这样。

但没想到这次翻船了，自“930”新政以来，调控政策一次比一次严，根本停不下来，许多地方都执行了限价政策，典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，仁恒地产于2016年9月以楼面价每平方米38960元拿下，目前区域最高限价标准为每平方米40000元，按此价格不亏本几无可能。

那再浪费时间建房子就没有任何的必要了，还不如直接把地卖出去，这样还简单一些！（这也就是为什么华侨城要挥泪大甩卖的原因）

第二、买面包的人被限制了

由于地王项目基本定位于中高端或豪宅系，客户群面向高端人群，在楼市调控趋紧的背景下，这类客户不是被限购就是被限贷，高端项目的销售情况大受影响。以杭州首开金茂府为例，其于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

卖也不是，建也不是，开发商们该何去何从？

由于“地王”体量较大，具有一定的区域影响力，其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供应短缺，也同时对其他项目的入市形成负面效应，所以各方都会想尽办法推动地王入市。

此前，为加大推地力度，防止坐地生财，囤地倒地，拖欠地款，国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查，按照工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

11月21日，住建部的会议也强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

笔者认为：开发商们首先要放弃幻想，直面事实，“房子是用来住的不是用来炒的”已经被反复重申，这标志着高层对于房地产调控的态度是十分坚定地，在这个大前提下，开发商要放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的幻想，同时地方政府也不会放任开发商延迟入市，形成囤地的情况。所以开发商们还是要加快“地王”入市，要么建，要么卖，总之不要再捂在手中。

三、楼市寒冬将至，2018才是真正的低谷，甚至会冰封至2020年

楼市即将进入寒冬。

不论是官方的70城房价数据，还是民间智库的全国房价指数，亦或是新建商品房开工量等数据，都显示出了当下楼市，正处于明显的下行趋势。

这个趋势一经成型，绝不会轻易改变，除非遇到巨大的利好，比如降息降准，解除限购限贷等政策，但是根据目前的情况来看，期望楼市短期内松绑是不现实的。

现在，已经有很多一二线城市的朋友，深切感受到了楼市下行带来的影响，比如北京，比如天津。

但事实上，现在的楼市顶多算是深秋，明年才会是楼市真正的寒冬。

而且这一次的冬天，或许比以往要长的多。

旧周期的终结

从2015年开始的这一周期，到底何时才会终结？

不出意外的话，2018年才会是这一轮周期真正的终结。

这也就意味着，对于那些刚刚开始下跌的城市，不要着急去抄底，让子弹再飞一会。对于现在仍在上涨的城市，也不要过于乐观，盲目投资，后面还有很多坑等着你跳。

我们先来说周期。

从2006年起，房地产市场开始有了周期一说，至今这11年间，一共经历了4轮周期变换，我们以一线城市为例（一线城市不论涨跌通常都是引领全国的存在，最具代表性），看下图：

