【温泉开发】温泉行业重新洗牌，综合体成温泉开发主流模式

温泉，是最具带动力的休闲引擎，已经成为当前中国多元休闲产业中的龙头，并带动区域经济的全面发展。在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉行业必然要进行重新洗牌，从“单一利用”走向“综合开发”是市场的选择。

绿维创景认为，温泉综合开发项目的目标，实际上是打造“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的温泉休闲综合体——小则百余亩即温泉度假村，大则数平方公里即温泉小镇或温泉新城。打造“温泉休闲综合体”，是将温泉休闲产业的各种业态聚集起来，构建一个功能齐全的品质化休闲平台。绿维创景在研究近年来完成的多个温泉小镇、温泉休闲社区特别是大型温泉综合体案例的基础上，提出了 “温泉休闲综合体”的一般打造模式。

以“土地综合开发”为导向，理清功能关系

“温泉休闲综合体”的开发，必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发：

由温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也是首先必须创新打造的；

以休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发；

温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。

以“休闲产业整合”为手段，形成功能聚集

“温泉休闲综合体”的打造，要充分利用温泉对于休闲产业的聚集效应，面向市场需求，整合休闲资源，形成休闲功能聚集与多元化休闲产业体系，构建温泉休闲产业聚集区，重点发展五类产业，即养生产业、会议产业、房地产业、运动游乐和温泉农业产业。

以“温泉产品创新”为基础，打造吸引核心

对于“温泉休闲综合体”来说，温泉是关键，是创造吸引力与附加值的核心所在。绿维创景院长林峰博士表示，打造“温泉休闲综合体”的根本基础，就是要进行温泉产品的创新。未来的温泉创新，可以从以下几个方面来把握：以中高端市场为重点，打造精品化温泉、以衍生化发展为方向，打造复合型温泉。做足亲水游乐和健康养生的文章、以风格主题化为手段，进行主题型温泉开发。

以“会议度假酒店”为重点，构建接待载体

作为核心接待载体的会议度假酒店是“温泉休闲综合体”的重点构成，与温泉中心相辅相成，其建设水准决定了整个“温泉休闲综合体”的品质和形象，对于后期地产的开发也有重要影响。

绿维创景院长林峰博士表示，绿维创景之所以在温泉项目中，非常明确的提出“会议度假酒店”概念，是由温泉度假村的经营特性决定的——对于绝大多数温泉度假项目来说，会议几乎是不可或缺的功能，这一点在全国多个温泉度假村的经营中得到证实，在未来的发展中会议休闲也仍将是温泉度假项目的重要产品。

以“温泉养生地产”为核心，创造利润中心

作为土地综合开发的核心与快速回收投资的载体，“温泉养生地产”是“温泉休闲综合体”开发的关键所在，应成为精心打造的对象。主要包括作为第二居所的“住宅型物业”、作为可以返租的“度假型物业”以及以温泉为特色的休闲商业街。

“温泉养生地产”的开发运作，要注重以下三个方面：

一是温泉综合价值的大力彰显。从主题概念和功能特色上，要突出温泉地产、养生地产、休闲地产的特征，提升地产的附加值。

二是会议度假酒店的充分结合。要结合会议经营，形成对产权式度假物业的返租结构，实现物业价值的最大化利用。

三是整体开发节奏的科学把握。林峰博士表示，在具体的开发中，要本着“先投资型，后自住型；先经营型，后居住型；先小户型，后大户型；先中端，后高端”的原则来安排科学合理的开发节奏，才能实现土地开发价值的最大化。

以“温泉生活方式”为目标，实现品牌突破

温泉生活方式，是温泉度假项目的最高境界。“温泉休闲综合体”的目标，是通过规模化的优势和差异化的产品，构建出多元的功能结构，营造出良好的休闲环境，创造全新的温泉文化，最终形成一种全新的温泉生活方式，让游客充分享受到温泉休闲养生的乐趣。

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