如果把一个完整的上行+下行看作一个周期，那么根据这个图我们就可以明显的看到，一线城市的4轮周期到底是如何变化的。

06年之前，房价走势杂乱无序，无迹可寻。

06-09年，周期开始逐渐有了雏形和规律，后经历了09-12，12-15两个完整的周期，我们进入了现在所处的15-18周期。

你有没有发现，虽然走势不尽相同，但是时间节点上非常规律？

09，12，15，18

这几个时间点，我们称作楼市的最低谷期，在这些时间点中，买房的可选择性是最多的，开发商的优惠力度也是最大的。

需要特别注意的是，最低谷期也并不意味着房价的大幅下跌，除了08-09年那一次同比跌幅普遍在10%-20%以外，再没出现过特别大幅度的下跌。

12年楼市最低谷房价横盘微跌，15年楼市最低谷下跌也没超过10%。

而今天，由于去库存的叠加影响，对于一二三线不同城市，更是要具体情况具体分析后再做决定。

其实，不大涨不大跌这句话，一直是我们国家对于楼市的真实期盼，只不过由于种种原因，之前只做到了后半句不大跌。

但是至少有一点是可以肯定的，不论是上涨还是下跌，趋势一旦确立，就很难发生改变。

而17-18年的趋势，就是下行，其具体的表现为：

17年已经开始横盘或下跌的城市，18年房价大概率比现在要低。

17年仍在上涨的城市，天花板已经越来越近，站岗的概率也越来越大。

所以，这也是为什么前文说，现在不用着急抄底，也不要再盲目追涨的原因。

新周期的开始

或许有些朋友会有疑问，既然18年是15-18旧周期的结束，那是不是也就意味着18-21新周期的开始？

就好比15-18这个周期，16年涨幅最大。

12-15这个周期，13年涨价最多。

09-12这个周期，10年是房价巅峰。

那是不是也就是意味着，也许18-21周期，将在19年出现大幅上涨的情况？

很遗憾，答案是否定的。

未来这一轮的新周期，跟以往有很大的不同，19年不可能出现大幅上涨，甚至连出现上涨的机会也不多。

为什么这么说？

因为近期国际大环境的改变，使得未来几年跟过去10年的形式都大有不同，根据楼市以往周期的表现而总结出的经验，在未来必将发生一定的改变。

首先，从17年开始，美国带领全球进入加息通道，在这样的大背景下，中国也不可能独善其身，加息是早晚的事情。

但是，由于当下国内实体经济的不景气，以及贷款大量流入房地产这一事实，国家使出了过去从来没有用过的一招：只针对楼市定向加息。

在美国加息，加拿大加息，英国加息，韩国日本计划加息的大环境下，我们的基准利率一直没变过，也没有任何要改变基准利率的征兆，唯一改变的是购房的利率折扣。

过去买房，可以拿到9折甚至8折于基准利率的贷款，如今买房，哪怕是首套也要1.1倍，这就是所谓的定向加息，只影响楼市，不影响实体。

随着美国明确要加息至19年下半年，我们有两条路可走，要么跟随全球步伐共同加息，要么继续加大定向加息的力度。

在今年的大会上，领导们才刚说过要大力发展实体经济，要让金融服务于实体经济。由此可见，保护实体，尽量不让加息影响到实体经济是非常重要的工作。那么可想而知，未来2年楼市加息的力度只会增大不会减小。

随着未来买房利率的持续升高，贷款能力不足的人被陆续筛除，居民的贷款额度增幅及杠杆率都会出现下行。

为什么要说居民购房的杠杆率？

因为杠杆率这个指标和房价呈正相关！

众所周知，本轮房价上涨的主要原因之一，就在于15年信贷宽松所带来高杠杆。

在那个时期，首付分期，甚至0首府购房比比皆是，从15年到16年底持续增高的居民杠杆率，可以说是房价暴走的主要力量。

而当我们把杠杆率和全国主要城市房价指数放在一起，就可以发现其中的规律。

杠杆率处于高位的时候，房价快速上涨。

杠杆率处于低位的时候，房价上涨缓慢甚至出现环比下跌。

杠杆率上升的时候，楼市热度持续走高。

杠杆率下降的时候，楼市热度持续下行。

再结合上文，由于18，19年楼市持续加息的影响，居民杠杆率也会持续下降，这也就注定了在未来这两年，楼市不可能出现抬头的趋势。

所以说，对于现在仍在以投资为目的追涨的朋友，一定要做好还贷三年后也很难变现的准备。

至于下一波出现大幅上涨会出现在什么时期，我们仍要看19年过去之后，2020年左右国家是否会放宽限购等政策，以及国际上是否仍要继续加息等形势变化。一旦出现松动，那么20年-21年将是新周期房价的巅峰。

再加上房产税的呼声越来越响，越来越多的专家学者预测房产税将在2022-23年前后出台，如果这件事情最终成为现实，那么下一个周期将会成为套现离场的最佳时机。

但是毋庸置疑，不论调控是否会放松，18年下半年买房，对于大多数城市来说，都会是未来三年价格最低的时刻。

版权： 来源 综合财经观潮 （guide0929  潮哥）、楼市时评 （zzlssp 张大大）、金融行业网（jrhycom 徐旭明）

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